別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
江東 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -16 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敦   TEL.
鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 631,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区木場３丁目２０番１３
｢木場３－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(70,300)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ8		 共同住宅のほか、事
業所等も見られる住
宅地域		 東8m区道 水道、ガス、下水 木場

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北８ｍ区道 交通

施設		 木場駅北西方

560m		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や共同住宅のほか、事業所等も混在する住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。住宅
需要は底堅く、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    668,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    486,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を江東区内のうち、幹線道路背後に一般住宅、共同住宅、事業所等も混在する地域と判定した。主な需要者
は圏内に地縁性を有する個人また法人であり、規模が纏まれば分譲マンション開発業者も想定される。同エリアは供給
が少なく、特に分譲マンション用地の需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は規模により様々であるが、標準地程度
の規模の土地で概ね２億円前後を中心に取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定にあたっては、対象標準地と地域特性が類似する複数の事例を採用して求めたものであり、客観的かつ
実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素が多
く、元本価値に見合う賃料を収受し得ないことからやや低位に試算された。よって、本件では実証的な比準価格を重視
し、想定要素を含む収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 89.3]		 [102.0]
100		 629,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    596,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引き締め、物価高騰によるイン
フレリスク等が不動産価格にどのような影響
を与えるか注視する必要がある。


東西線沿線徒歩圏内に存する幹線道路背後の
混在住宅地域である。その地域的特性に大き
な変化はなく、地域要因の変動は認められな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３（公）
６
-28		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.3m区道、
東7.5m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
b １２（公）
６
-26		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
北6m、角地
近商

(100,400)
c ０２（公）
６
-2		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,300)
d ０７（公）
６
-5		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e ０９（公）
６
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.8m区
道、
南西11m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
436,163  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
451,948 		 100
[  76.8]
588,474 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
600,000 
b (　           ) 
892,260  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
884,612 		 100
[ 114.7]
771,240 
787,000 
c (　           ) 
713,637  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
739,074 		 100
[  95.0]
777,973 
794,000 
d (　           ) 
410,289  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
430,202 		 100
[  75.8]
567,549 
579,000 
e (　           ) 
658,802  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
644,999 		 100
[ 114.4]
563,810 
575,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    668,000 円／㎡]  



江東 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,796,697 
7,007,995 
24,788,702 
18,921,600 
5,867,102 		 （　0.9571）
5,615,403 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    147,773,763 円　　　　（　    486,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 208.96 ＲＣ5 994.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最低7m
 70 ％   300 ％   300 ％   304 ㎡     16.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は専有面積約８０㎡の居宅２戸、２階以上は各階に専有面積約６０㎡の居宅３戸を想定 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
198.91 
80.0 
159.06 
2,980 
473,999 		 1.0  473,999 
1.0  473,999 

 2～ 2		 住宅
198.91 
93.7 
186.33 
3,016 
561,971 		 1.0  561,971 
1.0  561,971 

 3～ 3		 住宅
198.91 
93.7 
186.33 
3,050 
568,307 		 1.0  568,307 
1.0  568,307 

 4～ 4		 住宅
198.91 
93.7 
186.33 
3,080 
573,896 		 1.0  573,896 
1.0  573,896 

 5～ 5		 住宅
198.91 
93.7 
186.33 
3,110 
579,486 		 1.0  579,486 
1.0  579,486 

計
994.55 
90.9 
904.38 

2,757,659 		 2,757,659 
2,757,659 
⑨年額支払賃料      2,757,659 円　×　12ヶ月　＝　      33,091,908 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     904.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,091,908 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,985,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,106,394 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,757,659 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,757,659 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         664,381 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,796,697 円　　　　（　       104,594 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９（公賃）６
　　　　-5		 2,910  
(   2,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.5]
2,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,083 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,016 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １９（公賃）６
　　　　-6		 3,209  
(   3,073) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.5]
3,161 
c １９（公賃）６
　　　　-7		 3,385  
(   3,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
3,190 
江東 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,620,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,654,595 円  　　　       33,091,908　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      331,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,754,000 円  　　　　    324,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,007,995 円　（　　　　　　        23,053 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 324,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 313,000 円／㎡　×　     994.55 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,921,600 円  
（　　　　　        62,242 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,796,697 円      
②総費用 7,007,995 円      
③純収益　①－② 24,788,702 円      
④建物等に帰属する純収益 18,921,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,867,102 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,615,403 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,773,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     486,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区木場三丁目２０番１３
 0106000224177-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -16 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.
鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 634,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区木場３丁目２０番１３
｢木場３－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(70,300)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ8		 共同住宅のほか、事
業所等も見られる住
宅地域		 東8m区道 水道、ガス、下水 木場

