別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
江東 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -10 東京都 区部第5 氏名  不動産鑑定士 五十嵐 恵美   TEL.
鑑定評価額 33,700,000 円  1㎡当たりの価格 496,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
390,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江東区亀戸4丁目33番13
「亀戸4-33-8」
②地積
 (㎡)
68  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,300)
準防

(その他)
高度地区3種
2種特別工業地区

(70,300)

1:1
作業所兼住宅

S4
一般住宅、中小規模
作業所等が混在する
住宅地域
東6m区道 水道、ガス、下水 亀戸

750m
(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南    80 m、北    15 m ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約     9.0 m、規模          70 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   6
m区道
交通

施設
亀戸駅北東方

750m
法令

規制
準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
2種特別工業地区
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅と作業所付住宅等が建ち並ぶ住宅地域。地域要因について特段の変動はない。今後も現状を維持しつつ
推移していくものと思料する。地価水準は、今後の景気動向により不透明である。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           548,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           351,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区東部のJR「亀戸」駅及び都営地下鉄線各駅を最寄駅とする住宅地域が中心。都心への交通利便
性から、一次取得者の需要は高く、総額との関係から小規模なものが多い。需要者は、都心への通勤を目的とするエン
ドユ一ザー及び転売目的の不動産業者である。土地価格は、総額との関係で高値で取引されているものもあるが、需要
の中心は新築戸建住宅の総額で概ね5千万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、最寄駅からはやや離れた住宅地域である。比準価格は、最寄駅を同じくする代替競争関係が成立する類似
地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、居住用の賃貸需要が高い地域に
存することを踏まえた収益性を反映した価格が得られたが、規模が小さいため収益目的の需要は減退する。したがって
、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、市場の需給動向も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          470,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口は増加傾向にある。景気は回復傾向にあ
るが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に
影響を与えることが懸念される。


最寄駅からやや離れた住宅のほか作業所等も
見られる住宅地域。墨田区との区境に近い。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 江東 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11(公)

-20
江東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西2m私道、
中間画地




準工
高度地区3種
(70,240)
b 07(公)

-20
江東区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地




準工
高度地区3種
2種特別工業
(70,300)
c 02(公)

-9
江東区

建付


  
(           ) 
不整形 北東3.6m私道
、中間画地




1住居
高度地区3種
(70,160)
d 02(公)

-8
江東区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西1.4m私道
、中間画地




1住居
高度地区3種
(70,160)
e 02(公)

-5
江東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地




準工
高度地区3種
(70,240)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
377,118  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

381,555 
100
[  74.4]

512,843 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

523,000 
b (            
576,037  
100
[ 100.0]
[ 105.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

610,023 
100
[  98.0]

622,472 

635,000 
c (            
494,870  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

531,985 
100
[  92.1]

577,617 

589,000 
d (            
396,502  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

410,635 
100
[  86.3]

475,823 

485,000 
e (            
479,205  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

481,970 
100
[  89.4]

539,116 

550,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +1.0 環境     -20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境      -1.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   +2.0 環境      -1.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -5.0 環境      -2.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     548,000 円/㎡]  



江東 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,235,298 

786,625 

3,448,673 

2,507,120 

941,553 
( 0.9642
907,845 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格       23,890,658 円    (     351,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
江東 -10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 40.00 S4 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
2種特別工業地区
70 %   300 %   300 %   68 ㎡      8.0 m x    8.7 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ、1DK、各階1戸、平均専有面積31.5㎡ ⑦有効率   78.8 %
の理由
同種・同用途の標準的な有効率を採用
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
40.00 

75.0 

30.00 

2,900 

87,000 
1.0  87,000 
1.0  87,000 

 2 2
住宅
40.00 

80.0 

32.00 

2,950 

94,400 
1.0  94,400 
1.0  94,400 

 3 3
住宅
40.00 

80.0 

32.00 

2,980 

95,360 
1.0  95,360 
1.0  95,360 

 4 4
住宅
40.00 

80.0 

32.00 

3,000 

96,000 
1.0  96,000 
1.0  96,000 

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

78.8 

126.00 


372,760 
372,760 
372,760 
⑨年額支払賃料        372,760 円 × 12ヶ月 =        4,473,120 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      126.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,473,120 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         357,850 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,115,270 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           372,760 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            3,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          372,760 円 ×    92.0 %  ×    0.3400 =          116,599 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,235,298 円    (         62,284 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 02(公賃)6
    -20
2,470  
  2,400
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[ 95.0]
100
[ 99.0]

3,283 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,036 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,950 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 02(公賃)6
    -21
2,744  
  2,667
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[101.0]

3,019 
c 02(公賃)6
    -22
2,889  
  2,848
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,379 
江東 -10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 122,100 円           40,700,000 ×       0.3 %
②維持管理費 178,925 円             4,473,120 ×       4.0 %
③公租公課  土地                58,300 円     査定額
 建物               345,900 円           40,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        40,700 円           40,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,700 円           40,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    786,625 円 (              11,568 円/㎡)  (経費率    18.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.8 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9642    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 40,700,000 円                          設計監理料率
  247,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0468 ×  40 % + 0.0628 ×  40 % + 0.0889 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,507,120 円  
(             36,869 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,235,298 円      
②総費用 786,625 円      
③純収益 ①-② 3,448,673 円      
④建物等に帰属する純収益 2,507,120 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 941,553 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
907,845 円      

