別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.
鑑定評価額 77,700,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区平野３丁目９番１３外
｢平野３－５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,400)

1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 東30m都道 水道、ガス、下水 清澄白河

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 清澄白河駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、共同住宅等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後とも現状を維
持するものと予測する。地価水準は経済活動の正常化に伴い、上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    638,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区を主に隣接区に及ぶ幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、自用目的及び
投資目的の法人、マンション開発業者等である。近年は住宅系用途の利用が増加している。店舗、事務所の賃貸市場は
一部弱含みであるが、マンション需要も期待できる商業地域は需要の回復が顕著であり、地価は上昇傾向にある。需要
の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、７千万円～９千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性も認められる商
業地域であるものの、想定要素や変動要素が介在し収益価格の実証性に乏しい。したがって、比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[138.7]		 [100.0]
100		 699,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    663,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実体経済が新型コロナの影響からの回復局面
にあり、低金利も継続し、資産価格を下支え
している。区内人口は増加傾向が継続してい
る。

区西部の幹線道路沿いの商業地域である。商
業需要に不透明感はあるが、環境が良くマン
ション用地としての需要は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-4		 江東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m区道、
北4m、角地
商業

(100,600)
b １６（公）
６
-12		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c １１（公）
６
-15		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
北6m、角地
商業

(100,400)
d ０７（公）
６
-21		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南27.9m都道、
中間画地
準工
２種特別工業
(70,400)
e １５（公）
６
-13		 江東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22m都道、
西3.8m、
二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    225,366) 
751,220  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
755,596 		 100
[ 111.6]
677,057 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
677,000 
b (　           ) 
896,797  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
921,011 		 100
[ 130.2]
707,382 
707,000 
c (　           ) 
709,975  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
719,113 		 100
[ 103.9]
692,120 
692,000 
d (　           ) 
725,794  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
766,438 		 100
[ 101.0]
758,850 
759,000 
e (　    182,219) 
607,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
605,628 		 100
[  98.7]
613,605 
614,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    745,000 円／㎡]  



江東 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,254,978 
3,458,807 
12,796,171 
9,986,400 
2,809,771 		 （　0.9571）
2,689,232 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     70,769,263 円　　　　（　    638,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 78.42 ＲＣ7 529.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   111 ㎡     11.0 m x   10.1 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～７階：住宅、各階２戸（コンパクトタイプ） ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.67 
67.4 
50.97 
3,700 
188,589 		 6.0  1,131,534 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
75.67 
85.6 
64.78 
3,100 
200,818 		 1.0  200,818 
1.0  200,818 

 3～ 3		 住宅
75.67 
85.6 
64.78 
3,100 
200,818 		 1.0  200,818 
1.0  200,818 

 4～ 5		 住宅
75.67 
85.6 
64.78 
3,150 
204,057 		 1.0  204,057 
1.0  204,057 

 6～ 7		 住宅
75.67 
85.6 
64.78 
3,200 
207,296 		 1.0  207,296 
1.0  207,296 

計
529.69 
83.0 
439.65 

1,412,931 		 2,355,876 
1,224,342 
⑨年額支払賃料      1,412,931 円　×　12ヶ月　＝　      16,955,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     439.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,955,172 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,017,310 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,937,862 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,355,876 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,224,342 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         294,971 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,254,978 円　　　　（　       146,441 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １５（公賃）６
　　　　-8		 3,607  
(   3,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １５（公賃）６
　　　　-9		 2,681  
(   2,623) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,746 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 855,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 678,207 円  　　　       16,955,172　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,453,500 円  　　　　    171,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,458,807 円　（　　　　　　        31,160 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 171,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     529.69 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,986,400 円  
（　　　　　        89,968 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,254,978 円      
②総費用 3,458,807 円      
③純収益　①－② 12,796,171 円      
④建物等に帰属する純収益 9,986,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,809,771 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,689,232 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,769,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     638,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区平野三丁目９番１３
 0106000287598-0000
2 　江東区平野三丁目９番１５
 0106000287600-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田上　克彦   TEL.
鑑定評価額 77,700,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区平野３丁目９番１３外
｢平野３－５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,400)

