別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
江東 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -23 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 70,200,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸１丁目２５番１３
｢亀戸１－２５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別工業地区

(70,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の共同住宅、事
務所等が見られる住
宅地域		 北10m区道 水道、ガス、下水 亀戸

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　１
０ｍ区道		 交通

施設		 亀戸駅南西方

510m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 亀戸駅徒歩圏にある混在型住宅地域として地域要因に特段の変化は見られないが、住宅需要は今後も堅調に推移
していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    644,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    488,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は亀戸地区にあって、混在型の住宅地域を主体に形成される圏域と認められ、その需要者は住宅実需者や不
動産業者、地元の中小事業者等と見受けられる。また、相応の敷地規模を有する土地にあってはマンション開発業者の
参入もある。現在は市場人の動きが前向きであり、引続き住宅需要は堅調である。なお、市場での土地の中心となる価
格帯はその立地や規模等にもよるが、ボリュームゾーンとしては６，０００万円～１億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 混在型住宅地としての需要を主体とする地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。収益価格は、
当標準地の収益性を表した価格であり、当地域においては賃貸用マンションも見られるが、賃貸収入による収益目的の
市場参加者（土地取得者）はそれほど多くないと思料する。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準
価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    470,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 602,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    569,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念
、物価上昇など不安要因は多いが、コロナ禍
は落着き、江東区内の不動産市場は全般に堅
調で推移する。

亀戸駅に比較的近く、交通利便の良い混在型
住宅地域としてその地域要因に特段の変動は
ないが、引続き住宅需要は高く、地価水準は
上昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２（公）
６
-3		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北10m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,300)
b １８（公）
６
-2		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,240)
c ０２（公）
６
-2		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,300)
d ０７（公）
６
-20		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
２種特別工業
(70,300)
e １３（公）
６
-12		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6m区道、
北西6.1m、
南東4m、
三方路
準工
高度地区3種
２種特別工業地区
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
788,045  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
823,507 		 100
[ 100.0]
823,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
824,000 
b (　           ) 
464,111  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
470,481 		 100
[  83.2]
565,482 
565,000 
c (　           ) 
713,637  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
739,074 		 100
[ 106.7]
692,665 
693,000 
d (　           ) 
576,037  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
608,295 		 100
[  93.1]
653,378 
653,000 
e (　           ) 
679,460  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
662,903 		 100
[  99.5]
666,234 
666,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    644,000 円／㎡]  



江東 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,026,684 
2,779,710 
10,246,974 
8,000,800 
2,246,174 		 （　0.9571）
2,149,813 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     56,574,026 円　　　　（　    488,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 ＲＣ7 420.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別工業地区		 70 ％   300 ％   300 ％   116 ㎡      7.6 m x   15.3 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅：１Ｋタイプ・総戸数１３戸・平均専有面積２６．４３㎡ ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
62.62 
42.2 
26.42 
3,134 
82,800 		 1.0  82,800 
1.0  82,800 

 2～ 2		 居宅
59.65 
88.6 
52.87 
3,174 
167,809 		 1.0  167,809 
1.0  167,809 

 3～ 3		 居宅
59.65 
88.6 
52.87 
3,204 
169,395 		 1.0  169,395 
1.0  169,395 

 4～ 5		 居宅
59.65 
88.6 
52.87 
3,234 
170,982 		 1.0  170,982 
1.0  170,982 

 6～ 7		 居宅
59.65 
88.6 
52.87 
3,264 
172,568 		 1.0  172,568 
1.0  172,568 

計
420.52 
81.7 
343.64 

1,107,104 		 1,107,104 
1,107,104 
⑨年額支払賃料      1,107,104 円　×　12ヶ月　＝　      13,285,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     343.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,285,248 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       797,115 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,488,133 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,107,104 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,107,104 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         528,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,026,684 円　　　　（　       112,299 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）６
　　　　-31		 3,079  
(   3,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]
3,240 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,342 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,204 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １４（公賃）６
　　　　-32		 3,261  
(   3,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
3,433 
c １４（公賃）６
　　　　-33		 3,518  
(   3,373) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
3,352 
江東 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 685,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 531,410 円  　　　       13,285,248　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,164,500 円  　　　　    137,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,779,710 円　（　　　　　　        23,963 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 137,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 314,000 円／㎡　×　     420.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,000,800 円  
（　　　　　        68,972 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,026,684 円      
②総費用 2,779,710 円      
③純収益　①－② 10,246,974 円      
④建物等に帰属する純収益 8,000,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,246,174 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,149,813 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,533 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,574,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     488,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸一丁目２５番１３
 0106000188989-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江東 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -23 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　昌代   TEL.
鑑定評価額 70,600,000 円  １㎡当たりの価格 609,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸１丁目２５番１３
｢亀戸１－２５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別工業地区

