別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　岩田　卓也   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東砂６丁目５９番５
｢東砂６－１１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:2.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅の中に作業
所等も見られる住宅
地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 南砂町

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    75 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．０ｍ区道		 交通

施設		 南砂町駅北東方

1.5km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面上昇基
調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内東部に位置し最寄り駅からやや距離のある混在住宅地域及び戸建住宅地域と把握した。需要者は地
縁性のある個人及び当該需要者に転売する目的で取得する不動産業者及び小規模事業者等である。低金利の継続やテレ
ワークの定着等に伴い、住宅需要は堅調である。市場において需要の中心となる価格帯は、対象標準地程度の土地で５
千万～７千万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅の中に作業所等も見られる住宅地域である。自己の居住目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適
性・利便性が重視される。比準価格は取引市場の実勢を反映し規範性は高い。一方、周辺に賃貸共同住宅も見られるが
、賃貸収入による収益獲得を目的として土地の取得を目指す需要者は少ない。したがって、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[121.4]		 [100.0]
100		 388,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進む中で、景気は緩やか
な回復基調にある。物価上昇、供給面での制
約、金融資本市場の変動等の影響には注意す
る必要がある。

住宅需要は堅調であり、住宅低金利環境の継
続、住宅取得支援施策等による需要の下支え
効果もあり、地価の上昇が継続している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７（公）
６
-7		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
二種特別工業
(70,240)
b １５（公）
６
-23		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.8m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
c １６（公）
６
-10		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
d ０７（公）
６
-16		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
二種特別工業
(70,300)
e ０２（公）
６
-55		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.4m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
486,331  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
499,462 		 100
[ 112.9]
442,393 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
442,000 
b (　           ) 
446,876  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
452,834 		 100
[ 113.5]
398,973 
399,000 
c (　           ) 
545,503  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
571,687 		 100
[ 146.7]
389,698 
390,000 
d (　           ) 
574,291  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
566,008 		 100
[ 130.8]
432,728 
433,000 
e (　           ) 
511,334  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
543,684 		 100
[ 128.3]
423,760 
424,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    410,000 円／㎡]  



江東 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,243,154 
1,756,201 
6,486,953 
5,017,590 
1,469,363 		 （　0.9554）
1,403,829 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     36,942,868 円　　　　（　    280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 Ｓ4 308.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      7.2 m x   18.3 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸で総戸数８戸（１ＤＫタイプ）、専有面積約３５㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,570 
178,101 		 1.0  178,101 
1.0  178,101 

 2～ 2		 居宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,599 
180,111 		 1.0  180,111 
1.0  180,111 

 3～ 4		 居宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,650 
183,645 		 1.0  183,645 
1.0  183,645 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
308.00 
90.0 
277.20 

725,502 		 725,502 
725,502 
⑨年額支払賃料        725,502 円　×　12ヶ月　＝　       8,706,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     277.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,706,024 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       696,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,009,542 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           725,502 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,675 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          725,502 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         226,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,243,154 円　　　　（　        62,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４（公賃）６
　　　　-19		 2,949  
(   2,866) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[ 98.0]		 100
[112.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,519 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,675 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,599 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０４（公賃）６
　　　　-20		 2,169  
(   2,138) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,577 
c ０４（公賃）６
　　　　-21		 3,286  
(   3,244) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,930 
江東 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 339,600 円  　　　　     84,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 435,301 円  　　　        8,706,024　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      721,600 円  　　　　     84,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,900 円  　　　　     84,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,900 円  　　　　     84,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,756,201 円　（　　　　　　        13,305 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     308.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,017,590 円  
（　　　　　        38,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,243,154 円      
②総費用 1,756,201 円      
③純収益　①－② 6,486,953 円      
④建物等に帰属する純収益 5,017,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,469,363 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,403,829 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,635 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,942,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東砂六丁目５９番５
 0106000284312-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江東 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　昌代   TEL.
鑑定評価額 51,200,000 円  １㎡当たりの価格 388,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東砂６丁目５９番５
｢東砂６－１１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:2.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅の中に作業
所等も見られる住宅
地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 南砂町

