別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江東 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -27 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　昌代   TEL.
鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 397,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区北砂４丁目１２３４番５
｢北砂４－３０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別工業地区

(70,240)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 住宅、共同住宅、小
工場が混在する住宅
地域		 東3m道路 水道、ガス、下水 南砂町

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西   155 ｍ、南   140 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　３
．０ｍ道路　		 交通

施設		 南砂町駅北方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,240)
準防 
高度地区3種
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅、共同住宅、小工場が混在する住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、現状を維持して推移する
と予測する。新型コロナは収束に向かい、総額に値ごろ感がある当該地域の地価は上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    418,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内東部の東西線、半蔵門線、都営新宿線沿線の各駅からやや距離のある徒歩限界圏の混在住宅地域で
ある。需要者の中心は、地縁的選好性を有する区内在住の一次取得者であり、駅距離、接道条件がやや劣るものの、総
額に値頃感があるため、周辺区の住宅取得を目的とする世帯の転入も見られる。土地は対象標準地規模程度で４千万円
前後、新築戸建住宅は５千万円を中心に取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の地域は、一般住宅、マンション、小工場が存する混在地域であり、収益物件も見られるが、多くは自己利
用目的の取引で、比準価格は規範性を有する事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より居住の快適性、生活の利便
性を重視しており、よって収益価格は低位に求められた。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[120.4]		 [102.0]
100		 399,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。住
・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向
である。


最寄駅「南砂町」から徒歩１５分の立地条件
であるが、単価と総額の観点及び用途の多様
性から、需要は安定。地域内に大きな変動要
因は見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１（公）
６
-17		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.5m私道、
南3.5m、角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,240)
b ０７（公）
６
-2		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.4m区道、
南2.9m、角地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(80,216)
c １２（公）
６
-13		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d ０７（公）
６
-4		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
北4.7m、角地
１中専
高度地区3種
(80,240)
e １１（公）
６
-6		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,023  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.8]
375,615 		 100
[  95.0]
395,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
403,000 
b (　           ) 
257,817  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
264,205 		 100
[  81.6]
323,781 
330,000 
c (　           ) 
350,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
390,370 		 100
[ 101.0]
386,505 
394,000 
d (　           ) 
472,157  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
463,621 		 100
[  99.8]
464,550 
474,000 
e (　           ) 
480,688  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
492,941 		 100
[ 102.6]
480,449 
490,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    418,000 円／㎡]  



江東 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,132,191 
858,925 
3,273,266 
2,285,360 
987,906 		 （　0.9554）
943,845 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     24,838,026 円　　　　（　    273,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 Ｓ3 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別工業地区		 70 ％   300 ％   240 ％   91 ㎡      7.6 m x   12.0 m  前面道路：道路     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅各階１戸、コンパクトタイプ平均専有面積４０．００㎡～４７．５０㎡を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同規模同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
80.0 
40.00 
2,650 
106,000 		 1.0  106,000 
1.0  106,000 

 2～ 2		 住宅
50.00 
95.0 
47.50 
2,700 
128,250 		 1.0  128,250 
1.0  128,250 

 3～ 3		 住宅
50.00 
95.0 
47.50 
2,750 
130,625 		 1.0  130,625 
1.0  130,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
90.0 
135.00 

364,875 		 364,875 
364,875 
⑨年額支払賃料        364,875 円　×　12ヶ月　＝　       4,378,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,378,500 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       363,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,015,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           364,875 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,346 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          364,875 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         113,761 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,132,191 円　　　　（　        45,409 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９（公賃）６
　　　　-16		 3,617  
(   3,617) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[108.0]		 100
[110.0]
2,956 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,779 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９（公賃）６
　　　　-20		 2,559  
(   2,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,585 
c ０９（公賃）６
　　　　-21		 2,586  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,560 
江東 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,500 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 218,925 円  　　　        4,378,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      315,300 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         858,925 円　（　　　　　　         9,439 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,285,360 円  
（　　　　　        25,114 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,132,191 円      
②総費用 858,925 円      
③純収益　①－② 3,273,266 円      
④建物等に帰属する純収益 2,285,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 987,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 943,845 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,372 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,838,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     273,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区北砂四丁目１２３４番５
 0106000213205-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -27 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田上　克彦   TEL.
鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 398,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区北砂４丁目１２３４番５
｢北砂４－３０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別工業地区

