別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 76,800,000 円  １㎡当たりの価格 711,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸６丁目１７番５
｢亀戸６－１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 108  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ5		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西10m区道 水道、ガス、下水 亀戸

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 亀戸駅南方

320m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、
店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    754,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及び墨田区南部の商業地域。需要者は、投資目的の中小法人又はエンドユーザーが中心で、纏まっ
た土地であればマンション開発業者等である。マンション適地や駅周辺の繁華性の高い地域を中心に需要は安定してい
るが、やや供給不足であり、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。繁華性は高くないが、マンション適地に
対する需要は特に堅調である。中心となる価格帯は数千万円から１億円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主
たる需要者はエンドユーザー又は投資目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での
取引が主導し、収益価格の土地価格に与える影響度は相対的に小さく、また想定要素も多く実証性に乏しい。従って、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[136.5]		 [100.0]
100		 711,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    658,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は物
価高の影響等を受けつつも緩やかに回復して
いる。


京葉道路背後の店舗・共同住宅・事務所を中
心とした商業地域で、カメイドクロック開業
により利便性の向上が認められる地域である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
６
-1		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26.3m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ０９（公）
６
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.8m区
道、
南西11m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
c １２（公）
６
-26		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
北6m、角地
近商

(100,400)
d １４（公）
６
-1		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,500)
e １８（公）
６
-3		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,318)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
667,786  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
699,840 		 100
[ 105.5]
663,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
663,000 
b (　           ) 
658,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
660,081 		 100
[  97.5]
677,006 
677,000 
c (　           ) 
892,260  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
905,254 		 100
[ 105.4]
858,875 
859,000 
d (　           ) 
797,970  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
758,784 		 100
[  86.6]
876,194 
876,000 
e (　           ) 
535,496  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
557,987 		 100
[  80.3]
694,878 
695,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    754,000 円／㎡]  



江東 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,970,410 
4,252,917 
15,717,493 
13,198,400 
2,519,093 		 （　0.9487）
2,389,864 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     62,891,158 円　　　　（　    582,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 83.17 ＲＣ8 607.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   108 ㎡      8.0 m x   13.5 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が事務所（フロア貸）、２階より上階が居宅（１ＤＫ等、１４戸）、平均専有面積３３．６８㎡ ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
81.67 
65.4 
53.38 
3,400 
181,492 		 6.0  1,088,952 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
76.57 
86.2 
65.97 
3,407 
224,760 		 1.0  224,760 
1.0  224,760 

 3～ 3		 居宅
76.57 
86.2 
65.97 
3,441 
227,003 		 1.0  227,003 
1.0  227,003 

 4～ 7		 居宅
76.57 
86.2 
65.97 
3,510 
231,555 		 1.0  231,555 
1.0  231,555 

 8～ 8		 居宅
66.63 
84.1 
56.03 
3,613 
202,436 		 1.0  202,436 
1.0  202,436 

計
607.72 
83.1 
505.23 

1,761,911 		 2,669,371 
1,580,419 
⑨年額支払賃料      1,761,911 円　×　12ヶ月　＝　      21,142,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     505.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,142,932 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,691,435 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,451,497 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,669,371 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,558 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,580,419 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         494,355 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,970,410 円　　　　（　       184,911 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）６
　　　　-34		 3,356  
(   3,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[101.0]
3,651 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,541 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,441 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０３（公賃）６
　　　　-35		 3,441  
(   3,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]
3,355 
c ０３（公賃）６
　　　　-36		 3,462  
(   3,462) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,462 
江東 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 904,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 845,717 円  　　　       21,142,932　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,921,000 円  　　　　    226,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       226,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       226,000 円  　　　　    226,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,252,917 円　（　　　　　　        39,379 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9487    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 226,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 358,000 円／㎡　×　     607.72 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,198,400 円  
（　　　　　       122,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,970,410 円      
②総費用 4,252,917 円      
③純収益　①－② 15,717,493 円      
④建物等に帰属する純収益 13,198,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,519,093 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,389,864 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,128 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,891,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     582,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸六丁目１７番５
 0106000199610-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
江東 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　吉川　大喜   TEL.
鑑定評価額 76,700,000 円  １㎡当たりの価格 710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸６丁目１７番５
｢亀戸６－１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 108  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ5		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西10m区道 水道、ガス、下水 亀戸