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    75 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．０ｍ区道		 交通

施設		 南砂町駅北東方

1.5km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に作業所等も見られる住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面はこのまま予測する。新
型コロナは概ね収束し、住宅需要は堅調で地価水準は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内東部に位置し最寄駅からやや距離のある混在住宅地域で、砂町地域は代替性が高い。需要者の中心
は地縁性を有する区内在住者であるが、自己使用の住宅所有を目的とする周辺区の一次取得者の転入も見られる。単価
と総額の観点から値ごろ感があり需要は底堅く、市場は上昇傾向で推移している。土地は対象標準地規模程度で５千万
円程度、新築戸建住宅は５～７千万円程度を中心に取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の地域は、一般住宅の中に作業所等も見られるが、自用の取引が中心で、比準価格は同一需給圏内の類似地
域内に存し規範性を有する事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より居住の快適性、生活の利便性を重視しており
、よって収益価格は比準価格に比して低位に求められた。したがって、本鑑定評価においては、市場性を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[121.7]		 [100.0]
100		 387,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。住
・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向
である。


最寄駅から距離があるが総額の値ごろ感から
、３０代～４０代の自己の住宅所有目的の一
次取得者層の需要は底堅い。地域内に変動要
因は見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９（公）
６
-11		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西3.8m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
特別工業地区
(70,240)
b ０７（公）
６
-7		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
二種特別工業
(70,240)
c １２（公）
６
-23		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m道路、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(70,240)
d ０７（公）
６
-5		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
456,922  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
462,351 		 100
[ 113.9]
405,927 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
406,000 
b (　           ) 
486,331  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
498,003 		 100
[ 118.6]
419,901 
420,000 
c (　           ) 
492,449  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
505,002 		 100
[ 121.0]
417,357 
417,000 
d (　           ) 
410,289  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
423,979 		 100
[ 104.0]
407,672 
408,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    413,000 円／㎡]  



江東 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,887,432 
1,746,179 
6,141,253 
4,722,090 
1,419,163 		 （　0.9554）
1,355,868 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     35,680,737 円　　　　（　    270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 Ｓ4 308.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      7.2 m x   18.3 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅各階２戸、コンパクトタイプ平均専有面積３４．６５㎡を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同規模同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,450 
169,785 		 1.0  169,785 
1.0  169,785 

 2～ 2		 住宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,500 
173,250 		 1.0  173,250 
1.0  173,250 

 3～ 4		 住宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,550 
176,715 		 1.0  176,715 
1.0  176,715 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
308.00 
90.0 
277.20 

696,465 		 696,465 
696,465 
⑨年額支払賃料        696,465 円　×　12ヶ月　＝　       8,357,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     277.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,357,580 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       693,679 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,663,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           696,465 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          696,465 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         217,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,887,432 円　　　　（　        59,753 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９（公賃）６
　　　　-21		 2,586  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
2,639 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,573 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９（公賃）６
　　　　-20		 2,559  
(   2,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,534 
c ０９（公賃）６
　　　　-18		 3,038  
(   2,799) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 100
[106.0]
2,755 
江東 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 399,500 円  　　　　     79,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 417,879 円  　　　        8,357,580　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      679,100 円  　　　　     79,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,900 円  　　　　     79,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,900 円  　　　　     79,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,746,179 円　（　　　　　　        13,229 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　     308.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,722,090 円  
（　　　　　        35,773 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,887,432 円      
②総費用 1,746,179 円      
③純収益　①－② 6,141,253 円      
④建物等に帰属する純収益 4,722,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,419,163 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,355,868 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,272 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,680,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東砂六丁目５９番５
 0106000284312-0000
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備考