令和6年1月12日　提出 江東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -8 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　桂太   TEL.

鑑定評価額 896,000,000 円  １㎡当たりの価格 554,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 430,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区辰巳１丁目１番１３ ｢辰巳１－４－８｣ ②地積 　(㎡) 1,618   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 2:1 共同住宅 ＲＣ7 中高層共同住宅の中 に倉庫等も見られる 住宅地域 北15m区道 水道、ガス、下水 辰巳 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ区道 交通 施設 辰巳駅　北方 750m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 マンション、倉庫等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持 して推移すると予測する。共同住宅用地への需要は堅調で、地価は当面は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    606,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              545,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江東区及びその周辺区におけるマンション開発素地が存する圏域である。需要者の中心は分譲マンション 開発業者、機関投資家等である。区内の分譲マンションのエンドユーザーへの販売価格は依然上昇傾向、開発素地の供 給は少ないのに対し取得意欲は旺盛、湾岸部のマンション開発素地価格は上昇傾向が継続している。市場の中心価格帯 は規模により多種多様であるが、標準地程度の規模の土地で７億円～１２億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の傾向を反映した実証的な価格であるが、本件では規範性の高い事例の収集、補修正が困難な面も残り 各事例から得た価格に開差が生じている。開発法による価格は適切に各種想定が行われ、市場動向、需要者の行動を反 映した価格が得られた。主な需要者はマンション開発業者であり投資採算性に着目して取引を行うことから、開発法に よる価格を重視し、比準価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江東 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    820,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [100.0] 100 [158.9] [100.0] 100 554,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    523,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江東区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は総 じて横ばい、直近１年の土地取引件数は昨年 比で減少。住宅需要は堅調で、取引価格は上 昇傾向にある。 マンション素地は品薄感が強いが、区内にて 新築分譲マンション建設は継続して見られ、 分譲価格も堅調、素地価格も上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％