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　区道８
ｍ		 交通

施設		 木場駅北西方

560m		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 現状は混在住宅地域であるが、周辺地域も含め、老朽化した建物は共同住宅や一般住宅に建て替えられており、
今後については住宅地の割合がより増えていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    673,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    479,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区内の主に東京メトロ東西線、半蔵門線、都営大江戸線及びＪＲ京葉線沿線等の混在住宅地域であ
る。主たる需要者は、賃貸経営目的の法人また個人が中心である。木場駅から徒歩圏内にあり、都立木場公園にも近い
ことから、需要は堅調である。取引の中心は、標準地程度の規模の土地で総額２億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格である。一方、収益価格は
賃貸マンションを想定して求めた理論的な価格であるが、変動要素を含む点に留意する必要がある。したがって、市場
の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.4]		 [102.0]
100		 635,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    596,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、当区でも収益
が安定的な賃貸住宅に対する投資家の需要は
引き続き好調であるが、金利上昇への警戒感
も認められる。

地域要因に大きな変動はないものの、立地条
件が比較的良好な地域のため、住宅需要につ
いては底堅い動きとなっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-16		 江東区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
北6m、西2.6m、
三方路
準工
特別用途地区
高度地区
(80,300)
b １３（公）
６
-3		 江東区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
２種特別工業地区
(70,300)
c １８（公）
６
-7		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
d １６（公）
６
-4		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
446,790  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
624,290 		 100
[  99.8]
625,541 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
638,000 
b (　    193,924) 
646,412  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
667,325 		 100
[  93.1]
716,783 
731,000 
c (　           ) 
682,583  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
683,246 		 100
[ 102.9]
663,990 
677,000 
d (　           ) 
920,748  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
999,534 		 100
[ 148.1]
674,905 
688,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    673,000 円／㎡]  



江東 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,585,033 
7,001,711 
24,583,322 
18,804,800 
5,778,522 		 （　0.9571）
5,530,623 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    145,542,711 円　　　　（　    479,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 208.96 ＲＣ5 994.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最低7m
 70 ％   300 ％   300 ％   304 ㎡     16.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：居宅２戸（３ＬＤＫタイプ）、２階以上：各階居宅３戸（１ＬＤＫないし２ＬＤＫタイプ） ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
198.91 
80.0 
159.06 
3,000 
477,180 		 1.0  477,180 
1.0  477,180 

 2～ 3		 居宅
198.91 
93.7 
186.33 
3,100 
577,623 		 1.0  577,623 
1.0  577,623 

 4～ 5		 居宅
198.91 
93.7 
186.33 
3,130 
583,213 		 1.0  583,213 
1.0  583,213 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
994.55 
90.9 
904.38 

2,798,852 		 2,798,852 
2,798,852 
⑨年額支払賃料      2,798,852 円　×　12ヶ月　＝　      33,586,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     904.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,586,224 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,686,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,899,326 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,798,852 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,749 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,798,852 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         659,958 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,585,033 円　　　　（　       103,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６（公賃）６
　　　　-37		 4,095  
(   4,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
3,561 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６（公賃）６
　　　　-38		 3,385  
(   3,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
2,983 
c ０６（公賃）６
　　　　-39		 3,603  
(   3,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 100
[100.0]
3,364 
江東 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,610,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,679,311 円  　　　       33,586,224　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      331,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,737,000 円  　　　　    322,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       322,000 円  　　　　    322,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,001,711 円　（　　　　　　        23,032 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 322,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 311,000 円／㎡　×　     994.55 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,804,800 円  
（　　　　　        61,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,585,033 円      
②総費用 7,001,711 円      
③純収益　①－② 24,583,322 円      
④建物等に帰属する純収益 18,804,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,778,522 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,530,623 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,193 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    145,542,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     479,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区木場三丁目２０番１３
 0106000224177-0000
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備考