令和6年1月12日　提出 江東 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -21 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.

鑑定評価額 1,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 686,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 520,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区塩浜２丁目４８３番５１ ｢塩浜２－２９－４｣ ②地積 　(㎡) 2,314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ14 高層マンションが多 く建ち並ぶ住宅地域 南10m区道 水道、ガス、下水 東陽町 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ区道 交通 施設 東陽町駅南東方 770m 法令 規制 準工 (70,300) 防火  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はみられず、今後とも現状を維持するものと予測する。引き続き住宅需要は堅調であり、 地価水準も上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    730,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              664,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江東区及び隣接区におけるマンション開発用地である。主な需要者はマンションデベロッパーや不動産業 者等である。塩浜エリアは運河沿いに大規模マンションが建ち並び、交通利便性も良好な地域である。都心部のマンシ ョン需要は堅調であり、マンション適地は希少性を有することから、マンション用地の物件取得競争は継続している。 需要の中心となる価格帯は立地条件や規模等により異なり一様には把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。一方、開発法による価格 は、マンション分譲を想定し、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた理論的な価格である。したがって、比準価 格と開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江東 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    820,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [100.0] 100 683,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    649,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実体経済が新型コロナの影響からの回復局面 にあり、低金利も継続し、資産価格を下支え している。区内人口は増加傾向が継続してい る。 東陽町駅徒歩圏内のマンション適地であり、 マンションデベロッパーの取得意欲は旺盛で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％