別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江東 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-11 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　昌代   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 975,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区清澄３丁目４番１９
｢清澄３－４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ7F1B		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ商業地域
 東25m都道 水道、ガス、下水 清澄白河

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 清澄白河駅南西方

110m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、マンション等が建ち並ぶ清澄通り沿いの商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく地価は当面、現状を
維持して推移すると予測する。新型コロナは収束に向かい、商業地域の繁華性は戻りつつある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    822,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内及び隣接区の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、法人、個人投資家、
マンションデベロッパー等、資金力を有する法人、事業者等と想定される。区部のマンション適地は供給僅少で一段と
希少性が高まっているが、一方、建築資材、マンパワー、建築費の高騰等の要因に事業が左右されがちな側面を有する
。地価水準は、画地規模や立地条件等により用途の多様性が認められるため一様に把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の地域は幹線道路沿いに位置しており、比準価格は類似地域の事例を採用して適切な比準を施し、市場の実
態を反映した規範性を有する価格が得られた。収益価格は店舗兼共同住宅の建築を想定し、投資採算性に着目した理論
的な価格であるが、想定要素を多く含んでいる。したがって本鑑定評価においては、市場の実態を反映した比準価格を
やや重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.1]		 [100.0]
100		 969,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    912,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。住
・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向
である。


「清澄白河」駅から徒歩２分、繁華性が高く
、都立清澄庭園、区立江戸深川資料館が近く
、住環境も良好な人気エリア。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
６
-9		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b １１（公）
６
-15		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
角地
商業

(100,400)
c １２（公）
６
-5		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
d １６（公）
６
-12		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e １０（公）
６
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22.3m都道、
西8m、角地
商業
高度地区最高35m
高度地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,155,278  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,195,713 		 100
[  96.0]
1,245,534 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,250,000 
b (　           ) 
709,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
711,354 		 100
[  83.8]
848,871 
849,000 
c (　           ) 
858,553  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
886,027 		 100
[  85.5]
1,036,289 
1,040,000 
d (　           ) 
896,797  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
972,317 		 100
[  91.1]
1,067,307 
1,070,000 
e (　    804,117) 
974,687  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
995,109 		 100
[ 100.6]
989,174 
989,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,040,000 円／㎡]  



江東 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,758,607 
5,117,252 
17,641,355 
13,794,000 
3,847,355 		 （　0.9385）
3,610,743 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    100,298,417 円　　　　（　    822,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 91.48 ＲＣ8 706.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   122 ㎡     14.2 m x    9.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階以上は住宅各階２戸、コンパクトタイプ平均専有面積３８．６８㎡を想定 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 同規模同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.92 
73.8 
63.41 
3,800 
240,958 		 6.0  1,445,748 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
88.72 
87.2 
77.36 
3,100 
239,816 		 1.0  239,816 
1.0  239,816 

 3～ 4		 住宅
88.72 
87.2 
77.36 
3,150 
243,684 		 1.0  243,684 
1.0  243,684 

 5～ 6		 住宅
88.72 
87.2 
77.36 
3,200 
247,552 		 1.0  247,552 
1.0  247,552 

 7～ 8		 住宅
88.72 
87.2 
77.36 
3,250 
251,420 		 1.0  251,420 
1.0  251,420 

計
706.96 
85.6 
604.93 

1,966,086 		 3,170,876 
1,725,128 
⑨年額支払賃料      1,966,086 円　×　12ヶ月　＝　      23,593,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     604.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,593,032 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,415,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,177,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,170,876 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,806 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,725,128 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         551,351 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,758,607 円　　　　（　       186,546 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９（公賃）６
　　　　-23		 3,590  
(   3,441) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]
3,322 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９（公賃）６
　　　　-24		 3,013  
(   2,888) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.1]		 100
[104.0]
3,143 
c ０９（公賃）６
　　　　-25		 3,917  
(   3,755) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 100
[106.0]
3,602 
江東 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,210,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,179,652 円  　　　       23,593,032　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,057,000 円  　　　　    242,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,117,252 円　（　　　　　　        41,945 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 242,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 329,000 円／㎡　×　     706.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,794,000 円  
（　　　　　       113,066 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,758,607 円      
②総費用 5,117,252 円      
③純収益　①－② 17,641,355 円      
④建物等に帰属する純収益 13,794,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,847,355 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,610,743 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,596 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,298,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     822,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区清澄三丁目４番１９
 0106000232233-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
江東 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-11 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敦   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 967,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区清澄３丁目４番１９
｢清澄３－４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ7F1B		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ商業地域
 東25m都道 水道、ガス、下水 清澄白河

