別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -14 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.
鑑定評価額 56,300,000 円  １㎡当たりの価格 640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区古石場１丁目１５番１７
｢古石場１－１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 88  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1.5		 事務所、作業所兼住
宅
Ｓ4		 一般住宅の中に事業
所等も見られる住宅
地域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 越中島

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ区
道		 交通

施設		 越中島駅北東方

340m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に事業所等も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられず、今後とも現状を維持す
るものと予測する。引き続き住宅需要は堅調であり、地価水準も上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    527,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区内のＪＲ京葉線及び東京メトロ線等沿線の混在住宅地域が中心である。主な需要者は自用及び収益
目的の個人や転売目的の不動産業者等である。都心部への交通アクセスが良い地域にあり、居住環境も比較的良好であ
ることから、住宅需要は堅調である。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、５千万円～７千
万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性も認められる住
宅地域であるものの、想定要素や変動要素が介在し収益価格の実証性に乏しい。したがって、比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.3]		 [101.0]
100		 637,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    604,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実体経済が新型コロナの影響からの回復局面
にあり、低金利も継続し、資産価格を下支え
している。区内人口は増加傾向が継続してい
る。

都心アクセス、生活利便性に優れる住宅地域
であるが、現在の所、地域要因に特段の変化
は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-18		 江東区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南5.4m区道、
中間画地
商業

(100,324)
b ０２（公）
６
-16		 江東区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
北6m、西2.6m、
三方路
準工
特別用途地区
高度地区
(80,300)
c ０２（公）
６
-51		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
d ０７（公）
６
-20		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
２種特別工業
(70,300)
e ０７（公）
６
-16		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
二種特別工業
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    170,177) 
567,256  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
578,601 		 100
[ 100.0]
578,601 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
584,000 
b (　           ) 
446,790  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
621,859 		 100
[  92.7]
670,830 
678,000 
c (　           ) 
874,383  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
936,271 		 100
[  98.8]
947,643 
957,000 
d (　           ) 
576,037  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
605,991 		 100
[  89.3]
678,601 
685,000 
e (　           ) 
574,291  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
569,873 		 100
[  86.4]
659,575 
666,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    675,000 円／㎡]  



江東 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,149,953 
1,393,248 
5,756,705 
3,915,870 
1,840,835 		 （　0.9571）
1,761,863 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     46,364,816 円　　　　（　    527,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.00 Ｓ4 208.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   88 ㎡      8.1 m x   10.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階：住宅、各階２戸（１Ｋタイプ） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
52.00 
90.0 
46.80 
3,200 
149,760 		 1.0  149,760 
1.0  149,760 

 2～ 2		 住宅
52.00 
90.0 
46.80 
3,300 
154,440 		 1.0  154,440 
1.0  154,440 

 3～ 3		 住宅
52.00 
90.0 
46.80 
3,350 
156,780 		 1.0  156,780 
1.0  156,780 

 4～ 4		 住宅
52.00 
90.0 
46.80 
3,400 
159,120 		 1.0  159,120 
1.0  159,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.00 
90.0 
187.20 

620,100 		 620,100 
620,100 
⑨年額支払賃料        620,100 円　×　12ヶ月　＝　       7,441,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,441,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       446,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,994,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           620,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,829 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          620,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         149,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,149,953 円　　　　（　        81,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １５（公賃）６
　　　　-8		 3,607  
(   3,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,681 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １５（公賃）６
　　　　-9		 2,681  
(   2,623) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,883 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,500 円  　　　　     64,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 297,648 円  　　　        7,441,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      546,500 円  　　　　     64,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,393,248 円　（　　　　　　        15,832 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,915,870 円  
（　　　　　        44,499 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,149,953 円      
②総費用 1,393,248 円      
③純収益　①－② 5,756,705 円      
④建物等に帰属する純収益 3,915,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,840,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,761,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,364,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     527,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区古石場一丁目１５番１７
 0106000298861-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江東 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -14 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　谷藤　恵美子   TEL.
鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 644,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区古石場１丁目１５番１７
｢古石場１－１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 88  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1.5		 事務所、作業所兼住
宅
Ｓ4		 一般住宅の中に事業
所等も見られる住宅
地域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 越中島

