別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-10 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田上　克彦   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 970,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸１丁目８番１４外
｢亀戸１－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 マンション、事務所
ビルの建ち並ぶ商業
地域		 北40m国道 水道、ガス、下水 亀戸

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 亀戸駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層マンション、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域としてほぼ成熟している。今後は中東、ウクライナ情勢、中国
経済の先行き、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    879,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区、墨田区及び台東区内の幹線道路沿い又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は賃貸マンシ
ョンや収益用ビルを経営する法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地はマンション開発業者買いの対象である
。容積率が高く、割安感から市況は堅調で、複合不動産の利回りも低下傾向にある。土地の取引件数は増加傾向にあり
、地価も概ね堅調で上昇傾向が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は錦糸町駅にも近い京葉道路沿いの商業地域である。比準価格は比較的規範性が高いと判断する事例から、収
益価格は店舗兼共同住宅を想定して試算されている。収益価格は投資対象の収益性を検討する有力な指標であり、需要
者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を関連付け、更に指定基準地からの変動率にも留意
して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    895,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江東 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    925,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均
を上回っている。商業地の取引件数は月平均
で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。


地域要因に大きな変化は見られない。錦糸町
駅にも近い京葉道路沿い商業地域の需要は底
堅い。


特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は上位である。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％ +4.9 ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
６
-1		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26.3m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ０１（公）
６
-9		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
c １３（公）
６
-7		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東21.6m区
道、
南西7.2m、
角地
準工
高度地区3種
(80,300)
d ０６（公）
６
-8		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m区道、
北西8m、角地
商業

(100,500)
e ０９（公）
６
-3		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北26.9m都道、
南8m、二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
667,786  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
696,501 		 100
[  64.8]
1,074,847 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,383,625 		 100
[ 131.4]
1,052,987 
1,050,000 
c (　           ) 
942,922  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
918,270 		 100
[  88.2]
1,041,122 
1,040,000 
d (　           ) 
1,375,989  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,390,404 		 100
[ 134.0]
1,037,615 
1,040,000 
e (　           ) 
631,355  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
659,513 		 100
[  64.2]
1,027,279 
1,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



江東 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,917,160 
10,643,716 
39,273,444 
32,224,000 
7,049,444 		 （　0.9385）
6,615,903 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    183,775,083 円　　　　（　    879,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.16 ＲＣ13 1,660.83
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   209 ㎡     12.0 m x   19.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し、２階以上は標準的住居タイプを１ＬＤＫ（専有面積平均約３８㎡）、総戸数３６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 建物の用途、構造、規模等から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.81 
39.2 
63.76 
3,500 
223,160 		 10.0  2,231,600 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,000 
343,440 		 1.0  343,440 
1.0  343,440 

 4～ 9		 共同住宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,000 
343,440 		 1.0  343,440 
1.0  343,440 

10～10		 共同住宅
126.76 
90.3 
114.48 
3,000 
343,440 		 1.0  343,440 
1.0  343,440 

11～13		 共同住宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,100 
354,888 		 1.0  354,888 
1.0  354,888 

計
1,660.83 
86.6 
1,437.52 

4,378,784 		 6,387,224 
4,155,624 
⑨年額支払賃料      4,378,784 円　×　12ヶ月　＝　      52,545,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,437.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,545,408 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,678,179 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,867,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,387,224 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,401 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,155,624 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         990,530 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,917,160 円　　　　（　       238,838 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１（公賃）６
　　　　-7		 3,701  
(   3,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,847 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１（公賃）６
　　　　-8		 4,209  
(   4,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,367 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,650,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,101,816 円  　　　       52,545,408　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      326,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,505,000 円  　　　　    530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       530,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       530,000 円  　　　　    530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,643,716 円　（　　　　　　        50,927 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,660.83 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,224,000 円  
（　　　　　       154,182 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,917,160 円      
②総費用 10,643,716 円      
③純収益　①－② 39,273,444 円      
④建物等に帰属する純収益 32,224,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,049,444 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,615,903 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,655 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    183,775,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     879,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸一丁目８番１４
 0106000188797-0000
2 　江東区亀戸一丁目８番１７
 0106000188800-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
江東 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-10 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 970,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸１丁目８番１４外
｢亀戸１－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 マンション、事務所
ビルの建ち並ぶ商業
地域		 北40m国道 水道、ガス、下水 亀戸