(70,240)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 住宅、共同住宅、小
工場が混在する住宅
地域		 東3m道路 水道、ガス、下水 南砂町

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西   155 ｍ、南   140 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北３ｍ道
路		 交通

施設		 南砂町駅北方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,240)
準防 
高度地区3種
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低層一般住宅、共同住宅、小工場等が混在する地域で、地域要因に特段の変動はない。今後は中東、ウクライナ
情勢、中国経済の先行き、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区東部で、都営新宿線、東京メトロ東西線の各駅勢圏の混在住宅地である。需要者は地縁性のある個
人又は法人が中心で、規模が大きい土地は業者買いの対象である。駅距離はやや劣るが、周辺には商店街等の生活利便
施設が存在し、住宅地として相応の需要は期待できる。一般的な新築住宅は規模が１００㎡未満、土地単価は坪当たり
１４０万円程度である。土地の取引件数は増加傾向、地価も若干の上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を十分に反映した価格である。収益価格も対象標準地の収益性を反映した価格であるが、近隣地域は
、一般住宅、共同住宅、小工場等が混在する住宅地域であり、このような市場での一般的な取引は自己使用目的と考え
られるため、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強い。従って、比準価格を標準に収益価格も比較
考量し、規準価格との均衡にも留意して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[120.3]		 [102.0]
100		 400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均
を上回っている。住宅地の取引件数は月平均
で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。


特に地域要因に変化は見られないが、江東区
内でも地価水準が低い地域で、住宅地の需要
は底堅い。


特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は低位である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７（公）
６
-1		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,300)
b １２（公）
６
-1		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.2m区道、
東3.3m、角地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(80,252)
c １２（公）
６
-2		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(70,240)
d ０７（公）
６
-7		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
二種特別工業
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
463,315  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
478,604 		 100
[ 121.2]
394,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
403,000 
b (　           ) 
447,242  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.7]
481,575 		 100
[ 115.7]
416,227 
425,000 
c (　           ) 
542,193  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
556,545 		 100
[ 121.2]
459,196 
468,000 
d (　           ) 
486,331  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
506,757 		 100
[ 112.9]
448,855 
458,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



江東 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,358,676 
747,200 
3,611,476 
2,476,320 
1,135,156 		 （　0.9554）
1,084,528 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     28,540,211 円　　　　（　    314,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＲＣ3 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別工業地区		 70 ％   300 ％   240 ％   91 ㎡      7.6 m x   12.0 m  前面道路：道路     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的な住居タイプを２ＤＫ（専有面積は平均約４５㎡）、総戸数３戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 建物の用途、構造、規模等から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
50.00 
80.0 
40.00 
2,800 
112,000 		 1.0  112,000 
1.0  112,000 

 2～ 2		 共同住宅
50.00 
95.0 
47.50 
2,850 
135,375 		 1.0  135,375 
1.0  135,375 

 3～ 3		 共同住宅
50.00 
95.0 
47.50 
2,950 
140,125 		 1.0  140,125 
1.0  140,125 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
90.0 
135.00 

387,500 		 387,500 
387,500 
⑨年額支払賃料        387,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,650,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,650,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       385,950 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,264,050 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           387,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          387,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　          91,073 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,358,676 円　　　　（　        47,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １５（公賃）６
　　　　-16		 2,404  
(   2,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,812 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,913 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １５（公賃）６
　　　　-17		 2,268  
(   2,268) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,150 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,600 円  　　　　     40,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 139,500 円  　　　        4,650,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      341,700 円  　　　　     40,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         747,200 円　（　　　　　　         8,211 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,476,320 円  
（　　　　　        27,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,358,676 円      
②総費用 747,200 円      
③純収益　①－② 3,611,476 円      
④建物等に帰属する純収益 2,476,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,135,156 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,084,528 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,540,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     314,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区北砂四丁目１２３４番５
 0106000213205-0000
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備考