別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
江東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　吉川　大喜   TEL.
鑑定評価額 90,900,000 円  １㎡当たりの価格 689,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区高橋３番１３
｢高橋１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南15m区道 水道、ガス、下水 森下

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    13 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 森下駅南東方

360m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特別の変動要因はない。今後も現状を維持するものと予測する。住宅用地、店舗用地としての需要が
認められる地域であり、地価水準も堅調に推移するものと予測される
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    719,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    575,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及びその隣接区の商業地域であると判定した。周辺は店舗兼共同住宅の多い商店街で、主たる需要
者はある程度の規模を有する土地についてはマンション開発事業者が中心であり、マンション適地について需要が堅調
な地域である。地価は依然として上昇傾向にあるものの、物価上昇、金融市場の動向から不安感はある。周辺地域は標
準地程度の規模であれば土地総額７千万円から１億円程度の取引がみられた。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地域のうち標準地と周辺環境が類似する比較可能な事例から比準しており、市場性を反映し実証的な価
格であるため説得力が高い。収益価格は投資採算性を表すものであるが、周辺地域は自用目的としての取引が多い地域
であり、また、想定要素が多く介在し、比準価格に対して低位に求められた。よって比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[141.9]		 [100.0]
100		 684,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    649,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症は落ち着きを見せ
、金利上昇や物価高などの不安要素はあるも
のの区内不動産需要は堅調に推移している。


店舗及び共同住宅が建ち並ぶ従来からの近隣
商業地域である。地域要因に特段の変動は見
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
６
-1		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26.3m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ０７（公）
６
-21		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南27.9m都道、
中間画地
準工
２種特別工業
(70,400)
c ０６（公）
６
-9		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
東6m、角地
商業

(100,400)
d １１（公）
６
-15		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
北6m、角地
商業

(100,400)
e ０９（公）
６
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.8m区
道、
南西11m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
667,786  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
699,172 		 100
[ 103.8]
673,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
674,000 
b (　           ) 
725,794  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
786,035 		 100
[  99.9]
786,822 
787,000 
c (　           ) 
653,682  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
652,437 		 100
[  91.3]
714,608 
715,000 
d (　           ) 
709,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
725,440 		 100
[ 104.0]
697,538 
698,000 
e (　           ) 
658,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
647,508 		 100
[  86.4]
749,431 
749,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    719,000 円／㎡]  



江東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,314,280 
3,555,153 
13,759,127 
10,745,600 
3,013,527 		 （　0.9571）
2,884,247 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     75,901,237 円　　　　（　    575,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 ＲＣ8 552.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡     10.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）２～８階が住居（１４戸）平均専有面積２７．４６㎡ ⑦有効率　  74.6 ％
の理由		 標準的な店舗兼共同住宅を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
73.0 
51.10 
3,806 
194,487 		 6.0  1,166,922 
0.0  0 

 2～ 2		 住居
80.00 
64.0 
51.20 
3,589 
183,757 		 1.0  183,757 
1.0  183,757 

 3～ 3		 住居
67.00 
77.0 
51.59 
3,625 
187,014 		 1.0  187,014 
1.0  187,014 

 4～ 8		 住居
67.00 
77.0 
51.59 
3,734 
192,637 		 1.0  192,637 
1.0  192,637 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
552.00 
74.6 
411.84 

1,528,443 		 2,500,878 
1,333,956 
⑨年額支払賃料      1,528,443 円　×　12ヶ月　＝　      18,341,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     411.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,341,316 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,467,305 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,874,011 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,500,878 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,008 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,333,956 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         417,261 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,314,280 円　　　　（　       131,169 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８（公賃）６
　　　　-7		 3,523  
(   3,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,727 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,731 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,625 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １８（公賃）６
　　　　-21		 3,343  
(   3,251) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,554 
c １８（公賃）６
　　　　-9		 3,593  
(   3,590) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,801 
江東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 736,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 733,653 円  　　　       18,341,316　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,564,000 円  　　　　    184,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,555,153 円　（　　　　　　        26,933 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 184,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     552.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,745,600 円  
（　　　　　        81,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,314,280 円      
②総費用 3,555,153 円      
③純収益　①－② 13,759,127 円      
④建物等に帰属する純収益 10,745,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,013,527 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,884,247 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,850 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,901,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     575,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区高橋３番１３
 0106000253300-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.
鑑定評価額 90,000,000 円  １㎡当たりの価格 682,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区高橋３番１３
｢高橋１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南15m区道 水道、ガス、下水 森下

