別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-12 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　桂太   TEL.
鑑定評価額 23,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区有明３丁目１番１６０外
｢有明３－５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 18,088  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)
防火
（その他）
地区計画等


(80,500)

3:1		 店舗、倉庫兼事務所
等
ＳＲＣ21F1B		 高層業務商業複合施
設が集積する臨海副
都心地域		 南東20m道路、三方路 水道、ガス、下水 国際展示場

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道路 交通

施設		 国際展示場駅　南西方

450m		 法令

規制		 工専
(80,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 複合施設が集積する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して推移す
ると予測する。地価は経済活動の正常化に伴い、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、臨海部及び隣接する地域を主に東京都区部全域における大規模業務施設が存する商業地域である。需要
者の中心は、資金力のある法人、投資家等である。需要に対し供給は少なく、地価は概ね安定的。東京都区部の事務所
賃貸市場は社会・経済活動の正常化に伴い全般的に回復傾向にあるが、臨海部においては募集期間の長期化、空室率上
昇、条件緩和等の傾向が継続している。市場の中心価格帯は、規模、需要者の属性等により個別的で把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は臨海部の高度商業地域にあり、需要者は市場性と併せて収益性も重視する地域に存する。比準価格は、稀少性
の高い地域にあって事例収集の範囲が広範とならざるを得なかったが、市場の実態を反映した実証的な価格が求められ
た。収益価格は、典型的需要者の行動を反映した価格であるが、個別性の強い地域であり賃料等の想定に流動的な面も
残る。本件では実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口は増加傾向、直近１年の土地取
引件数は昨年比で減少、取引利回りは低下傾
向。商業地の需要は堅調で、取引価格は上昇
傾向にある。

臨海部の商業地の賃貸市場は募集期間の長期
化、空室率上昇等が継続。土地の供給が少な
く地価は底堅いが、区内にて相対的に低い上
昇率となる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４（公）
６
-24		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南21.8m都道、
西20m、東4m、
東3.4m、
三方路
準工
高度地区3種
(80,310)
b ０９（公）
６
-29		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
南10.8m、
東3m、
三方路
準工
高度地区3種
(80,300)
c ０２（公）
６
-56		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,300)
d １５（公）
６
-25		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m区道、
南西15m、
北西12m、
三方路
準工
地区計画等
(80,300)
e １５（公）
６
-27		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m区道、
中間画地
準工
地区計画等
新木場・辰巳三丁
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,584,229  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.7]
1,890,654 		 100
[  86.4]
2,188,257 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,300,000 
b (　           ) 
1,045,372  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
1,058,464 		 100
[  69.5]
1,522,970 
1,600,000 
c (　           ) 
756,128  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
803,008 		 100
[  56.5]
1,421,253 
1,490,000 
d (　           ) 
993,918  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
965,908 		 100
[  77.0]
1,254,426 
1,320,000 
e (　           ) 
818,271  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
842,819 		 100
[  51.4]
1,639,726 
1,720,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,410,000 円／㎡]  



江東 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,926,152,572 
840,074,473 
3,086,078,099 
2,279,200,000 
806,878,099 		 （　0.9051）
730,305,367 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　 20,286,260,194 円　　　　（　  1,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 12,671.20 ＲＣ12F3B 113,306.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専 防火
地区計画等
 80 ％   200 ％   500 ％   18,088 ㎡    226.4 m x   79.9 m  前面道路：道路     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所、各階フロア貸しまたは一部部分貸し、駐車場は平面・自走式を想定。 ⑦有効率　  60.6 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 3～ 3		 機械室等
3,819.24 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 2		 駐車場
11,002.18 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
12,648.00 
77.9 
9,853.77 
5,444 
53,643,924 		 10.0  536,439,240 
0.0  0 

 2～11		 事務所
7,337.52 
80.1 
5,877.90 
4,949 
29,089,727 		 10.0  290,897,270 
0.0  0 

12～12		 機械室等
1,459.62 
 
 
 
 		    
   

計
113,306.42 
60.6 
68,632.77 

344,541,194 		 3,445,411,940 
0 
⑨年額支払賃料    344,541,194 円　×　12ヶ月　＝　   4,134,494,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  68,632.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　 360 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     151,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,134,494,328 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　     151,200,000 円　　×　　  40.0 ％　＝　　   391,239,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,894,454,782 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     3,445,411,940 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      31,697,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   3,926,152,572 円　　　　（　       217,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３（公賃）６
　　　　-34		 4,374  
(   4,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]
5,015 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,990 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,949 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３（公賃）６
　　　　-35		 4,423  
(   4,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,796 
c １３（公賃）６
　　　　-36		 4,560  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]
5,121 
江東 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,500,000 円  　　　　 38,500,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 171,427,773 円  　　　    4,285,694,328　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  148,896,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  327,250,000 円  　　　　 38,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    38,500,000 円  　　　　 38,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    38,500,000 円  　　　　 38,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     840,074,473 円　（　　　　　　        46,444 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9051    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　 113,306.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,279,200,000 円  
（　　　　　       126,006 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,926,152,572 円      
②総費用 840,074,473 円      
③純収益　①－② 3,086,078,099 円      
④建物等に帰属する純収益 2,279,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 806,878,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 730,305,367 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,375 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,286,260,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区有明三丁目１番１６０
 0106010008295-0000
2 　江東区有明三丁目１番１６１
 0106010008296-0000
3 　江東区有明三丁目１番１６２
 0106010008247-0000
4 　江東区有明三丁目１番１６３
 0106010008248-0000
5 　江東区有明三丁目１番１６４
 0106010008249-0000
6 　江東区有明三丁目１番１６５
 0106010008250-0000
7 　江東区有明三丁目１番１６６
 0106010008251-0000
8 　江東区有明三丁目１番１６７
 0106010008252-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
江東 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-12 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 23,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区有明３丁目１番１６０外
｢有明３－５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 18,088  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)
防火
（その他）
地区計画等