  (                         13,351 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                              23,890,658 円


(                       351,000 円/㎡)
4 不動産ID 江東 -10 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  江東区亀戸四丁目33番13
0106000194004-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
江東 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -10 東京都 区部第5 氏名  不動産鑑定士 伊藤 慶彦   TEL.
鑑定評価額 33,700,000 円  1㎡当たりの価格 496,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
390,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江東区亀戸4丁目33番13
「亀戸4-33-8」
②地積
 (㎡)
68  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,300)
準防

(その他)
高度地区3種
2種特別工業地区

(70,300)

1:1
作業所兼住宅

S4
一般住宅、中小規模
作業所等が混在する
住宅地域
東6m区道 水道、ガス、下水 亀戸

750m
(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南    80 m、北    15 m ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約     9.0 m、規模          70 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m区
交通

施設
亀戸駅北東方

750m
法令

規制
準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
2種特別工業地区
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は
相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           543,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           356,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区北部及び墨田区南部の混在住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心で、纏まった土
地はマンション開発業者である。居住性の整った地域であることや低金利等から需要は堅調であるが、やや供給不足で
あり、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。中心となる取引は比較的小規模な画地となることが多く、土地
で3千万円台、新築戸建で5千万円台が多い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係
る主たる需要者はエンドユーザー又は投資用共同住宅建築目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格
形成は自用目的での取引が主導し、収益性の土地価格に与える影響度は相対的に小さい。従って、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          470,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は物
価高の影響等を受けつつも緩やかに回復して
いる。


亀戸駅徒歩圏の、多様な用途が混在する江東
区北部の典型的な住宅地域で、市場特性に大
きな変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 江東 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 02(公)

-12
江東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.5m私道、
中間画地




準工
特別用途地区
高度地区
(70,240)
b 06(公)

-1
江東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西3.2m私道
、中間画地




準工
高度地区3種
2特工
(70,240)
c 07(公)

-20
江東区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地




準工
高度地区3種
2種特別工業
(70,300)
d 18(公)

-2
江東区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地




商業
高度地区3種
(100,240)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
436,554  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

465,358 
100
[  90.2]

515,918 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

526,000 
b (            
455,144  
100
[ 100.0]
[ 106.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

481,732 
100
[  93.1]

517,435 

528,000 
c (            
576,037  
100
[ 100.0]
[ 105.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

608,871 
100
[ 105.0]

579,877 

591,000 
d (            
464,111  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

475,139 
100
[  93.1]

510,353 

521,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境      +2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.44 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     543,000 円/㎡]  



江東 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,296,881 

796,026 

3,500,855 

2,537,920 

962,935 
( 0.9554
919,988 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格       24,210,211 円    (     356,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
江東 -10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 40.00 S4 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
2種特別工業地区
70 %   300 %   300 %   68 ㎡      8.0 m x    8.7 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 居宅(1DK、4戸)、平均専有面積31.50㎡ ⑦有効率   78.8 %
の理由
階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
40.00 

75.0 

30.00 

2,910 

87,300 
1.0  87,300 
1.0  87,300 

 2 2
居宅
40.00 

80.0 

32.00 

3,000 

96,000 
1.0  96,000 
1.0  96,000 

 3 4
居宅
40.00 

80.0 

32.00 

3,045 

97,440 
1.0  97,440 
1.0  97,440 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

78.8 

126.00 


378,180 
378,180 
378,180 
⑨年額支払賃料        378,180 円 × 12ヶ月 =        4,538,160 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      126.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,538,160 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         363,053 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,175,107 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           378,180 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            3,479 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          378,180 円 ×    92.0 %  ×    0.3400 =          118,295 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,296,881 円    (         63,189 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03(公賃)6
    -28
3,277  
  3,184
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 99.0]
100
[101.0]
100
[101.0]
100
[101.0]

3,213 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,088 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,000 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03(公賃)6
    -29
3,189  
  3,186
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[101.0]
100
[103.0]
100
[102.0]

2,918 
c 03(公賃)6
    -30
3,579  
  3,478
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

3,548 
江東 -10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 123,600 円           41,200,000 ×       0.3 %
②維持管理費 181,526 円             4,538,160 ×       4.0 %
③公租公課  土地                58,300 円     査定額
 建物               350,200 円           41,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        41,200 円           41,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,200 円           41,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    796,026 円 (              11,706 円/㎡)  (経費率    18.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 41,200,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0468 ×  40 % + 0.0628 ×  40 % + 0.0889 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,537,920 円  
(             37,322 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,296,881 円      
②総費用 796,026 円      
③純収益 ①-② 3,500,855 円      
④建物等に帰属する純収益 2,537,920 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 962,935 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
919,988 円      

  (                         13,529 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                              24,210,211 円


(                       356,000 円/㎡)
4 不動産ID 江東 -10 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  江東区亀戸四丁目33番13
0106000194004-0000
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備考