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 亀戸駅南方

320m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 亀戸駅に比較的近い商業地域であり、近年大型商業施設の開業により利便性が向上し、住宅、店舗共に需要が堅
調な地域である。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    723,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    607,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及びその隣接区における店舗、事務所、住宅等を中心とした商業地の存する圏域と判定した。典型
的需要者は地元不動産業者及び個人事業主とみられる。標準地周辺は亀戸駅に近く、ある程度の規模を有するマンショ
ン適地については一定の需要が見込まれる地域である。地価は依然として上昇傾向にあるものの、物価上昇、金融市場
の動向から不安感はある。標準地程度の規模であれば土地総額６千万円から８千万円程度の取引がみられた。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地域のうち標準地と周辺環境が類似する比較可能な事例から比準しており、市場性を反映し実証的な価
格であるため説得力が高い。一方で収益価格は投資採算性を表し、理論的な試算価格であり、付近は賃貸市場も存在す
る地域であるが、想定要素が多く、比準価格に対して低位に求められた。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[137.4]		 [100.0]
100		 706,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    658,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症は落ち着きを見せ
、金利上昇や物価高などの不安要素はあるも
のの区内不動産需要は堅調に推移している。


亀戸駅に近い商業地域である。近年付近に大
規模商業施設が開業し、地価変動にその影響
が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３（公）
６
-23		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m区
道、中間画地
近商
高度地区最高28m
新防火
(100,400)
b ０６（公）
６
-9		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
東6m、角地
商業

(100,400)
c １１（公）
６
-15		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
北6m、角地
商業

(100,400)
d ０１（公）
６
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.9m区道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
635,284  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
689,283 		 100
[  94.9]
726,326 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
726,000 
b (　           ) 
653,682  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
652,437 		 100
[  89.3]
730,613 
731,000 
c (　           ) 
709,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
725,440 		 100
[ 101.7]
713,314 
713,000 
d (　           ) 
817,196  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
887,475 		 100
[  94.9]
935,169 
935,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    723,000 円／㎡]  



江東 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,196,226 
4,211,938 
14,984,288 
12,380,800 
2,603,488 		 （　0.9571）
2,491,798 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     65,573,632 円　　　　（　    607,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 83.17 ＲＣ8 607.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   108 ㎡      8.0 m x   13.5 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）２～８階共同住宅（総戸数１４戸、一戸当たり専有面積３０㎡前後） ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 標準的な建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.67 
65.4 
53.38 
3,369 
179,837 		 6.0  1,079,022 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
76.57 
86.2 
65.97 
3,177 
209,587 		 1.0  209,587 
1.0  209,587 

 3～ 3		 住宅
76.57 
86.2 
65.97 
3,209 
211,698 		 1.0  211,698 
1.0  211,698 

 4～ 7		 住宅
76.57 
86.2 
65.97 
3,289 
216,975 		 1.0  216,975 
1.0  216,975 

 8～ 8		 住宅
66.63 
84.1 
56.03 
3,369 
188,765 		 1.0  188,765 
1.0  188,765 

計
607.72 
83.1 
505.23 

1,657,787 		 2,556,972 
1,477,950 
⑨年額支払賃料      1,657,787 円　×　12ヶ月　＝　      19,893,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     505.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,893,444 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,193,607 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,699,837 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,556,972 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,477,950 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         472,353 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,196,226 円　　　　（　       177,743 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８（公賃）６
　　　　-10		 3,425  
(   3,425) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]
3,138 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,303 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,209 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １８（公賃）６
　　　　-14		 3,422  
(   3,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[108.0]
3,106 
c １８（公賃）６
　　　　-15		 3,692  
(   3,591) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
3,480 
江東 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,060,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 795,738 円  　　　       19,893,444　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,211,938 円　（　　　　　　        38,999 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     607.72 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,380,800 円  
（　　　　　       114,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,196,226 円      
②総費用 4,211,938 円      
③純収益　①－② 14,984,288 円      
④建物等に帰属する純収益 12,380,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,603,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,491,798 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,072 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,573,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     607,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸六丁目１７番５
 0106000199610-0000
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備考