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    13 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 森下駅南東方

360m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高橋夜店通り沿いの商業地域であるが、マンション等の住宅の建築が多く認められる。今後は、店舗と住宅が混
在する地域へと推移するものと思料する。地価水準は、今後の景気動向により不透明である。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    727,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    587,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区内の最寄駅から徒歩圏に位置する近隣商業地域が中心。需要者の中心は、自用目的での法人又は
個人並びに収益目的での法人である。標準地規模であれば、自用もしくは収益目的での法人が主である。旧来からの商
店街は、個人経営が多く、閉店している店舗も見られる。周辺にはマンションが多く、広範な商業背後地を有している
ため土地に対する底堅い需要がある。標準地規模での土地総額は概ね１億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層階を店舗とした共同住宅を中心とした商業地域である。比準価格は、江東区の街路条件で類似する類
似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、居住用の需要が高いことを踏
まえ店舗兼共同住宅を想定し、収益性を反映した価格が得られた。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連付け
て、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[142.5]		 [100.0]
100		 681,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    649,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は増加傾向にある。景気は回復傾向にあ
るが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に
影響を与えることが懸念される。


高橋夜店通り商店街に位置し、小規模店舗の
ほか共同住宅が見られる。観光目的での客も
見られるが、共同住宅への建替えが進んでい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９（公）
６
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.8m区
道、
南西11m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
b １２（公）
６
-26		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
北6m、角地
近商

(100,400)
c １６（公）
６
-12		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d １１（公）
６
-15		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
北6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
658,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
646,253 		 100
[  96.0]
673,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
673,000 
b (　           ) 
892,260  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
845,342 		 100
[ 100.0]
845,342 
845,000 
c (　           ) 
896,797  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
972,317 		 100
[ 126.1]
771,068 
771,000 
d (　           ) 
709,975  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
693,071 		 100
[ 112.4]
616,611 
617,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    727,000 円／㎡]  



江東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,361,681 
3,182,348 
13,179,333 
10,103,200 
3,076,133 		 （　0.9571）
2,944,167 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     77,478,079 円　　　　（　    587,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 ＲＣ8 552.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡     10.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、フロア貸し、２Ｆ以上シングルタイプ、１Ｋ、平均専有床面積約２５㎡ ⑦有効率　  74.6 ％
の理由		 同種・同用途の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
73.0 
51.10 
3,700 
189,070 		 6.0  1,134,420 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.00 
64.0 
51.20 
3,400 
174,080 		 1.0  174,080 
1.0  174,080 

 3～ 5		 住宅
67.00 
77.0 
51.59 
3,460 
178,501 		 1.0  178,501 
1.0  178,501 

 6～ 7		 住宅
67.00 
77.0 
51.59 
3,510 
181,081 		 1.0  181,081 
1.0  181,081 

 8～ 8		 住宅
67.00 
77.0 
51.59 
3,560 
183,660 		 1.0  183,660 
1.0  183,660 

計
552.00 
74.6 
411.84 

1,444,475 		 2,389,825 
1,255,405 
⑨年額支払賃料      1,444,475 円　×　12ヶ月　＝　      17,333,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     411.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,333,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,386,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,947,004 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,389,825 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,255,405 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         392,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,361,681 円　　　　（　       123,952 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２（公賃）６
　　　　-26		 3,272  
(   3,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,636 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,499 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０２（公賃）６
　　　　-27		 3,888  
(   3,885) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,927 
c ０２（公賃）６
　　　　-28		 2,335  
(   2,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]
2,432 
江東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 519,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 693,348 円  　　　       17,333,700　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,182,348 円　（　　　　　　        24,109 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     552.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,103,200 円  
（　　　　　        76,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,361,681 円      
②総費用 3,182,348 円      
③純収益　①－② 13,179,333 円      
④建物等に帰属する純収益 10,103,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,076,133 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,944,167 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,304 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,478,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     587,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区高橋３番１３
 0106000253300-0000
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備考