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 清澄白河駅南西方

110m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 清澄通り沿いに共同住宅、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、近年は古い建物が更新されマンションへの建て替
えが見受けられる。新型コロナの５類移行の影響もあり、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    841,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を江東区及び墨田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いを中心とした商業地域と判定した。主な需要者は、地
元不動産会社、法人投資家及び事業法人等であり、規模が大きい土地については分譲マンション開発業者も想定される
。同エリアは供給が少なく、開発ないし投資利益が見込まれる物件についての需要は堅調であり、特に分譲マンション
用地の需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は規模や用途等により幅があり把握できないのが現状である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定にあたっては、規範性を有する複数の幹線道路沿いの事例を採用して求めたものであり、客観的かつ実
証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素を含み
、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上より、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を
含む収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 972,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    912,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引き締め、物価高騰によるイン
フレリスク等が不動産価格にどのような影響
を与えるか注視する必要がある。


駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、地
域要因に大きな変化は見受けられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６（公）
６
-12		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b １８（公）
６
-1		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26.3m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c １１（公）
６
-15		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
角地
商業

(100,400)
d ０１（公）
６
-9		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
896,797  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,462 		 100
[  85.9]
1,087,849 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,090,000 
b (　           ) 
667,786  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
699,172 		 100
[  74.4]
939,747 
940,000 
c (　           ) 
709,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
713,421 		 100
[  84.7]
842,292 
842,000 
d (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,398,093 		 100
[ 104.9]
1,332,786 
1,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



江東 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,475,547 
5,031,957 
17,443,590 
13,509,000 
3,934,590 		 （　0.9385）
3,692,613 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    102,572,583 円　　　　（　    841,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 91.48 ＲＣ8 706.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   122 ㎡     14.2 m x    9.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は各階２室の住宅（貸室専有面積約３８㎡） ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.92 
73.8 
63.41 
3,600 
228,276 		 6.0  1,369,656 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
88.72 
87.2 
77.36 
3,096 
239,507 		 1.0  239,507 
1.0  239,507 

 3～ 4		 住宅
88.72 
87.2 
77.36 
3,150 
243,684 		 1.0  243,684 
1.0  243,684 

 5～ 6		 住宅
88.72 
87.2 
77.36 
3,200 
247,552 		 1.0  247,552 
1.0  247,552 

 7～ 8		 住宅
88.72 
87.2 
77.36 
3,250 
251,420 		 1.0  251,420 
1.0  251,420 

計
706.96 
85.6 
604.93 

1,953,095 		 3,094,475 
1,724,819 
⑨年額支払賃料      1,953,095 円　×　12ヶ月　＝　      23,437,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     604.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,437,140 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,406,228 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,030,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,094,475 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,088 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,724,819 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         415,547 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,475,547 円　　　　（　       184,226 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９（公賃）６
　　　　-15		 3,141  
(   3,073) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.5]
3,256 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,165 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,096 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １９（公賃）６
　　　　-16		 2,993  
(   2,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.5]
3,134 
c １９（公賃）６
　　　　-17		 2,981  
(   2,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
3,105 
江東 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,185,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,171,857 円  　　　       23,437,140　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,014,500 円  　　　　    237,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,031,957 円　（　　　　　　        41,246 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 237,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 323,000 円／㎡　×　     706.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,509,000 円  
（　　　　　       110,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,475,547 円      
②総費用 5,031,957 円      
③純収益　①－② 17,443,590 円      
④建物等に帰属する純収益 13,509,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,934,590 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,692,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,572,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     841,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区清澄三丁目４番１９
 0106000232233-0000
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備考