別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 627,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東陽１丁目３０番２
｢東陽１－３３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:2		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層マンション、
一般住宅が混在する
住宅地域		 北11m区道 水道、ガス、下水 東陽町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　１
１ｍ区道		 交通

施設		 東陽町駅南西方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後の共同住宅を中心に一般住宅も建ち並ぶ住宅地域。地域要因について特段の変動はない。今後も現
状を維持しつつ推移していくものと思料する。地価水準は、今後の景気動向により不透明である。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    665,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    512,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京メトロ東西線各駅から徒歩圏に位置する共同住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域である。需
要者の中心は、自用目的での個人並びに収益目的での法人である。標準地規模であれば、自用及び収益目的での個人が
主である。居住の快適性、利便性から賃貸需要も高い。価格水準は、標準地規模の土地価格は、概ね１億円程度と把握
され、さらに規模が大きくなれば、マンション業者の参入も想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層共同住宅を中心とした住宅地域である。比準価格は、類似地域の取引事例より求められており、市
場性を反映した価格が得られた。収益価格は、共同住宅を想定して求めたが、周辺地域の収益不動産の規模に比べると
標準地は小さいため、需要はやや減退するものと思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のう
え、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.4]		 [100.0]
100		 623,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    596,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は増加傾向にある。景気は回復傾向にあ
るが、物価上昇、世界情勢等が不動産市場に
影響を与えることが懸念される。


最寄駅から徒歩圏に位置する幹線道路背後の
住宅地域。利便性に優れるため、共同住宅が
多く、賃貸需要も高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-2		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,300)
b ０２（公）
６
-51		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
c ０７（公）
６
-1		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,300)
d ０７（公）
６
-16		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
二種特別工業
(70,300)
e ０２（公）
６
-16		 江東区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
北6m、西2.6m、
三方路
準工
特別用途地区
高度地区
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
713,637  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
731,828 		 100
[  96.0]
762,321 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
762,000 
b (　           ) 
874,383  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.7]
780,094 		 100
[ 101.0]
772,370 
772,000 
c (　           ) 
463,315  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
478,141 		 100
[  76.3]
626,659 
627,000 
d (　           ) 
574,291  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.8]
474,894 		 100
[  74.5]
637,442 
637,000 
e (　           ) 
446,790  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
621,859 		 100
[  94.0]
661,552 
662,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +18.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    665,000 円／㎡]  



江東 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,655,291 
2,992,175 
12,663,116 
9,285,600 
3,377,516 		 （　0.9571）
3,232,621 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     85,068,974 円　　　　（　    512,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.50 ＲＣ7 490.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   166 ㎡      9.2 m x   18.2 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ、１Ｋ、平均専有面積約２５．３㎡（２～５階各３戸、６～７階、各２戸） ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 同種・同用途の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共用部
36.50 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
86.50 
88.0 
76.12 
3,300 
251,196 		 1.0  251,196 
1.0  251,196 

 3～ 5		 住宅
86.50 
88.0 
76.12 
3,400 
258,808 		 1.0  258,808 
1.0  258,808 

 6～ 7		 住宅
54.00 
94.0 
50.76 
3,450 
175,122 		 1.0  175,122 
1.0  175,122 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
490.50 
82.8 
406.00 

1,377,864 		 1,377,864 
1,377,864 
⑨年額支払賃料      1,377,864 円　×　12ヶ月　＝　      16,534,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,534,368 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,322,749 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,211,619 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,377,864 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,377,864 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         430,996 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,655,291 円　　　　（　        94,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２（公賃）６
　　　　-17		 3,848  
(   3,848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,665 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,499 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０２（公賃）６
　　　　-18		 3,686  
(   3,585) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]
3,443 
c ０２（公賃）６
　　　　-19		 4,443  
(   4,317) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]
4,150 
江東 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 477,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 661,375 円  　　　       16,534,368　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      184,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,351,500 円  　　　　    159,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,992,175 円　（　　　　　　        18,025 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 159,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     490.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,285,600 円  
（　　　　　        55,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,655,291 円      
②総費用 2,992,175 円      
③純収益　①－② 12,663,116 円      
④建物等に帰属する純収益 9,285,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,377,516 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,232,621 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,068,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     512,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東陽一丁目３０番２
 0106000254635-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
江東 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 632,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東陽１丁目３０番２
｢東陽１－３３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:2		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層マンション、
一般住宅が混在する
住宅地域		 北11m区道 水道、ガス、下水 東陽町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、１１ｍ
区道		 交通