1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 東30m都道 水道、ガス、下水 清澄白河

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 清澄白河駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 三ツ目通り沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。今後は中東、ウクライナ情勢、中国経済の先行
き、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    724,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    629,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及び墨田、台東区内の幹線道路沿い又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は賃貸マンショ
ンや収益用ビルを経営する法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地はマンション開発業者買いの対象である。
都心に近く、割安感から市況は堅調で、複合不動産の利回りも低下傾向にある。土地の取引件数は増加傾向にあり、地
価も概ね堅調で若干の上昇傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は江東区、墨田区及び台東区内の幹線道路沿いの事例を採用し、比較的信頼性が高いと判断する事例から試算
されている。一方、収益価格は店舗兼共同住宅を想定して試算されている。又、収益価格は投資対象の収益性を検討す
る有力な指標であるが、想定要素が含まれる。以上の検討により、比準価格と収益価格を相互に関連付け、規準価格と
の均衡にも留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[138.6]		 [100.0]
100		 700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    663,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均
を上回っている。商業地の取引件数は月平均
で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。


地域要因に大きな変化は見られないが、用途
の多様性、利便性等から需要は底堅い。



特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は中位である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６（公）
６
-12		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b １６（公）
６
-19		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区
(100,500)
c ０２（公）
６
-57		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m都道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
d ０２（公）
６
-38		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.1m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
896,797  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
974,205 		 100
[ 136.4]
714,227 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
714,000 
b (　           ) 
709,916  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
726,244 		 100
[ 100.3]
724,072 
724,000 
c (　           ) 
560,189  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
590,439 		 100
[  81.6]
723,577 
724,000 
d (　           ) 
909,835  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,055,409 		 100
[ 145.8]
723,874 
724,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    724,000 円／㎡]  



江東 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,747,951 
2,916,757 
12,831,194 
10,055,500 
2,775,694 		 （　0.9554）
2,651,898 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     69,786,789 円　　　　（　    629,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 78.42 ＲＣ7 529.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   111 ㎡     11.0 m x   10.1 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し、２階以上は標準的住居タイプを１ＤＫ（専有面積は平均約３２㎡）、総戸数１２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 建物の用途、構造、規模等から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.67 
67.4 
50.97 
3,700 
188,589 		 6.0  1,131,534 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
75.67 
85.6 
64.78 
3,100 
200,818 		 1.0  200,818 
1.0  200,818 

 5～ 7		 共同住宅
75.67 
85.6 
64.78 
3,150 
204,057 		 1.0  204,057 
1.0  204,057 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
529.69 
83.0 
439.65 

1,403,214 		 2,346,159 
1,214,625 
⑨年額支払賃料      1,403,214 円　×　12ヶ月　＝　      16,838,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     439.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,838,568 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,397,601 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,440,967 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,346,159 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,514 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,214,625 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　         285,470 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,747,951 円　　　　（　       141,873 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７（公賃）６
　　　　-39		 3,981  
(   3,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,352 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １５（公賃）６
　　　　-8		 3,607  
(   3,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,037 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 507,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 505,157 円  　　　       16,838,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,436,500 円  　　　　    169,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,916,757 円　（　　　　　　        26,277 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 169,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     529.69 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,055,500 円  
（　　　　　        90,590 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,747,951 円      
②総費用 2,916,757 円      
③純収益　①－② 12,831,194 円      
④建物等に帰属する純収益 10,055,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,775,694 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,651,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,891 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,786,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     629,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区平野三丁目９番１３
 0106000287598-0000
2 　江東区平野三丁目９番１５
 0106000287600-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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49 　
50 　
備考