別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-13 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区八広１丁目８９番３１
｢八広１－３１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高28m


(100,400)
台形
1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 事務所、共同住宅の
中に住宅が見られる
商業地域		 南東10.8m区道 水道、ガス、下水 京成曳舟

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 中層事務所共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．８ｍ区道 交通

施設		 京成曳舟駅北東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高28m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、
店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区北部から中央部にわたる商業地域又は商住混在地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人、法人
が中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。マンション適地や駅周辺の繁華性の高い地域を中心に需要は安
定しているが、やや供給不足であり、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。中心となる取引は比較的小規模
な画地であることが多く、その価格帯は概ね数千万円から１億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主
たる需要者はエンドユーザー又は投資目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での
取引が主導し、収益価格の土地価格に与える影響度は相対的に小さく、また想定要素も多く実証性に乏しい。従って、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[168.7]		 [100.0]
100		 452,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口はここ数年では最大の増加傾向で推
移し、景気動向は物価高の影響等を受けつつ
も緩やかに回復している。


八広中央通り沿いの事務所・共同住宅等が混
在する商業地域で、市場特性に特段の変化は
認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-22		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
西6.4m、角地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
b １０（公）
６
-19		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.6m区
道、中間画地
商業
高度地区最低7m
高度地区
(100,400)
c １３（公）
６
-29		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8.9m区道
、中間画地
商業
高度地区最高28m
(100,400)
d １６（公）
６
-26		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東7.3m区道
、西4.1m、
角地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
e １７（公）
６
-11		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m区道
、南3.4m、
二方路
近商
高度3種最高22m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
415,306  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
434,660 		 100
[ 100.9]
430,783 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
431,000 
b (　           ) 
484,908  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
498,970 		 100
[ 101.8]
490,147 
490,000 
c (　           ) 
500,000  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
542,500 		 100
[ 120.3]
450,956 
451,000 
d (　           ) 
474,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
499,859 		 100
[ 100.8]
495,892 
496,000 
e (　           ) 
587,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
620,088 		 100
[ 114.9]
539,676 
540,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    493,000 円／㎡]  



墨田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,069,511 
5,145,158 
18,924,353 
15,826,400 
3,097,953 		 （　0.9571）
2,965,051 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     78,027,658 円　　　　（　    333,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 155.00 ＲＣ6 930.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高28m
 100 ％   400 ％   400 ％   234 ㎡     14.2 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が事務所（フロア貸）、２階より上階が居宅（１ＬＤＫ、１５戸）、平均専有面積４７．７６㎡ ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
155.00 
78.0 
120.90 
2,800 
338,520 		 6.0  2,031,120 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
155.00 
83.0 
128.65 
2,724 
350,443 		 1.0  350,443 
1.0  350,443 

 3～ 3		 居宅
155.00 
83.0 
128.65 
2,752 
354,045 		 1.0  354,045 
1.0  354,045 

 4～ 6		 居宅
155.00 
83.0 
128.65 
2,807 
361,121 		 1.0  361,121 
1.0  361,121 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
930.00 
82.2 
764.15 

2,126,371 		 3,818,971 
1,787,851 
⑨年額支払賃料      2,126,371 円　×　12ヶ月　＝　      25,516,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     764.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,516,452 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,041,316 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,475,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,818,971 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,787,851 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         559,240 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,069,511 円　　　　（　       102,861 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）６
　　　　-25		 2,940  
(   2,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[107.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,616 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,832 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,752 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０３（公賃）６
　　　　-26		 3,199  
(   3,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]
2,743 
c ０３（公賃）６
　　　　-27		 3,268  
(   3,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[106.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
2,881 
墨田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,084,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,020,658 円  　　　       25,516,452　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,500 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,145,158 円　（　　　　　　        21,988 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　     930.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,826,400 円  
（　　　　　        67,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,069,511 円      
②総費用 5,145,158 円      
③純収益　①－② 18,924,353 円      
④建物等に帰属する純収益 15,826,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,097,953 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,965,051 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,027,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     333,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区八広一丁目８９番３１
 0106000122962-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
墨田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-13 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　吉川　大喜   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区八広１丁目８９番３１
｢八広１－３１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高28m


