別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江東 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -11 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　昌代   TEL.
鑑定評価額 72,700,000 円  １㎡当たりの価格 457,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区南砂４丁目２１７番３１
｢南砂４－１８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）



(70,180)

1:1.5		 倉庫、事務所兼住宅

Ｓ3		 一般住宅、事業所併
用住宅等が混在する
住宅地域		 南西4.5m区道 水道、ガス、下水 南砂町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ区道　		 交通

施設		 南砂町駅北方

500m		 法令

規制		 ２住居
(70,180)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、事業所併用住宅等が混在する住宅地域で、地域内に大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移す
ると予測する。新型コロナは概ね収束し、住宅需要は堅調で地価水準は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    486,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    324,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京メトロ東西線、都営新宿線沿線の各駅から概ね徒歩圏内の混在住宅地域である。需要者の中心は、
自己利用目的の区内在住者、投資物件取得目的の法人、まとまった規模の土地は、開発目的のマンション業者等も想定
可能である。最寄駅の南砂町駅周辺は、「スナモ」、「イオン」、「ニトリ」、総合病院等の生活利便施設が充実して
おり需要は底堅い。対象標準地規模程度で６～７千万円、新築戸建住宅は６千万円程度を中心に取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の地域は、一般住宅、事業所併用住宅等が混在し、マンション市場の需給も見られるが、取引の中心は自用
物件で、比準価格は規範性を有する事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より居住の快適性、生活の利便性を重視
しており、よって収益価格は低位に求められた。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[106.7]		 [104.0]
100		 459,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    436,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。住
・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向
である。


最寄駅から徒歩圏内の生活利便性が良好な住
商混在地域で、戸建市場、マンション市場の
需要は安定している。地域内に大きな変動要
因は見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-55		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.4m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b １６（公）
６
-10		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
c １５（公）
６
-23		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.8m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
d ０７（公）
６
-26		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.5m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
二種特別工業
(70,270)
e １２（公）
６
-2		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m私道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,334  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
547,858 		 100
[ 111.5]
491,352 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
511,000 
b (　           ) 
545,503  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
552,846 		 100
[ 121.7]
454,270 
472,000 
c (　           ) 
446,876  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
445,174 		 100
[  96.8]
459,890 
478,000 
d (　           ) 
469,138  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
478,540 		 100
[ 106.7]
448,491 
466,000 
e (　           ) 
542,193  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
556,014 		 100
[ 115.0]
483,490 
503,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    486,000 円／㎡]  



江東 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,014,637 
1,884,699 
7,129,938 
5,082,000 
2,047,938 		 （　0.9554）
1,956,600 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     51,489,474 円　　　　（　    324,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.07 Ｓ3 324.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火

 70 ％   400 ％   180 ％   159 ㎡     11.1 m x   14.4 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅各階２戸、コンパクトタイプ、専有面積約３４．２６～５０．５２㎡を想定 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 同規模同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
108.07 
78.4 
84.78 
2,750 
233,145 		 1.0  233,145 
1.0  233,145 

 2～ 2		 住宅
108.07 
92.2 
99.62 
2,800 
278,936 		 1.0  278,936 
1.0  278,936 

 3～ 3		 住宅
108.07 
92.2 
99.62 
2,850 
283,917 		 1.0  283,917 
1.0  283,917 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
324.21 
87.6 
284.02 

795,998 		 795,998 
795,998 
⑨年額支払賃料        795,998 円　×　12ヶ月　＝　       9,551,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     284.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,551,976 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       792,814 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,759,162 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           795,998 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,299 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          795,998 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         248,176 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,014,637 円　　　　（　        56,696 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９（公賃）６
　　　　-9		 2,569  
(   2,567) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.8]		 100
[100.0]
2,766 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,882 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９（公賃）６
　　　　-10		 3,106  
(   2,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,106 
c ０９（公賃）６
　　　　-21		 2,586  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]
2,753 
江東 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 477,599 円  　　　        9,551,976　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      701,200 円  　　　　     82,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,884,699 円　（　　　　　　        11,853 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     324.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,082,000 円  
（　　　　　        31,962 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,014,637 円      
②総費用 1,884,699 円      
③純収益　①－② 7,129,938 円      
④建物等に帰属する純収益 5,082,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,047,938 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,956,600 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,306 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,489,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     324,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区南砂四丁目２１７番３１
 0106000306984-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -11 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.
鑑定評価額 73,000,000 円  １㎡当たりの価格 459,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区南砂４丁目２１７番３１
｢南砂４－１８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）



