令和6年1月13日　提出 江東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -17 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　吉川　大喜   TEL.

鑑定評価額 1,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 566,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 460,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区亀戸９丁目２００番３２ ｢亀戸９－１６－５｣ ②地積 　(㎡) 1,885   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 防火 （その他） 高度利用地区 (70,300) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ14 高層マンション、小 工場等の混在する住 宅地域 西40m都道、北側道 水道、ガス、下水 東大島 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　     1,880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４０ｍ都道 交通 施設 東大島駅　北方 720m 法令 規制 準工 (70,300) 防火  高度利用地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高層共同住宅が多く建ち並ぶ地域であり、地域要因の変動もみられないため、将来も現状のまま推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    578,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              550,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江東区及びその周辺区のうちマンション適地とみられる大規模画地の存する圏域と判定した。中心的な需 要者は分譲販売収入を見込んだマンション開発事業者が中心であると考えられる。マンション適地となるような大規模 地は希少性が高く需要は堅調である。雇用・所得環境が改善する下で地価は上昇傾向にある。このような大規模地は立 地や規模等により価格帯が異なり、標準価格帯は幅広く形成されると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はマンション適地と認められるある程度の規模を有する事例から比準され、また市場性を反映し実証的な価格 であるため説得力が高い。また開発法による価格もマンション開発業者の投資採算性に着目した手法であり対象標準地 の様なマンション適地の鑑定評価において説得力が高い。よって比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江東 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    820,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [100.0] 100 [160.9] [103.0] 100 563,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    539,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症は落ち着きを見せ 、景気は回復基調にある。住宅市場は堅調に 推移し、住宅地の取引価格は上昇傾向にある 。 高層マンションが建ち並ぶ住宅地域として成 熟した地域である。住宅需要が堅調な地域で あり、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％