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 越中島駅北東方

340m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅の中に事業所等も見られる住宅地域であり、今後とも利用状況に大きな変化はないものと予
測する。地価水準は金融資本市場の変動等に左右されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内及び周辺区のＪＲ京葉線、地下鉄線等沿線の混在住宅地域が中心である。土地の需要者は、同一需給
圏内に地縁的選好性を有する個人、地元中小法人等が中心である。個人需要の新築戸建の場合一次取得者、中間所得者
層が主で、戸建住宅の需要は旺盛で、地価は上昇幅が拡大した。需要の中心となる価格帯は、土地は７０～９０㎡前後
で、５千万円前後、新築戸建住宅の場合７千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は一般住宅の中に事業所等が混在する地域にあり、標準地規模の収益目的取引は少なく、自己使用としての取引
が多く、居住の快適性、生活・交通利便性等が重視される地域で、収益性を重視した取引が中心の地域とは言い難い。
以上より区内住宅地の事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参
酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 86.3]		 [101.0]
100		 644,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    604,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口、世帯数は増加傾向、物価上昇
は懸念されるものの、景気は緩やかに回復し
ており、住宅地の需給動向は強含みである。


門前仲町駅の利用も可能、住環境、生活、交
通利便性が良好で人気の高い地域であり、供
給が少ない事から市場性が増している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
６
-7		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
b １８（公）
６
-3		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,318)
c １２（公）
６
-22		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m区道、
北6m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
d １６（公）
６
-10		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
682,583  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
676,020 		 100
[  88.1]
767,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
775,000 
b (　           ) 
535,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
554,238 		 100
[  81.9]
676,725 
683,000 
c (　           ) 
808,686  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
827,153 		 100
[ 117.2]
705,762 
713,000 
d (　           ) 
545,503  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
566,895 		 100
[  88.2]
642,738 
649,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    680,000 円／㎡]  



江東 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,303,113 
1,351,975 
5,951,138 
4,065,600 
1,885,538 		 （　0.9554）
1,801,443 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     47,406,395 円　　　　（　    539,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.00 Ｓ4 208.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   88 ㎡      8.1 m x   10.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より住宅：１Ｋ（平均専有面積約２３㎡）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
52.00 
90.0 
46.80 
3,300 
154,440 		 1.0  154,440 
1.0  154,440 

 2～ 2		 住宅
52.00 
90.0 
46.80 
3,400 
159,120 		 1.0  159,120 
1.0  159,120 

 3～ 3		 住宅
52.00 
90.0 
46.80 
3,450 
161,460 		 1.0  161,460 
1.0  161,460 

 4～ 4		 住宅
52.00 
90.0 
46.80 
3,500 
163,800 		 1.0  163,800 
1.0  163,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.00 
90.0 
187.20 

638,820 		 638,820 
638,820 
⑨年額支払賃料        638,820 円　×　12ヶ月　＝　       7,665,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,665,840 円　　×　　   6.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       521,277 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,144,563 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           638,820 円　×　　  93.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,954 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          638,820 円　×　　  93.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　         152,596 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,303,113 円　　　　（　        82,990 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０（公賃）６
　　　　-33		 3,847  
(   3,764) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,852 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０（公賃）６
　　　　-34		 3,394  
(   3,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,534 
c １０（公賃）６
　　　　-35		 3,262  
(   3,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,296 
江東 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,000 円  　　　　     66,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 229,975 円  　　　        7,665,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      561,000 円  　　　　     66,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,000 円  　　　　     66,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,000 円  　　　　     66,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,351,975 円　（　　　　　　        15,363 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 308,000 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,065,600 円  
（　　　　　        46,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,303,113 円      
②総費用 1,351,975 円      
③純収益　①－② 5,951,138 円      
④建物等に帰属する純収益 4,065,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,885,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,801,443 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,471 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,406,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     539,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区古石場一丁目１５番１７
 0106000298861-0000
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備考