(70,180)

1:1.5		 倉庫、事務所兼住宅

Ｓ3		 一般住宅、事業所併
用住宅等が混在する
住宅地域		 南西4.5m区道 水道、ガス、下水 南砂町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ区道		 交通

施設		 南砂町駅北方

500m		 法令

規制		 ２住居
(70,180)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、事業所併用住宅等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられず、今後とも現状を維
持するものと予測する。引き続き住宅需要は堅調であり、地価水準も上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区及び周辺区における混在住宅地域である。主な需要者は自用及び収益目的の個人や転売目的の不
動産業者等である。都心部への交通アクセスが良い東西線利用の地域にあり、居住環境も比較的良好であることから、
住宅需要は堅調である。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、７千万円～８千万円台程度で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性に馴染まない低
層住宅地域であり、収益価格には想定要素や変動要素も介在し実証性に乏しい。したがって、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[106.7]		 [104.0]
100		 459,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    436,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実体経済が新型コロナの影響からの回復局面
にあり、低金利も継続し、資産価格を下支え
している。区内人口は増加傾向が継続してい
る。

生活利便性に優れる混在住宅地域として熟成
しており、地域要因に特段の変化は認められ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６（公）
６
-10		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
b ０９（公）
６
-19		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
c ０９（公）
６
-11		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西3.8m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
特別工業地区
(70,240)
d ０７（公）
６
-8		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.8m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
545,503  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
563,686 		 100
[ 124.8]
451,671 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
470,000 
b (　           ) 
606,502  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
622,115 		 100
[ 111.1]
559,959 
582,000 
c (　           ) 
456,922  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
468,684 		 100
[  95.5]
490,769 
510,000 
d (　           ) 
446,650  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
463,657 		 100
[  94.0]
493,252 
513,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    485,000 円／㎡]  



江東 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,456,721 
1,867,477 
7,589,244 
5,286,120 
2,303,124 		 （　0.9571）
2,204,320 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     58,008,421 円　　　　（　    365,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.07 Ｓ3 324.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火

 70 ％   400 ％   180 ％   159 ㎡     11.1 m x   14.4 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階：住宅、各階２戸（コンパクトタイプ） ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
108.07 
78.4 
84.78 
2,800 
237,384 		 1.0  237,384 
1.0  237,384 

 2～ 2		 住宅
108.07 
92.2 
99.62 
2,900 
288,898 		 1.0  288,898 
1.0  288,898 

 3～ 3		 住宅
108.07 
92.2 
99.62 
2,950 
293,879 		 1.0  293,879 
1.0  293,879 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
324.21 
87.6 
284.02 

820,161 		 820,161 
820,161 
⑨年額支払賃料        820,161 円　×　12ヶ月　＝　       9,841,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     284.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,841,932 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       590,516 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,251,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           820,161 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          820,161 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         197,595 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,456,721 円　　　　（　        59,476 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １５（公賃）６
　　　　-7		 3,033  
(   2,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,258 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １５（公賃）６
　　　　-18		 2,720  
(   2,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,925 
c １５（公賃）６
　　　　-15		 2,599  
(   2,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,762 
江東 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 434,000 円  　　　　     86,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 393,677 円  　　　        9,841,932　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      737,800 円  　　　　     86,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,867,477 円　（　　　　　　        11,745 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     324.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,286,120 円  
（　　　　　        33,246 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,456,721 円      
②総費用 1,867,477 円      
③純収益　①－② 7,589,244 円      
④建物等に帰属する純収益 5,286,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,303,124 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,204,320 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,008,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     365,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区南砂四丁目２１７番３１
 0106000306984-0000
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備考