(100,400)
台形
1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 事務所、共同住宅の
中に住宅が見られる
商業地域		 南東10.8m区道 水道、ガス、下水 京成曳舟

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．８ｍ区道 交通

施設		 京成曵舟駅北東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高28m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特別の変動要因はない。今後も現状を維持するものと予測する。地価は当面の間上昇傾向にあるもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区及びその隣接区における店舗、事務所、共同住宅等を中心とした商業地の存する圏域と判定した。
典型的需要者は地元不動産業者及び個人事業主とみられる。ある程度の規模を有する土地のうちマンション適地につい
ては一定の需要が見込まれる地域である。雇用・所得環境が改善する下で地価は上昇傾向にあり、標準地程度の規模で
あれば土地総額一億円前後での取引がみられた。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地域、近隣商業地域のうち標準地と周辺環境が類似する事例から比準しており、市場性
を反映し実証的な価格として説得力が高い。収益価格は投資採算性を表すものであるが、周辺地域は自用目的としての
取引が多い地域であり、また、想定要素が多く介在し実証性が乏しく、比準価格に対して低位に求められた。よって比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[170.3]		 [100.0]
100		 448,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症は落ち着きを見せ
、景気は回復基調にあり、区内不動産需要は
堅調に推移し、商業地の取引価格は上昇傾向
にある。

店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ従来から
の商業地域である。地域要因に特段の変動は
見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３（公）
６
-29		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8.9m区道
、中間画地
商業
高度地区最高28m
(100,400)
b ０１（公）
６
-22		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
西6.4m、角地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
c １６（公）
６
-26		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東7.3m区道
、西4.1m、
角地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
d １０（公）
６
-19		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.6m区
道、中間画地
商業
高度地区最低7m
高度地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
500,000  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
559,278 		 100
[ 107.0]
522,690 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
523,000 
b (　           ) 
415,306  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
435,466 		 100
[  96.9]
449,397 
449,000 
c (　           ) 
474,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
500,359 		 100
[ 102.4]
488,632 
489,000 
d (　           ) 
484,908  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
498,970 		 100
[ 106.1]
470,283 
470,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



墨田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,756,575 
5,246,865 
19,509,710 
16,118,400 
3,391,310 		 （　0.9571）
3,245,823 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     85,416,395 円　　　　（　    365,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 155.00 ＲＣ6 930.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高28m
 100 ％   400 ％   400 ％   234 ㎡     14.2 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所（フロア貸し）２～６階は共同住宅、各階３戸２ＤＫ平均専有面積４２．８８㎡ ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 標準的な共同住宅を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
155.00 
78.0 
120.90 
2,933 
354,600 		 6.0  2,127,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住居
155.00 
83.0 
128.65 
2,793 
359,319 		 1.0  359,319 
1.0  359,319 

 3～ 3		 住居
155.00 
83.0 
128.65 
2,821 
362,922 		 1.0  362,922 
1.0  362,922 

 4～ 6		 住居
155.00 
83.0 
128.65 
2,877 
370,126 		 1.0  370,126 
1.0  370,126 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
930.00 
82.2 
764.15 

2,187,219 		 3,960,219 
1,832,619 
⑨年額支払賃料      2,187,219 円　×　12ヶ月　＝　      26,246,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     764.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,246,628 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,099,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,146,898 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,960,219 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,832,619 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         573,243 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,756,575 円　　　　（　       105,797 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８（公賃）６
　　　　-20		 3,044  
(   2,958) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]
3,045 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,903 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,821 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １８（公賃）６
　　　　-12		 2,862  
(   2,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,726 
c １８（公賃）６
　　　　-19		 2,982  
(   2,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 99.0]
2,868 
墨田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,104,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,049,865 円  　　　       26,246,628　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,346,000 円  　　　　    276,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,246,865 円　（　　　　　　        22,423 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 276,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     930.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,118,400 円  
（　　　　　        68,882 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,756,575 円      
②総費用 5,246,865 円      
③純収益　①－② 19,509,710 円      
④建物等に帰属する純収益 16,118,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,391,310 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,245,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,871 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,416,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     365,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区八広一丁目８９番３１
 0106000122962-0000
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備考