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 亀戸駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅も混在する商業地域として成熟しているが、マンション等の住宅用途の割合が徐々に増えており、今後
当該割合が徐々に増加していくものと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    996,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    931,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及びその周辺区内の幹線道路沿いの商業地域と判断した。需要者は、賃貸用店舗付マンション等の
開発業者のほか、法人投資家も想定される。当地域は亀戸駅に近接した立地性から希少性が高く、新型コロナのリスク
も低下しており、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は画地規模により幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、亀戸駅に近接した商業地として投資目的の不動産取引需要が強いが、自己利用目的の需要も見られる。ま
た、収益価格は価格査定の過程に想定項目が多く、やや不確実性を有することから、比準価格の相対的信頼性は高いも
のと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量し、指定基準地からの
変動率にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    895,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江東 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    925,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍において、区内の人口は令和３年に
は微減に転じたが、その後は再び増加傾向で
推移している。不動産需要も堅調に推移して
いる。

亀戸駅徒歩圏の商業地域であり、良好な生活
利便性からマンション需要が高まっており、
今後緩やかであるが住宅用途の割合が増えて
いくと思料する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％ +4.9 ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０（公）
６
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22.3m都道、
西8m、角地
商業
高度地区最高35m
高度地区
(100,500)
b １１（公）
６
-15		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
北6m、角地
商業

(100,400)
c １２（公）
６
-5		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
d ０２（公）
６
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22.1m都道、
東11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    804,117) 
974,687  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,006,248 		 100
[ 106.0]
949,291 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
949,000 
b (　           ) 
709,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
727,549 		 100
[  83.2]
874,458 
874,000 
c (　           ) 
858,553  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
900,622 		 100
[  79.9]
1,127,186 
1,130,000 
d (　           ) 
1,761,804  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,842,344 		 100
[ 141.5]
1,302,010 
1,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    996,000 円／㎡]  



江東 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,381,297 
11,617,277 
40,764,020 
33,459,000 
7,305,020 		 （　0.9585）
7,001,862 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    194,496,167 円　　　　（　    931,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 170.16 ＲＣ13 1,660.83
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   209 ㎡     12.0 m x   19.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（専有面積約６４㎡）、２階以上：居宅３６戸、１ＬＤＫ（専有面積約３８㎡、各階３戸）を想定 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 同規模同用途の建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.81 
39.2 
63.76 
3,850 
245,476 		 6.0  1,472,856 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
124.66 
91.8 
114.48 
2,985 
341,723 		 1.0  341,723 
1.0  341,723 

 3～ 9		 住宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,104 
355,346 		 1.0  355,346 
1.0  355,346 

10～10		 住宅
126.76 
90.3 
114.48 
3,224 
369,084 		 1.0  369,084 
1.0  369,084 

11～13		 住宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,269 
374,235 		 1.0  374,235 
1.0  374,235 

計
1,660.83 
86.6 
1,437.52 

4,566,410 		 5,793,790 
4,320,934 
⑨年額支払賃料      4,566,410 円　×　12ヶ月　＝　      54,796,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,437.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,796,920 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,835,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,961,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,793,790 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,320,934 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,366,279 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,381,297 円　　　　（　       250,628 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７（公賃）６
　　　　-34		 3,628  
(   3,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,141 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,072 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,985 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６（公賃）６
　　　　-21		 3,285  
(   3,149) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
3,007 
c １６（公賃）６
　　　　-22		 3,189  
(   3,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
3,067 
江東 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,935,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,191,877 円  　　　       54,796,920　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      326,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,989,500 円  　　　　    587,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       587,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       587,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,617,277 円　（　　　　　　        55,585 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 587,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,660.83 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,459,000 円  
（　　　　　       160,091 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,381,297 円      
②総費用 11,617,277 円      
③純収益　①－② 40,764,020 円      
④建物等に帰属する純収益 33,459,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,305,020 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,001,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    194,496,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     931,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸一丁目８番１４
 0106000188797-0000
2 　江東区亀戸一丁目８番１７
 0106000188800-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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50 　
備考