別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
墨田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 91,700,000 円  １㎡当たりの価格 695,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区立川３丁目１０番１１
｢立川３－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高35m


(100,500)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ5		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東22m都道 水道、ガス、下水 菊川

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 菊川駅北方

350m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高35m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線街路（三ツ目通り）沿いの商業地域であり、地域要因について特段の変化は見られず、今後も現状のまま推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    591,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区中・南部及び江東区北西部にあって、幹線街路・準幹線街路沿いの商業地域を主体に形成され、そ
の背後の商住混在地域を含み、比較的広範に及ぶものと認められる。主な需要者は地元の中小事業者や不動産業者等で
あり、相応の敷地規模を有する土地にあってはマンション開発業者も市場参入する。なお、市場において需要の中心と
なる土地の価格帯は、その立地や規模等にもよるが、７，０００万円～１．５億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 三ツ目通り沿いの商業地域に存することから相応の収益性が認められるので、当標準地の収益性を表した収益価格につ
いてもウェイト付けを行うが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在し、その分保守
的に資本還元することで低位に求められた。よって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 694,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    657,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念
、物価上昇など不安要因は多いが、コロナ禍
は落着き、墨田区内の不動産市場は全般に堅
調で推移する。

墨田区南部、幹線街路沿いにある商業地域と
して地域要因に特段の変動はないが、周辺路
線沿いの店舗等の需要は回復し、地価水準は
上昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-8		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,300)
b １４（公）
６
-20		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8.1m区道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,486)
c ０１（公）
６
-3		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,300)
d １２（公）
６
-22		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m区道、
北6m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
e １５（公）
６
-13		 江東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22m都道、
西3.8m、
二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
797,573  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
826,505 		 100
[ 111.6]
740,596 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
741,000 
b (　           ) 
1,210,287  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,238,124 		 100
[ 129.0]
959,786 
960,000 
c (　           ) 
764,492  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
798,894 		 100
[ 109.4]
730,250 
730,000 
d (　           ) 
808,686  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
800,380 		 100
[ 106.9]
748,718 
749,000 
e (　    182,219) 
607,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
606,807 		 100
[  94.0]
645,539 
646,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    740,000 円／㎡]  



墨田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,919,266 
4,535,077 
16,384,189 
13,256,800 
3,127,389 		 （　0.9487）
2,966,954 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     78,077,737 円　　　　（　    591,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 117.42 ＲＣ10 691.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高35m
 100 ％   500 ％   500 ％   132 ㎡     10.5 m x   12.6 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅・２ＬＤＫタイプ・総戸数９戸・住戸専有面積５８．１７㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
107.98 
75.4 
81.38 
3,080 
250,650 		 6.0  1,503,900 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
64.82 
89.7 
58.17 
2,868 
166,832 		 1.0  166,832 
1.0  166,832 

 3～ 3		 居宅
64.82 
89.7 
58.17 
2,918 
169,740 		 1.0  169,740 
1.0  169,740 

 4～ 7		 居宅
64.82 
89.7 
58.17 
2,938 
170,903 		 1.0  170,903 
1.0  170,903 

 8～10		 居宅
64.82 
89.7 
58.17 
2,958 
172,067 		 1.0  172,067 
1.0  172,067 

計
691.36 
87.5 
604.91 

1,787,035 		 3,040,285 
1,536,385 
⑨年額支払賃料      1,787,035 円　×　12ヶ月　＝　      21,444,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     604.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,444,420 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,286,665 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,157,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,040,285 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,579 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,536,385 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         732,932 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,919,266 円　　　　（　       158,479 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）６
　　　　-28		 2,894  
(   2,772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
3,113 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,044 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,918 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １４（公賃）６
　　　　-29		 2,856  
(   2,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
3,111 
c １４（公賃）６
　　　　-30		 2,776  
(   2,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
2,908 
墨田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,135,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 857,777 円  　　　       21,444,420　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      158,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,929,500 円  　　　　    227,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       227,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       227,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,535,077 円　（　　　　　　        34,357 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9487    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 227,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 316,000 円／㎡　×　     691.36 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,256,800 円  
（　　　　　       100,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,919,266 円      
②総費用 4,535,077 円      
③純収益　①－② 16,384,189 円      
④建物等に帰属する純収益 13,256,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,127,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,966,954 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,477 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,077,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     591,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区立川三丁目１０番１１
 0106000054130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 91,700,000 円  １㎡当たりの価格 695,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区立川３丁目１０番１１
｢立川３－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高35m


