別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-5 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田上　克彦   TEL.
鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸５丁目２番
｢亀戸５－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:2		 店舗

ＲＣ6		 中高層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 西23m都道 水道、ガス、下水 亀戸

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２３ｍ都道 交通

施設		 亀戸駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 亀戸駅北口に位置し、小売、飲食店舗等が建ち並ぶ人通りの多い商業地域である。今後は中東、ウクライナ情勢
、中国経済の先行き、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武線及び都営新宿線等の地下鉄の各駅、更に台東区等の駅に近い商業地域である。需要者は物品販
売業者、飲食店舗を経営する法人、収益用ビルを建設する目的の法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地はマ
ンション開発業者買いの対象である。亀戸駅周辺は古くからの飲食、小売店舗等が多いが、最近では客足もコロナ禍前
に戻りつつある。対象標準地は特に稀少性が高く、需要は底堅いと考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は亀戸駅前の繁華性が高い商業地域である。比準価格は江東区、墨田区、葛飾区及び台東区内と広範囲に及ぶ
が、地価水準が同程度で比較的規範性が高いと判断する事例から、収益価格は店舗兼事務所を想定して試算されている
。収益価格は投資対象の収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準
価格と収益価格を関連付けて調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均
を上回っている。商業地の取引件数は月平均
で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。


地域要因に大きな変化は見られない。江東区
内の中心的商業地である亀戸駅前の商業地域
の需要は根強く地価は上昇傾向である。


特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は上位である。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１（公）
６
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m区道、
中間画地
商業

(100,360)
b １４（公）
６
-22		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,240)
c １９（公）
６
-18		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m区道、
北4m、角地
商業

(100,469)
d １５（公）
６
-2		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e ６１０９

-20		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.7m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,498)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,000,808  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,064,834 		 100
[  74.2]
2,782,795 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,780,000 
b (　           ) 
2,081,966  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,129,851 		 100
[  90.3]
2,358,639 
2,360,000 
c (　           ) 
2,121,085  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,143,306 		 100
[  95.9]
2,234,938 
2,230,000 
d (　           ) 
2,036,012  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.8]
2,047,344 		 100
[  95.6]
2,141,573 
2,140,000 
e (　           ) 
2,586,776  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,679,900 		 100
[ 103.7]
2,584,282 
2,580,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,300,000 円／㎡]  



江東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,125,043 
7,878,804 
18,246,239 
11,485,600 
6,760,639 		 （　0.9385）
6,344,860 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    176,246,111 円　　　　（　  1,940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 70.00 ＲＣ8 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   91 ㎡      6.6 m x   15.0 m  前面道路：都道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗フロアー貸し、３階以上は事務所フロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 建物の用途、構造、規模等から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
70.0 
49.00 
5,800 
284,200 		 12.0  3,410,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
70.00 
85.0 
59.50 
4,200 
249,900 		 10.0  2,499,000 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
70.00 
85.0 
59.50 
4,100 
243,950 		 6.0  1,463,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
83.1 
465.50 

1,997,800 		 14,691,600 
0 
⑨年額支払賃料      1,997,800 円　×　12ヶ月　＝　      23,973,600 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     465.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,379,530 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗・事務所ビルの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,353,130 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,367,657 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,985,473 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,691,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         139,570 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,125,043 円　　　　（　       287,088 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１（公賃）６
　　　　-5		 3,375  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,866 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,121 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １１（公賃）６
　　　　-6		 3,100  
(   3,009) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
4,429 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 784,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,966,204 円  　　　       27,353,130　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,070,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,666,000 円  　　　　    196,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,878,804 円　（　　　　　　        86,580 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,485,600 円  
（　　　　　       126,215 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,125,043 円      
②総費用 7,878,804 円      
③純収益　①－② 18,246,239 円      
④建物等に帰属する純収益 11,485,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,760,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,344,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       69,724 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    176,246,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸五丁目２番
 0106000196140-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
江東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-5 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 195,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸５丁目２番
｢亀戸５－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:2		 店舗

ＲＣ6		 中高層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 西23m都道 水道、ガス、下水 亀戸

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ都道 交通

施設		 亀戸駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 収益性の高い亀戸駅前の商業地域として熟成しており、地域要因について特段の変化は見られず、今後も現状の
まま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ亀戸駅周辺や東京メトロ東西線、都営新宿・大江戸線沿線で幹線街路沿い等の商業地域を主な圏域と
し、店舗、事務所等の商業集積性の高い商況に富んだ地域を主体に判定される。主な需要者は地元事業者や不動産業者
のほか、地域外からの事業者や各種投資家等も見受けられる。市場での土地の中心となる価格帯は、規模や立地等によ
りまちまちであるが、地元資本で１～３億円程度、区外等の地域外資本で１～１０億円程度と判断した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ亀戸駅前の繁華性を有する商業地域に存し、高い収益性を有していることから、当標準地の収益性を表した収益価
格に相応の説得力が認められるが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在するので、
その分保守的に資本還元することで少々低位に求められたものである。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性
の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念
、物価上昇など不安要因は多いが、コロナ禍
は落着き、江東区内の不動産市場は全般に堅
調で推移する。

従来型の駅前商業地域として商業集積性は高
く、その地域要因に特段の変動はないが、近
時の顧客流動性は回復しており、地価水準は
上昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
６
-28		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南40m国道、
中間画地
商業

(100,700)
b ０２（公）
６
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北26.8m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c １２（公）
６
-19		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西23.5m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d １１（公）
６
-13		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北33m都道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,884,428  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,301,068 		 100
[ 127.5]
2,589,073 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,590,000 
b (　           ) 
1,987,127  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,026,870 		 100
[  85.5]
2,370,608 
2,370,000 
c (　           ) 
1,531,565  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,635,775 		 100
[  73.7]
2,219,505 
2,220,000 
d (　           ) 
1,400,768  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,480,612 		 100
[  76.8]
1,927,880 
1,930,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,280,000 円／㎡]  



江東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,295,771 
8,853,553 
18,442,218 
11,954,400 
6,487,818 		 （　0.9385）
6,088,817 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    169,133,806 円　　　　（　  1,860,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 70.00 ＲＣ8 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   91 ㎡      6.6 m x   15.0 m  前面道路：都道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗で各フロア貸し、３階以上は事務所で各フロア貸し ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
70.0 
49.00 
6,300 
308,700 		 12.0  3,704,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
70.00 
85.0 
59.50 
4,650 
276,675 		 10.0  2,766,750 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
70.00 
85.0 
59.50 
4,313 
256,624 		 6.0  1,539,744 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
83.1 
465.50 

2,125,119 		 15,709,614 
0 
⑨年額支払賃料      2,125,119 円　×　12ヶ月　＝　      25,501,428 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     465.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,379,530 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費（坪２，０００円）を設定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,880,958 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,732,857 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,148,101 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,709,614 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         147,670 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,295,771 円　　　　（　       299,954 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）６
　　　　-34		 3,760  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,123 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,335 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,313 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １４（公賃）６
　　　　-35		 4,193  
(   4,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
4,158 
c １４（公賃）６
　　　　-36		 4,940  
(   4,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
4,724 
江東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,620,953 円  　　　       28,880,958　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,070,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,734,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,853,553 円　（　　　　　　        97,292 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,954,400 円  
（　　　　　       131,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,295,771 円      
②総費用 8,853,553 円      
③純収益　①－② 18,442,218 円      
④建物等に帰属する純収益 11,954,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,487,818 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,088,817 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,910 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    169,133,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,860,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸五丁目２番
 0106000196140-0000
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