別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -24 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　桂太   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区富岡１丁目３１番４７
｢富岡１－１８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:2.5		 事務所兼住宅

Ｓ2		 住宅、マンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 門前仲町

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　１
１ｍ区道		 交通

施設		 門前仲町駅　北東方

280m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、事務所等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持
して推移すると予測する。地価は当面は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    723,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    529,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区全域の住宅地域である。特に東京メトロ東西線沿線の住宅地域と代替性が高い。需要者の中心は地
縁を有する個人、法人、投資目的の不動産会社等である。都心への接近性に優れた利便性良好な住宅地域にあってファ
ミリーから単身者層まで住宅需要は幅広い。社会・経済活動の正常化を背景に売買市場、賃貸市場とも市況は上昇傾向
にある。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で総額１．１億円から１．８億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅、事務所等が混在する地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性
の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は収益性に着目した需要者の行動を反映してお
り、当該標準地にも十分参考となる価格であるが、想定要素が多く流動的な面も残る。よって比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 82.9]		 [102.0]
100		 677,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    642,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は総
じて横ばい、直近１年の土地取引件数は昨年
比で減少。住宅需要は堅調で、取引価格は上
昇傾向にある。

東西線沿線の混在住宅地域であり、交通利便
性に着目して需要は底堅い。他用途から住宅
への建替需要も堅調。取引価格、賃料とも上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２（公）
６
-26		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
北6m、角地
近商

(100,400)
b ０７（公）
６
-1		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,300)
c １３（公）
６
-26		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,260)
d １２（公）
６
-3		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北10m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,300)
e ０２（公）
６
-11		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
892,260  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
906,120 		 100
[ 120.7]
750,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
766,000 
b (　           ) 
463,315  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
478,141 		 100
[  72.9]
655,886 
669,000 
c (　           ) 
519,287  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
548,815 		 100
[  79.1]
693,824 
708,000 
d (　           ) 
788,045  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
823,507 		 100
[  94.1]
875,140 
893,000 
e (　           ) 
610,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
608,443 		 100
[  83.0]
733,064 
748,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    723,000 円／㎡]  



江東 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,960,160 
2,085,794 
9,874,366 
5,710,320 
4,164,046 		 （　0.9554）
3,978,330 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    104,692,895 円　　　　（　    529,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 118.80 Ｓ3 356.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   198 ㎡      8.1 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階３戸、平均専有面積約３５㎡、１ＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
118.80 
85.0 
100.98 
3,250 
328,185 		 1.0  328,185 
1.0  328,185 

 2～ 2		 住宅
118.80 
90.0 
106.92 
3,316 
354,547 		 1.0  354,547 
1.0  354,547 

 3～ 3		 住宅
118.80 
90.0 
106.92 
3,316 
354,547 		 1.0  354,547 
1.0  354,547 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
356.40 
88.3 
314.82 

1,037,279 		 1,037,279 
1,037,279 
⑨年額支払賃料      1,037,279 円　×　12ヶ月　＝　      12,447,348 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     314.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,447,348 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       746,841 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,700,507 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,037,279 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,037,279 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         249,903 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,960,160 円　　　　（　        60,405 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３（公賃）６
　　　　-31		 3,618  
(   3,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]
3,483 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,316 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３（公賃）６
　　　　-32		 3,073  
(   3,006) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]
3,370 
c １３（公賃）６
　　　　-33		 3,019  
(   2,953) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]
3,241 
江東 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 370,800 円  　　　　     92,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 497,894 円  　　　       12,447,348　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      787,900 円  　　　　     92,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,085,794 円　（　　　　　　        10,534 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     356.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,710,320 円  
（　　　　　        28,840 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,960,160 円      
②総費用 2,085,794 円      
③純収益　①－② 9,874,366 円      
④建物等に帰属する純収益 5,710,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,164,046 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,978,330 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,692,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     529,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区富岡一丁目３１番４７
 0106000267513-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -24 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 681,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区富岡１丁目３１番４７
｢富岡１－１８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:2.5		 事務所兼住宅

Ｓ2		 住宅、マンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 門前仲町

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、１１ｍ
区道		 交通

施設		 門前仲町駅北東方

280m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は
相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    728,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区西部・中央部・墨田区南部にわたる東京メトロ東西線・半蔵門線及び都営新宿線沿線の住宅地域。
需要者は、地縁的選好性を有する個人、法人が中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。需給は、マンショ
ン適地・戸建住宅地ともに堅調であるが、やや供給不足であり、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。中心
価格帯はバラつきがあるものの数千万円から１億円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係
る主たる需要者はエンドユーザー又は投資用共同住宅建築目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格
形成は自用目的での取引が主導し、収益性の土地価格に与える影響度は相対的に小さい。従って、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 83.0]		 [102.0]
100		 677,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    642,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は物
価高の影響等を受けつつも緩やかに回復して
いる。


門前仲町駅から程近く、富岡八幡宮に隣接し
、周辺を含め公園が多く見られる住宅地域で
、市場特性に特段の変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１（公）
６
-15		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
北6m、角地
商業

(100,400)
b ０２（公）
６
-16		 江東区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
北6m、西2.6m、
三方路
準工
特別用途地区
高度地区
(80,300)
c １６（公）
６
-8		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,220)
d １８（公）
６
-7		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
709,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
718,328 		 100
[ 117.9]
609,269 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
621,000 
b (　           ) 
446,790  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  66.6]
688,969 		 100
[  97.0]
710,277 
724,000 
c (　           ) 
712,160  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
735,200 		 100
[  93.9]
782,961 
799,000 
d (　           ) 
682,583  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
677,332 		 100
[  94.1]
719,800 
734,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -33.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    728,000 円／㎡]  



江東 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,086,021 
2,027,387 
10,058,634 
5,808,880 
4,249,754 		 （　0.9554）
4,060,215 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    106,847,763 円　　　　（　    540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 118.80 Ｓ3 356.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   198 ㎡      8.1 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅（１ＤＫ、９戸）、平均専有面積３４．９８㎡ ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
118.80 
85.0 
100.98 
3,298 
333,032 		 1.0  333,032 
1.0  333,032 

 2～ 2		 居宅
118.80 
90.0 
106.92 
3,400 
363,528 		 1.0  363,528 
1.0  363,528 

 3～ 3		 居宅
118.80 
90.0 
106.92 
3,434 
367,163 		 1.0  367,163 
1.0  367,163 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
356.40 
88.3 
314.82 

1,063,723 		 1,063,723 
1,063,723 
⑨年額支払賃料      1,063,723 円　×　12ヶ月　＝　      12,764,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     314.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,764,676 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,021,174 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,743,502 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,063,723 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,786 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,063,723 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         332,733 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,086,021 円　　　　（　        61,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）６
　　　　-31		 3,370  
(   3,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
3,547 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,499 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０３（公賃）６
　　　　-32		 3,632  
(   3,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
3,390 
c ０３（公賃）６
　　　　-33		 3,517  
(   3,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,543 
江東 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 282,900 円  　　　　     94,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 510,587 円  　　　       12,764,676　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      801,500 円  　　　　     94,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,300 円  　　　　     94,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,300 円  　　　　     94,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,027,387 円　（　　　　　　        10,239 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　     356.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,808,880 円  
（　　　　　        29,338 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,086,021 円      
②総費用 2,027,387 円      
③純収益　①－② 10,058,634 円      
④建物等に帰属する純収益 5,808,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,249,754 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,060,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,506 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,847,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区富岡一丁目３１番４７
 0106000267513-0000
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備考