施設		 東陽町駅南西方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状の環境を維持し
ていくと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    685,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区内及び周辺区の駅徒歩圏の住宅地域であり、特に東西線沿線を最寄駅とする住宅地と価格牽連性が
高い。需要者の中心は、賃貸マンションの建設を目的とする法人投資家を中心に標準地程度の画地規模であれば個人投
資家も想定される。当地域は東陽町駅徒歩圏という立地性から希少性が高く、新型コロナのリスクも低下しており、地
価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、１６５㎡程度の土地で１億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、東陽町駅に近接したマンションが多く見られる住宅地として投資目的の不動産需要が強いエリアである。
ただし、両試算価格の内、比準価格は市場の実勢を表した価格であり、収益価格は価格査定の過程に想定項目が多く、
やや不確実性を有することから比準価格の相対的信頼性は高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映
した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.5]		 [100.0]
100		 629,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    596,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍において、区内の人口は令和３年に
は微減に転じたが、その後は再び増加傾向で
推移している。不動産需要も堅調に推移して
いる。

東陽町駅徒歩圏の賃貸マンションを中心とし
た住宅地域であるが、地域要因に大きな変動
は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-54		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(70,300)
b ０２（公）
６
-11		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
c ０７（公）
６
-16		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
二種特別工業
(70,300)
d １２（公）
６
-22		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m区道、
北6m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
550,698  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
583,740 		 100
[  68.4]
853,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
853,000 
b (　           ) 
610,185  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
609,604 		 100
[  90.3]
675,087 
675,000 
c (　           ) 
574,291  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
571,530 		 100
[  81.9]
697,839 
698,000 
d (　           ) 
808,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
769,444 		 100
[  97.9]
785,949 
786,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    685,000 円／㎡]  



江東 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,990,101 
3,270,556 
12,719,545 
9,609,600 
3,109,945 		 （　0.9554）
2,971,241 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     78,190,553 円　　　　（　    471,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.50 ＲＣ7 490.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   166 ㎡      9.2 m x   18.2 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ７階建シングルタイプの共同住宅を想定。２～５階に各階３戸、６～７階に各階２戸、平均専有面積約２５．３㎡。 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 同規模同用途の建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共用部
36.50 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
86.50 
88.0 
76.12 
3,362 
255,915 		 1.0  255,915 
1.0  255,915 

 3～ 5		 住宅
86.50 
88.0 
76.12 
3,429 
261,015 		 1.0  261,015 
1.0  261,015 

 6～ 6		 住宅
54.00 
94.0 
50.76 
3,463 
175,782 		 1.0  175,782 
1.0  175,782 

 7～ 7		 住宅
54.00 
94.0 
50.76 
3,496 
177,457 		 1.0  177,457 
1.0  177,457 

計
490.50 
82.8 
406.00 

1,392,199 		 1,392,199 
1,392,199 
⑨年額支払賃料      1,392,199 円　×　12ヶ月　＝　      16,706,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,706,388 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,169,447 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,536,941 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,392,199 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,392,199 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         440,213 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,990,101 円　　　　（　        96,326 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２（公賃）６
　　　　-24		 3,618  
(   3,468) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
3,280 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,362 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６（公賃）６
　　　　-17		 4,022  
(   3,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,693 
c １６（公賃）６
　　　　-18		 3,711  
(   3,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
3,408 
江東 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 780,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 668,256 円  　　　       16,706,388　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      184,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    156,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,270,556 円　（　　　　　　        19,702 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 156,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     490.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,609,600 円  
（　　　　　        57,889 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,990,101 円      
②総費用 3,270,556 円      
③純収益　①－② 12,719,545 円      
④建物等に帰属する純収益 9,609,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,109,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,971,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,899 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,190,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     471,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東陽一丁目３０番２
 0106000254635-0000
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備考