(80,500)

3:1		 店舗、倉庫兼事務所
等
ＳＲＣ21F1B		 高層業務商業複合施
設が集積する臨海副
都心地域		 南東20m道路、三方路 水道、ガス、下水 国際展示場

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道路 交通

施設		 国際展示場駅南西方

450m		 法令

規制		 工専
(80,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国際展示場駅徒歩圏のオフィスビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状
の環境を維持していくと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及びその周辺区内の商業地域と判断した。需要者については、敷地規模が大きく土地建物の総額の
観点から投資法人等の資金力を有する法人投資家に限定される。当地域は臨海部の業務商業地域であり、コロナ禍によ
るリモートワークの浸透により、賃貸需要はやや弱含んでいる。ただし、新型コロナのリスクも低下しており、希少性
を有するエリアであるため地価水準は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は画地規模により幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、国際展示場駅に近接した商業地域であり、投資目的の不動産取引需要が強い。収益価格は価格査定の過程
に想定項目が多く、やや不確実性を有するが、需要者が重視する収益性を強く反映した手法で信頼性は高い。また、比
準価格についても市場の実勢を反映した価格として信頼性は高い。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格
と収益性を反映した収益価格を同等に重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍において、区内の人口は令和３年に
は微減に転じたが、その後は再び増加傾向で
推移している。不動産需要も堅調に推移して
いる。

臨海部の業務商業地域であり、比較的堅調な
土地需要が認められるが、足元ではオフィス
賃貸の需要が弱含みの傾向も見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５（公）
６
-13		 江東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22m都道、
西3.8m、
二方路
商業

(100,500)
b １３（公）
６
-11		 江東区

 底地


   
（　          ） 		 台形 南7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ０５（公）
６
-20		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m都道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ０８（公）
６
-15		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
特別用途地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    182,219) 
607,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
611,565 		 100
[  56.6]
1,080,504 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,130,000 
b (　    154,734) 
515,779  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
539,744 		 100
[  50.6]
1,066,688 
1,120,000 
c (　           ) 
2,216,088  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,211,743 		 100
[ 150.2]
1,472,532 
1,550,000 
d (　           ) 
1,029,967  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,053,656 		 100
[  82.2]
1,281,820 
1,350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,410,000 円／㎡]  



江東 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,147,767,330 
929,780,185 
3,217,987,145 
2,376,790,000 
841,197,145 		 （　0.9233）
776,677,324 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　 21,574,370,111 円　　　　（　  1,190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 12,671.20 ＲＣ12F3B 113,306.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専 防火
地区計画等
 80 ％   200 ％   500 ％   18,088 ㎡    226.4 m x   79.9 m  前面道路：道路     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所。各階フロア貸しまたは部分貸しを想定。駐車場は平面・自走式を想定。 ⑦有効率　  60.6 ％
の理由		 同規模同用途の建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 3～ 3		 機械室等
3,819.24 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 2		 駐車場
11,002.18 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
12,648.00 
77.9 
9,853.77 
6,000 
59,122,620 		 8.0  472,980,960 
0.0  0 

 2～11		 事務所
7,337.52 
80.1 
5,877.90 
5,117 
30,077,214 		 6.0  180,463,284 
0.0  0 

12～12		 機械室等
1,459.62 
 
 
 
 		    
   

計
113,306.42 
60.6 
68,632.77 

359,894,760 		 2,277,613,800 
0 
⑨年額支払賃料    359,894,760 円　×　12ヶ月　＝　   4,318,737,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  68,632.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　 360 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     129,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,318,737,120 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　     129,600,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　   321,751,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,126,585,522 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,277,613,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      21,181,808 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,147,767,330 円　　　　（　       229,310 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）６
　　　　-36		 4,940  
(   4,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
5,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,143 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,117 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３（公賃）６
　　　　-35		 4,423  
(   4,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,730 
c １６（公賃）６
　　　　-24		 4,587  
(   4,390) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
5,164 
江東 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 194,500,000 円  　　　　 38,900,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 177,933,485 円  　　　    4,448,337,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  148,896,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  330,650,000 円  　　　　 38,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    38,900,000 円  　　　　 38,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    38,900,000 円  　　　　 38,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     929,780,185 円　（　　　　　　        51,403 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9233    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　 113,306.42 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,376,790,000 円  
（　　　　　       131,401 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,147,767,330 円      
②総費用 929,780,185 円      
③純収益　①－② 3,217,987,145 円      
④建物等に帰属する純収益 2,376,790,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 841,197,145 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 776,677,324 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,574,370,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区有明三丁目１番１６０
 0106010008295-0000
2 　江東区有明三丁目１番１６１
 0106010008296-0000
3 　江東区有明三丁目１番１６２
 0106010008247-0000
4 　江東区有明三丁目１番１６３
 0106010008248-0000
5 　江東区有明三丁目１番１６４
 0106010008249-0000
6 　江東区有明三丁目１番１６５
 0106010008250-0000
7 　江東区有明三丁目１番１６６
 0106010008251-0000
8 　江東区有明三丁目１番１６７
 0106010008252-0000
9 　
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11 　
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備考