令和6年1月12日　提出 江東 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -22 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.

鑑定評価額 863,000,000 円  １㎡当たりの価格 522,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 390,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区北砂１丁目２１２番２ ｢北砂１－３－４９｣ ②地積 　(㎡) 1,653   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ10 高層共同住宅の中に 一般住宅も見られる 住宅地域 南8m区道 水道、ガス、下水 西大島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ区道 交通 施設 西大島駅　南西方 1.1km 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 高層マンションが建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持しつつ良好な住宅地として推移していくものと思料す る。地価水準は、マンション適地の底堅い需要があるが、景気動向によりやや不透明である。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    563,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              521,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江東区及び隣接区の最寄駅から徒歩圏に位置する高度利用が可能な住宅地域が中心。江東区は、都心へ の利便性から、底堅い需要がある。需要者の中心は、マンション建築を目的とする大手、中堅のデベロッパーである。 土地価格は、投資採算性をもとに取引されるため、その価格はまちまちであるが、供給量が少ないこともあり、高値で の取引が多い。価格水準は、概ね６０万円／㎡前後程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、周辺に大型商業施設が見られる生活利便性に優れた住宅地域である。比準価格は、想定される需要者の取 引事例を中心に求められ、市場性を反映した価格であるが、規模の類似性にやや欠ける。開発法による価格は、事業者 の投資採算性に着目して求められており、説得力のある価格である。したがって、開発法による価格を重視し、比準価 格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江東 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    820,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [100.0] 100 [168.7] [100.0] 100 522,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    493,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加傾向にある。景気は回復傾向にあ るが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に 影響を与えることが懸念される。 最寄駅からやや離れているが、大型商業施設 が至近にある。隣接地においてもマンション が分譲中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％