別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 9-1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　岩田　卓也   TEL.
鑑定評価額 39,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 307,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区有明３丁目１５番１外
｢有明３－１４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 126,956  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)
準防
（その他）
臨港地区


(70,200)
台形
1.2:1		 倉庫

Ｓ1		 大規模倉庫が建ち並
ぶ臨海副都心近接の
工業地域		 南西40m道路 水道、下水 国際展示場

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   670 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　   120,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ道路 交通

施設		 国際展示場駅南東方

830m		 法令

規制		 工専
(70,200)
準防 
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面上昇基
調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、首都圏の工業系の地域で広域的に及ぶ。近時の物流需要の増加を背景に、高速交通網等に関する利便性
や画地条件・街路条件等が十分に整った物流施設用地については、旺盛な需要が認められ、昨年に於いてもＥコマース
の加速等により需要は引き続き堅調である。立地条件や規模の大小により、取引価格のバラツキが大きいため、中心と
なる価格は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用又は賃貸用の物流施設としての利用が中心である。比準価格は、工場・物流施設用地の取引事例を採用し、取引市
場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。収益価格は、倉庫として賃貸する場合の収益性を反映してい
る。賃貸目的の需要者の多くは収益性を重視する外に将来の資産価値や転売価格等を考慮する傾向にあることから、複
合的な要素を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進む中で、景気は緩やか
な回復基調にある。物価上昇、供給面での制
約、金融資本市場の変動等の影響には注意す
る必要がある。

物流施設用地に対する需要は堅調であり、地
価の上昇が継続している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２（公）
６
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m道路、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
b Ｒ６１１０
１
-901		 大田区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 北11.6m私道、
中間画地
工専

(70,200)
c Ｒ４７１１
４
-33		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12.5m区
道、北6.8m、
西6.8m、
三方路
工業

(80,200)
d Ｒ４７１１
４
-28		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m区道、
中間画地
工専

(70,200)
e Ｒ６１１０
３
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m区道、
北東7m、角地
工専

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,117  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
486,940 		 100
[ 153.0]
318,261 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
318,000 
b (　           ) 
333,841  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
383,011 		 100
[ 127.5]
300,401 
300,000 
c (　           ) 
420,979  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
488,034 		 100
[ 144.0]
338,913 
339,000 
d (　           ) 
296,139  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
326,937 		 100
[ 104.1]
314,061 
314,000 
e (　           ) 
481,814  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
475,390 		 100
[ 137.8]
344,985 
345,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



江東 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,731,657,332 
1,031,967,156 
3,699,690,176 
2,539,680,000 
1,160,010,176 		 （　0.9364）
1,086,233,529 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　 28,585,092,868 円　　　　（　    225,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 50,700.00 Ｓ5 253,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専 準防
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   126,956 ㎡    376.0 m x  333.0 m  前面道路：道路     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 マルチ型賃貸倉庫を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種・同用途の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 5		 倉庫
50,700.00 
90.0 
45,630.00 
1,834 
83,685,420 		 3.0  251,056,260 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
253,500.00 
90.0 
228,150.00 

418,427,100 		 1,255,281,300 
0 
⑨年額支払賃料    418,427,100 円　×　12ヶ月　＝　   5,021,125,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 228,150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     5,021,125,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   301,267,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,719,857,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,255,281,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      11,799,644 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,731,657,332 円　　　　（　        37,270 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４（公賃）６
　　　　-34		 2,018  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
1,909 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,839 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,834 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０４（公賃）６
　　　　-35		 2,349  
(   2,337) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[120.0]
1,734 
c ０４（公賃）６
　　　　-36		 2,219  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]
1,873 
江東 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,200,000 円  　　　　 44,400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 150,633,756 円  　　　    5,021,125,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  281,933,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  377,400,000 円  　　　　 44,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    44,400,000 円  　　　　 44,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    44,400,000 円  　　　　 44,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,031,967,156 円　（　　　　　　         8,129 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　 253,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0572     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 50 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,539,680,000 円  
（　　　　　        20,004 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,731,657,332 円      
②総費用 1,031,967,156 円      
③純収益　①－② 3,699,690,176 円      
④建物等に帰属する純収益 2,539,680,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,160,010,176 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,086,233,529 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,556 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,585,092,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     225,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区有明三丁目１５番１
 0106000150653-0000
2 　江東区有明三丁目１５番２
 0106010075691-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 9-1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.
鑑定評価額 39,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 309,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区有明３丁目１５番１外
｢有明３－１４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 126,956  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)
準防
（その他）
臨港地区


