別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
江東 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 419,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区北砂５丁目１３７番２２
｢北砂５－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 72  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 東3.6m道路 水道、ガス、下水 大島

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．６
ｍ道路		 交通

施設		 大島駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状の環境
を維持していくと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    455,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区内及び周辺区の駅徒歩圏の住宅地域であり、特に江東区東部エリアの住宅地域と価格牽連性が高い
。需要者は、江東区内の中所得者層が中心となるが、区外からの需要も一定程度認められる。新型コロナのリスクも低
下しており、都心接近性の良さから当地域の戸建住宅需要は堅調で、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価
格帯は、７０㎡程度の土地で３，０００万円前後、新築戸建住宅では総額で４，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、戸建住宅が多く見られる地域であるが、都心アクセスに優れることからマンション賃貸市場も一定程度成
熟している。ただし、近隣地域の特性、標準地の規模を勘案すると、自己使用目的の取引が主体となることから、比準
価格の相対的信頼性は高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[115.3]		 [102.0]
100		 417,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    398,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍において、区内の人口は令和３年に
は微減に転じたが、その後は再び増加傾向で
推移している。不動産需要も堅調に推移して
いる。

江東区東部の戸建住宅を中心とした住宅地域
であるが、地域要因に大きな変動は見られな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７（公）
６
-3		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
東4.5m、
二方路
準工
高度地区3種
(80,300)
b ０７（公）
６
-4		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
北4.7m、角地
１中専
高度地区3種
(80,240)
c １１（公）
６
-6		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
d １１（公）
６
-17		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.5m私道、
南3.5m、角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,240)
e １２（公）
６
-1		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.2m区道、
東3.3m、角地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(80,252)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,175  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
378,782 		 100
[  92.2]
410,826 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
419,000 
b (　           ) 
472,157  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
471,708 		 100
[ 105.0]
449,246 
458,000 
c (　           ) 
480,688  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
492,470 		 100
[ 101.1]
487,112 
497,000 
d (　           ) 
368,023  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
370,167 		 100
[  93.6]
395,478 
403,000 
e (　           ) 
447,242  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.7]
480,659 		 100
[  98.0]
490,468 
500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    455,000 円／㎡]  



江東 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,187,089 
586,694 
2,600,395 
1,706,320 
894,075 		 （　0.9554）
854,199 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     22,478,921 円　　　　（　    312,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 36.00 ＬＳ3 108.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   72 ㎡      7.5 m x   10.0 m  前面道路：道路     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸、専有面積３６．００㎡、１ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
36.00 
100.0 
36.00 
2,526 
90,936 		 1.0  90,936 
1.0  90,936 

 2～ 2		 住宅
36.00 
100.0 
36.00 
2,578 
92,808 		 1.0  92,808 
1.0  92,808 

 3～ 3		 住宅
36.00 
100.0 
36.00 
2,604 
93,744 		 1.0  93,744 
1.0  93,744 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
108.00 
100.0 
108.00 

277,488 		 277,488 
277,488 
⑨年額支払賃料        277,488 円　×　12ヶ月　＝　       3,329,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,329,856 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       233,090 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,096,766 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           277,488 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,581 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          277,488 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          87,742 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,187,089 円　　　　（　        44,265 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６（公賃）６
　　　　-15		 2,812  
(   2,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,705 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,653 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,578 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０（公賃）６
　　　　-37		 2,414  
(   2,362) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,554 
c １６（公賃）６
　　　　-16		 2,578  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
2,701 
江東 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,800 円  　　　　     27,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 133,194 円  　　　        3,329,856　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      235,400 円  　　　　     27,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,700 円  　　　　     27,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,700 円  　　　　     27,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         586,694 円　（　　　　　　         8,149 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,706,320 円  
（　　　　　        23,699 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,187,089 円      
②総費用 586,694 円      
③純収益　①－② 2,600,395 円      
④建物等に帰属する純収益 1,706,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 894,075 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 854,199 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,478,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     312,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区北砂五丁目１３７番２２
 0106000216596-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
江東 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　殿原　玲子   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区北砂５丁目１３７番２２
｢北砂５－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 72  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区
地区計画等

(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 東3.6m道路 水道、ガス、下水 大島

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北３．６ｍ
道路		 交通

施設		 大島駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、当面の間現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区及び周辺区における主に戸建住宅が中心の住宅地域である。主な需要者は地縁的選好性を有する
区内居住者や都心への通勤者を中心に不動産業者等も含まれる。都心への接近性に優れ、価格水準が周辺に比べ比較的
低位であるため地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は立地条件等により一様に把握し難いが、土地
取引は総額で３～４千万円程度、新築建売住宅で５～６千万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は戸建住宅が多い地域であり、一部に賃貸用共同住宅等も見られるが自用目的の取引が中心である。このような地
域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、需要者は収益性よりも居住の快適性をより重視する傾向にある
ことから、収益価格は低位に試算された。よって、本件では市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を重視して、
収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    449,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[114.4]		 [102.0]
100		 420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    398,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 優良物件に対する不動産投資需要は堅調に推
移しているが、今後の金融資本市場や世界情
勢の変動が懸念される。


既成住宅地域として成熟しており、地域要因
に特段の変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２（公）
６
-23		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m道路、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(70,240)
b ０７（公）
６
-1		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,300)
c １２（公）
６
-13		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d １２（公）
６
-1		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.2m区道、
東3.3m、角地
準工
特別用途地区
高度地区
(80,252)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
492,449  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
508,864 		 100
[ 101.0]
503,826 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
514,000 
b (　           ) 
463,315  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
478,141 		 100
[ 108.2]
441,905 
451,000 
c (　           ) 
350,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
459,375 		 100
[ 104.0]
441,707 
451,000 
d (　           ) 
447,242  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.7]
480,659 		 100
[ 104.8]
458,644 
468,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



江東 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,362,242 
645,360 
2,716,882 
1,687,500 
1,029,382 		 （　0.9533）
981,310 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     25,823,947 円　　　　（　    359,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 36.00 ＬＳ3 108.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   72 ㎡      7.5 m x   10.0 m  前面道路：道路     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １フロア１戸、１ＤＫタイプの住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
36.00 
100.0 
36.00 
2,650 
95,400 		 1.0  95,400 
1.0  95,400 

 2～ 2		 住宅
36.00 
100.0 
36.00 
2,700 
97,200 		 1.0  97,200 
1.0  97,200 

 3～ 3		 住宅
36.00 
100.0 
36.00 
2,750 
99,000 		 1.0  99,000 
1.0  99,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
108.00 
100.0 
108.00 

291,600 		 291,600 
291,600 
⑨年額支払賃料        291,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,499,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,499,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       209,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,289,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           291,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,741 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,253 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,362,242 円　　　　（　        46,698 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２（公賃）６
　　　　-19		 2,268  
(   2,268) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,461 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２（公賃）６
　　　　-20		 2,191  
(   2,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,434 
c １２（公賃）６
　　　　-21		 2,719  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,083 
江東 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 174,960 円  　　　        3,499,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,500 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         645,360 円　（　　　　　　         8,963 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,687,500 円  
（　　　　　        23,438 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,362,242 円      
②総費用 645,360 円      
③純収益　①－② 2,716,882 円      
④建物等に帰属する純収益 1,687,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,029,382 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 981,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,823,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     359,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区北砂五丁目１３７番２２
 0106000216596-0000
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備考