(70,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の共同住宅、事
務所等が見られる住
宅地域		 北10m区道 水道、ガス、下水 亀戸

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
０．０ｍ区道　		 交通

施設		 亀戸駅南西方

510m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、事務所等が見られる混在地域で、新型コロナは概ね収束に向かい、利便性の高い当該地域の地価は上
昇している。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    641,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内及び隣接区の各駅から徒歩圏内の混在住宅地域でＪＲ亀戸駅から徒歩圏の地域は規範性が高い。需
要者の中心は、区内在住の中層所得者層のほか、投資用マンションの開発を目的とするデベロッパー、不動産業者等も
想定できる。対象標準地の最寄駅の亀戸駅周辺は繁華性が高く、駅ビル、商店街等が充実し、生活利便性が良好で需要
は安定している。土地は対象標準地規模程度で７～８千万円、マンションは７～８千万円を中心に取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の地域は、マンション、事務所等が混在する地域で、投資目的の収益物件も見られるが、自用の取引が中心
であり比準価格は規範性が高い事例を収集し得た。市場参加者は利便性や快適性を重視しつつ、収益性も考慮する。収
益価格は、投資採算性に着目した理論的な価格であるが想定要素も多い。したがって、本鑑定評価においては、比準価
格を重視して、収益価格を比較考量し、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    470,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 608,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    569,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。住
・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向
である。


亀戸地域は利便性が高く底堅い人気がある。
また、用途の多様性から安定した需要がある
。カメイドクロックも地価を押し上げている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-11		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
b ０７（公）
６
-23		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.3m私道
、南西3.3m、
角地
準工
高度地区3種
２種特別工業
(80,240)
c １８（公）
６
-3		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,318)
d １１（公）
６
-8		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
610,185  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
614,249 		 100
[  99.7]
616,097 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
616,000 
b (　           ) 
737,086  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
743,968 		 100
[  97.4]
763,828 
764,000 
c (　           ) 
535,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
551,561 		 100
[ 100.3]
549,911 
550,000 
d (　           ) 
609,026  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
621,565 		 100
[  97.9]
634,898 
635,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    641,000 円／㎡]  



江東 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,034,730 
2,684,404 
9,350,326 
7,241,600 
2,108,726 		 （　0.9571）
2,018,262 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     53,112,158 円　　　　（　    458,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 ＲＣ7 420.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別工業地区		 70 ％   300 ％   300 ％   116 ㎡      7.6 m x   15.3 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅１階１戸、２階以上２戸、シングルタイプ平均専有面積約２６・４㎡を想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同規模同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.62 
42.2 
26.43 
3,000 
79,290 		 1.0  79,290 
1.0  79,290 

 2～ 3		 住宅
59.65 
88.6 
52.87 
3,050 
161,254 		 1.0  161,254 
1.0  161,254 

 4～ 5		 住宅
59.65 
88.6 
52.87 
3,100 
163,897 		 1.0  163,897 
1.0  163,897 

 6～ 7		 住宅
59.65 
88.6 
52.87 
3,150 
166,541 		 1.0  166,541 
1.0  166,541 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.52 
81.7 
343.65 

1,062,674 		 1,062,674 
1,062,674 
⑨年額支払賃料      1,062,674 円　×　12ヶ月　＝　      12,752,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     343.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,752,088 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,058,423 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,693,665 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,062,674 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,062,674 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         331,320 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,034,730 円　　　　（　       103,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９（公賃）６
　　　　-13		 3,144  
(   3,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,144 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,139 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９（公賃）６
　　　　-14		 3,452  
(   3,309) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,418 
c ０９（公賃）６
　　　　-15		 3,087  
(   3,022) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
3,057 
江東 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 637,604 円  　　　       12,752,088　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,054,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,684,404 円　（　　　　　　        23,141 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　     420.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,241,600 円  
（　　　　　        62,428 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,034,730 円      
②総費用 2,684,404 円      
③純収益　①－② 9,350,326 円      
④建物等に帰属する純収益 7,241,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,108,726 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,018,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,399 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,112,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     458,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸一丁目２５番１３
 0106000188989-0000
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備考