別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
江東 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小田桐　雅也   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東砂２丁目２１２番５
｢東砂２－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 75  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅の中に作業
所等が混在する住宅
地域		 北3.6m道路 水道、ガス、下水 東大島

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　３
．６ｍ道路		 交通

施設		 東大島駅　南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に変化は見られない。今後も現状のまま推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    438,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    332,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、都営新宿線及び東京メトロ東西線沿線の江東区東部を中心とする住宅地域である。需要者は、圏
内の居住者が中心であるが、周辺地域からの転入者のほか、これらの需要者に転売する目的で取得する不動産業者も市
場参入している。需給は堅調に推移しているが金融市場等の先行き不透明感から一部に慎重な動きも見られる。需要の
中心となる価格帯は、規模等によりバラツキが見られるが、土地１㎡当たり４０万円台程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住宅が多く建ち並ぶ地域で、自己使用目的での取引が中心であり、規範性の高い取引事例を収集して比準価格を試算し
た。一方、周辺に賃貸物件も見られるが、賃貸収入による収益獲得を目的とした需要は少ない。したがって、比準価格
を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[116.2]		 [100.0]
100		 406,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融市場及び物価動向について先行き不透明
感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産
需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である
。

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要
因に変化は認められない。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１（公）
６
-16		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.2m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
b ０７（公）
６
-4		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
北4.7m、角地
１中専
高度地区3種
(80,240)
c ０７（公）
６
-5		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
d １１（公）
６
-6		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e １１（公）
６
-17		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.5m私道、
南3.5m、角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
584,567  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
569,535 		 100
[ 119.2]
477,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
478,000 
b (　           ) 
472,157  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
471,708 		 100
[ 109.3]
431,572 
432,000 
c (　           ) 
410,289  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
438,658 		 100
[ 108.0]
406,165 
406,000 
d (　           ) 
480,688  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
492,470 		 100
[ 107.5]
458,112 
458,000 
e (　           ) 
368,023  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
374,899 		 100
[  90.6]
413,796 
414,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    438,000 円／㎡]  



江東 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,453,909 
618,762 
2,835,147 
1,838,720 
996,427 		 （　0.9505）
947,104 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     24,923,789 円　　　　（　    332,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.00 ＬＳ3 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   160 ％   75 ㎡      7.7 m x   10.0 m  前面道路：道路     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度、各階１戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,441 
97,640 		 1.0  97,640 
1.0  97,640 

 2～ 2		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,516 
100,640 		 1.0  100,640 
1.0  100,640 

 3～ 3		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,541 
101,640 		 1.0  101,640 
1.0  101,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

299,920 		 299,920 
299,920 
⑨年額支払賃料        299,920 円　×　12ヶ月　＝　       3,599,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,599,040 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       287,923 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,311,117 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           299,920 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,759 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          299,920 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,033 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,453,909 円　　　　（　        46,052 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１（公賃）６
　　　　-25		 2,146  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,458 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,625 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,516 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０１（公賃）６
　　　　-27		 2,184  
(   2,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,502 
c ０１（公賃）６
　　　　-28		 2,559  
(   2,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,912 
江東 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,000 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,962 円  　　　        3,599,040　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      231,200 円  　　　　     27,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         618,762 円　（　　　　　　         8,250 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,838,720 円  
（　　　　　        24,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,453,909 円      
②総費用 618,762 円      
③純収益　①－② 2,835,147 円      
④建物等に帰属する純収益 1,838,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 996,427 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 947,104 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,923,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     332,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東砂二丁目２１２番５
 0106000275864-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　竹内　強   TEL.
鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東砂２丁目２１２番５
｢東砂２－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 75  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅の中に作業
所等が混在する住宅
地域		 北3.6m道路 水道、ガス、下水 東大島

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北３．６ｍ
道路		 交通

施設		 東大島駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も低層住宅地域として現状が維持され、地価は底堅く、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 都営新宿線及び東京メトロ東西線沿線の江東区内住宅地域一帯を同一需給圏と判定した。主たる需要者は、自用の戸建
住宅取得を目的とする一次取得者層である。彼らは、居住の快適性、生活利便性等の優劣を重視して意思決定を行うと
考えられ、収益性が価格形成に及ぼす影響は希薄である。また、全体的に規模の小さい画地が多く、総額的な値ごろ感
から需要は安定的であり、土地の価格帯は標準地と同程度の規模で総額３千万円前後が中心的な水準と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性を有する複数の取引事例から需要者目線で試算された比準価格は、実証的で精度が高い。収益価格は、賃貸用の
建物建築を想定し、賃貸経営に基づく収益に着目した価格で、想定要素が多いものの投資目的の取引に際しては重視す
べきである。試算価格には開差が生じたが、本件においては市場適合性及び説明性に優る比準価格を重視し、収益価格
を参酌のうえ代表標準地との検討を踏まえ標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[115.3]		 [100.0]
100		 409,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待される。ただし、海外景
気の下振れが我が国の景気を下押しするリス
クとなっている。

駅距離に劣るが、住宅地として割安な価格帯
にあることから地価は上昇傾向で推移してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
６
-3		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,318)
b １２（公）
６
-24		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
c ０７（公）
６
-3		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
東4.5m、
二方路
準工
高度地区3種
(80,300)
d ０７（公）
６
-7		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
二種特別工業
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
535,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
555,845 		 100
[ 120.2]
462,433 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
462,000 
b (　           ) 
527,162  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
555,629 		 100
[ 113.1]
491,272 
491,000 
c (　           ) 
375,175  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
382,751 		 100
[  99.3]
385,449 
385,000 
d (　           ) 
486,331  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
510,161 		 100
[  98.0]
520,572 
521,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    425,000 円／㎡]  



江東 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,671,133 
719,300 
2,951,833 
1,931,250 
1,020,583 		 （　0.9533）
972,922 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     25,603,211 円　　　　（　    341,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.00 ＬＳ3 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   160 ％   75 ㎡      7.7 m x   10.0 m  前面道路：道路     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階に４０㎡の住宅１戸を配置。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,450 
98,000 		 1.0  98,000 
1.0  98,000 

 2～ 2		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,650 
106,000 		 1.0  106,000 
1.0  106,000 

 3～ 3		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,700 
108,000 		 1.0  108,000 
1.0  108,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

312,000 		 312,000 
312,000 
⑨年額支払賃料        312,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,744,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保等を考慮して計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,744,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       224,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,519,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           312,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,933 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          312,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         148,840 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,671,133 円　　　　（　        48,948 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８（公賃）６
　　　　-27		 2,812  
(   2,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８（公賃）６
　　　　-28		 2,387  
(   2,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.0]		 100
[105.0]
2,475 
c ０８（公賃）６
　　　　-29		 2,453  
(   2,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
2,556 
江東 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 154,500 円  　　　　     30,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 187,200 円  　　　        3,744,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      262,600 円  　　　　     30,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         719,300 円　（　　　　　　         9,591 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,931,250 円  
（　　　　　        25,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,671,133 円      
②総費用 719,300 円      
③純収益　①－② 2,951,833 円      
④建物等に帰属する純収益 1,931,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,020,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 972,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,972 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,603,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     341,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東砂二丁目２１２番５
 0106000275864-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考