令和6年1月14日　提出 江東 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -20 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小田桐　雅也   TEL.

鑑定評価額 1,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 880,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 660,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区豊洲４丁目３番１１ ｢豊洲４－１１－３０｣ ②地積 　(㎡) 1,823   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 1:2 共同住宅 ＲＣ7F1B 中高層のマンション が多く建ち並ぶ住宅 地域 北東10m区道 水道、ガス、下水 豊洲 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    60 ｍ、南   135 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ区道 交通 施設 豊洲駅　南東方 550m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 高層マンションが多く建ち並ぶ地域で、地域要因に変化はなく、今後も当面の間は現状のまま推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    913,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              846,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、江東区及び周辺区内のマンション建設が可能な立地等を備えた地域と把握される。主たる需要者 はマンション開発業者である。条件に見合ったマンション用地の供給は少なく、競合も認められることから、需要は堅 調に推移している。取引価格は、立地や規模、デベロッパーの開発計画等により幅広く形成され、需要の中心となる価 格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例はマンション敷地としての利用を前提としたものを多く収集し、適正に補修正を行っており、比準価格の規範 性は高いと判断される。また、開発法による価格は、開発計画等に想定要素が含まれるが、マンション開発業者の投資 採算性に着目したもので規範性を有する。したがって、現実の不動産市場を反映し実証的な比準価格及び開発法による 価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    820,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融市場及び物価動向について先行き不透明 感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産 需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である 。 豊洲地区の中心部背後のマンション等が多く 建ち並ぶ地域であり、地域要因に変化は認め られない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％