(70,200)
台形
1.2:1		 倉庫

Ｓ1		 大規模倉庫が建ち並
ぶ臨海副都心近接の
工業地域		 南西40m道路 水道、下水 国際展示場

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   670 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　   120,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ道路 交通

施設		 国際展示場駅南東方

830m		 法令

規制		 工専
(70,200)
準防 
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模倉庫が建ち並ぶ地域であり、地域要因に特段の変動はみられず、今後とも現状を維持するものと予測する
。引き続き流通業務施設の需要は堅調であり、地価水準も上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区及び隣接区の倉庫、物流施設等が建ち並ぶ工業地域であり、臨海部の新木場、東雲、辰巳地区と
の代替性が高い。主な需要者は、倉庫業を営む法人、収益目的の投資法人等が中心である。良好な資金調達環境は継続
しており、物流用地への投資需要は堅調である。需要の中心となる土地の価格帯は、画地規模によって需要者層が異な
るため見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、規模が大きく、自己利
用が中心の工業地域であり賃貸収益を目的とする取引慣行が成熟していないため実証性に乏しい。したがって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済が新型コロナの影響からの回復局面にあ
り、物流業は需給逼迫の状態にある。また、
低金利も継続し資産価格を下支えしている。


倉庫需要は堅調であり、臨海部の物流用地へ
の需要は引き続き強い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２（公）
６
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m道路、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
b １６（公）
６
-7		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m私道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
c １７（公）
６
-10		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m区道、
中間画地
工業
特別用途地区
(70,200)
d ０７（公）
６
-18		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,117  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
479,562 		 100
[ 166.2]
288,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
289,000 
b (　           ) 
535,909  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,594 		 100
[ 149.0]
371,540 
372,000 
c (　           ) 
414,774  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
423,069 		 100
[ 122.1]
346,494 
346,000 
d (　           ) 
696,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
703,854 		 100
[ 152.0]
463,062 
463,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



江東 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,901,935,077 
1,126,188,000 
3,775,747,077 
2,539,680,000 
1,236,067,077 		 （　0.9364）
1,157,453,211 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　 30,459,295,026 円　　　　（　    240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 50,700.00 Ｓ5 253,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専 準防
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   126,956 ㎡    376.0 m x  333.0 m  前面道路：道路     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、倉庫。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 5		 倉庫
50,700.00 
90.0 
45,630.00 
1,900 
86,697,000 		 3.0  260,091,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
253,500.00 
90.0 
228,150.00 

433,485,000 		 1,300,455,000 
0 
⑨年額支払賃料    433,485,000 円　×　12ヶ月　＝　   5,201,820,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 228,150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     5,201,820,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   312,109,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,889,710,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,300,455,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      12,224,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,901,935,077 円　　　　（　        38,611 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １５（公賃）６
　　　　-10		 2,641  
(   2,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,886 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,905 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １５（公賃）６
　　　　-12		 2,647  
(   2,567) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,143 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,000,000 円  　　　　 44,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 156,054,600 円  　　　    5,201,820,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  281,933,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  377,400,000 円  　　　　 44,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    44,400,000 円  　　　　 44,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    44,400,000 円  　　　　 44,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,126,188,000 円　（　　　　　　         8,871 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　 253,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0572     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 50 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,539,680,000 円  
（　　　　　        20,004 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,901,935,077 円      
②総費用 1,126,188,000 円      
③純収益　①－② 3,775,747,077 円      
④建物等に帰属する純収益 2,539,680,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,236,067,077 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,157,453,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,117 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,459,295,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区有明三丁目１５番１
 0106000150653-0000
2 　江東区有明三丁目１５番２
 0106010075691-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考