(100,500)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ5		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東22m都道 水道、ガス、下水 菊川

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 菊川駅北方

350m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高35m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、
店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    530,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区南部及び江東区北部の商業地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人、法人が中心で、纏まった
土地はマンション開発業者である。マンション適地や駅周辺の繁華性の高い地域を中心に需要は安定しているが、やや
供給不足であり、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。繁華性は高くないが、幹線道路沿いのマンション適
地に対する需要は特に堅調である。中心となる価格帯は数千万円から１億円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主
たる需要者はエンドユーザー又は投資目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での
取引が主導し、収益価格の土地価格に与える影響度は相対的に小さく、また想定要素も多く実証性に乏しい。従って、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 694,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    657,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口はここ数年では最大の増加傾向で推
移し、景気動向は物価高の影響等を受けつつ
も緩やかに回復している。


三ツ目通り沿いの１階を店舗等、２階から上
階を住宅とした建物の多い商業地域で、市場
特性に特段の変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-9		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b １０（公）
６
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22.3m都道、
西8m、角地
商業
高度地区最高35m
高度地区
(100,500)
c １６（公）
６
-12		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d １８（公）
６
-1		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26.3m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,366,903 		 100
[ 162.2]
842,727 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
843,000 
b (　    804,117) 
974,687  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,014,432 		 100
[ 156.8]
646,959 
647,000 
c (　           ) 
896,797  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
972,317 		 100
[ 119.6]
812,974 
813,000 
d (　           ) 
667,786  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
699,840 		 100
[ 106.7]
655,895 
656,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    750,000 円／㎡]  



墨田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,375,550 
4,318,849 
16,056,701 
13,256,800 
2,799,901 		 （　0.9487）
2,656,266 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     69,901,737 円　　　　（　    530,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 117.42 ＲＣ10 691.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高35m
 100 ％   500 ％   500 ％   132 ㎡     10.5 m x   12.6 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が事務所（フロア貸）、２階より上階が居宅（２ＬＤＫ、９戸）、平均専有面積４９．６５㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
107.98 
75.4 
81.38 
2,874 
233,886 		 6.0  1,403,316 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
64.82 
89.7 
58.17 
2,893 
168,286 		 1.0  168,286 
1.0  168,286 

 3～ 3		 居宅
64.82 
89.7 
58.17 
2,922 
169,973 		 1.0  169,973 
1.0  169,973 

 4～ 7		 居宅
64.82 
89.7 
58.17 
2,995 
174,219 		 1.0  174,219 
1.0  174,219 

 8～10		 居宅
64.82 
89.7 
58.17 
3,097 
180,152 		 1.0  180,152 
1.0  180,152 

計
691.36 
87.5 
604.91 

1,809,477 		 2,978,907 
1,575,591 
⑨年額支払賃料      1,809,477 円　×　12ヶ月　＝　      21,713,724 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     604.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,713,724 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,737,098 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,976,626 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,978,907 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,406 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,575,591 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         371,518 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,375,550 円　　　　（　       154,360 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）６
　　　　-22		 3,342  
(   3,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,949 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,987 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,922 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０３（公賃）６
　　　　-23		 3,557  
(   3,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]
3,078 
c ０３（公賃）６
　　　　-24		 3,789  
(   3,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[104.0]
3,404 
墨田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 908,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 868,549 円  　　　       21,713,724　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      158,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,929,500 円  　　　　    227,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       227,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       227,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,318,849 円　（　　　　　　        32,719 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9487    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 227,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 319,000 円／㎡　×　     691.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,256,800 円  
（　　　　　       100,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,375,550 円      
②総費用 4,318,849 円      
③純収益　①－② 16,056,701 円      
④建物等に帰属する純収益 13,256,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,799,901 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,656,266 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,123 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,901,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     530,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区立川三丁目１０番１１
 0106000054130-0000
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備考