別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
墨田 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-8 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 56,200,000 円  １㎡当たりの価格 413,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区墨田２丁目１１７８番１外
｢墨田２－１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
高度地区最高22m

(90,300)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、事務所、
住宅が混在する近隣
商業地域		 北6.3m区道 水道、ガス、下水 鐘ケ淵

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 鐘ケ淵駅西方

160m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
高度地区最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 墨田区北部の商住混在型近隣商業地域としてその地域要因に特段の変化は見られないが、鐘ヶ淵通りの道路拡幅
事業が進行中であり、周辺地域における影響の程度については今後も注視していく必要がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区北部にあって、商住混在の地域を中心に形成される圏域と認められ、その需要者は主に地元の法人
や個人事業者等である。従来より周辺住人を顧客対象とする近隣商業地としての利用が標準的であり、特段の変化は見
られないが、現在の市況は堅調で推移しており、需要者の行動も前向きと見受けられる。なお、市場での需要の中心と
なる土地の価格帯は、やや幅があるが４，０００～７，０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 混在型の商業地域にあって相応の収益性が認められることから、当標準地の収益性を表した収益価格についてもウェイ
ト付けを行うが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在し、その分保守的に資本還元
することで低位に求められたものである。したがって、近隣商業地域における市場実態を十分に反映した信頼性の高い
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[184.4]		 [100.0]
100		 414,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念
、物価上昇など不安要因は多いが、コロナ禍
は落着き、墨田区内の不動産市場は全般に堅
調で推移する。

鐘ケ淵駅に程近い近隣商業地域として地域要
因に特段の変動はないが、周辺住人を主な顧
客層とする店舗等の需要は回復し地価水準は
上昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６（公）
６
-25		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.3m区道、
西3.6m、角地
準工
高度地区最高17m
高度地区
(100,200)
b １０（公）
６
-4		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,200)
c １６（公）
６
-26		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東7.3m区道
、西4.1m、
角地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
d １０（公）
６
-2		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
(90,240)
e １６（公）
６
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.7m区道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
471,713  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
500,516 		 100
[ 109.2]
458,348 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
458,000 
b (　           ) 
437,283  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
452,151 		 100
[  92.9]
486,707 
487,000 
c (　           ) 
474,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
501,785 		 100
[ 113.9]
440,549 
441,000 
d (　           ) 
362,603  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
369,357 		 100
[  95.8]
385,550 
386,000 
e (　           ) 
400,342  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
412,902 		 100
[  96.8]
426,552 
427,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    440,000 円／㎡]  



墨田 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,950,417 
2,818,850 
10,131,567 
8,234,400 
1,897,167 		 （　0.9571）
1,815,779 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     47,783,658 円　　　　（　    351,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.63 ＲＣ5 464.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
高度地区最高22m		 90 ％   300 ％   300 ％   136 ㎡      9.6 m x   14.3 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅・２ＬＤＫタイプ・総戸数８戸・住戸専有面積４２．５９㎡ ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.88 
69.3 
64.39 
2,950 
189,951 		 3.0  569,853 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
92.88 
91.7 
85.18 
2,672 
227,601 		 1.0  227,601 
1.0  227,601 

 3～ 5		 居宅
92.88 
91.7 
85.18 
2,702 
230,156 		 1.0  230,156 
1.0  230,156 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
464.40 
87.2 
405.11 

1,108,020 		 1,487,922 
918,069 
⑨年額支払賃料      1,108,020 円　×　12ヶ月　＝　      13,296,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     405.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,296,240 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       797,774 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,498,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,487,922 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          918,069 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         437,965 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,950,417 円　　　　（　        95,224 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）６
　　　　-25		 2,608  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]
2,804 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,787 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,672 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １４（公賃）６
　　　　-26		 2,470  
(   2,358) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]
2,708 
c １４（公賃）６
　　　　-27		 2,879  
(   2,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,850 
墨田 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 705,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 531,850 円  　　　       13,296,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,198,500 円  　　　　    141,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,818,850 円　（　　　　　　        20,727 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　     464.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,234,400 円  
（　　　　　        60,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,950,417 円      
②総費用 2,818,850 円      
③純収益　①－② 10,131,567 円      
④建物等に帰属する純収益 8,234,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,897,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,815,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,783,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     351,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区墨田二丁目１１７８番１
 0106000032838-0000
2 　墨田区墨田二丁目１１９３番３
 0106000032897-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-8 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　桂太   TEL.
鑑定評価額 56,200,000 円  １㎡当たりの価格 413,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区墨田２丁目１１７８番１外
｢墨田２－１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
高度地区最高22m

(90,300)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、事務所、
住宅が混在する近隣
商業地域		 北6.3m区道 水道、ガス、下水 鐘ケ淵

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 鐘ヶ淵駅　西方

160m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
高度地区最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当
面は現状を維持して推移すると予測する。地価は経済活動の正常化に伴い、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    455,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区北部を主に区全域から隣接区に及ぶ商業地域である。需要者の中心は、自用目的及び投資目的の法
人、マンション開発業者等である。近年は住宅系用途の利用が増加している。市場は需要に対し供給は少なく、店舗、
事務所に対する売買市場、賃貸市場はやや弱含みであるが、共同住宅への建替需要は堅調、地価は上昇傾向にある。市
場の中心価格帯は標準地程度の規模の土地で総額４千万円～７千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用の事務所兼共同住宅のほか、自用の店舗・事務所ビルも見られる混在型商業地域にあり、自用目的の取引、投資
目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益
価格は投資採算性を反映しており、収益性が重視される標準地の存する市場の特性に適合した価格である。よって比準
価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[185.4]		 [100.0]
100		 412,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 墨田区の人口は増加傾向、直近１年の土地取
引件数は昨年比で減少、取引利回りは低下傾
向。商業地の取引件数は少ないが、取引価格
は上昇傾向。

区北部の混在型商業地域である。北部の近隣
商業地域は商況は低位で住宅への転用も多い
。進行中の鐘ヶ淵通り道路拡幅事業の影響に
は注視が必要。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７（公）
６
-11		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m区道
、南3.4m、
二方路
近商
高度3種最高22m
(100,300)
b １６（公）
６
-26		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東7.3m区道
、西4.1m、
角地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
c ０３（公）
６
-17		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.2m区道、
西7.2m、角地
準工
高度3種最高22m
(80,300)
d １０（公）
６
-2		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
587,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
620,088 		 100
[ 125.7]
493,308 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
493,000 
b (　           ) 
474,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
500,359 		 100
[ 113.0]
442,796 
443,000 
c (　           ) 
363,550  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
344,734 		 100
[  93.7]
367,912 
368,000 
d (　           ) 
362,603  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
369,357 		 100
[  84.0]
439,711 
440,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    455,000 円／㎡]  



墨田 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,005,090 
2,758,867 
10,246,223 
8,468,000 
1,778,223 		 （　0.9571）
1,701,937 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     44,787,816 円　　　　（　    329,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.63 ＲＣ5 464.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
高度地区最高22m		 90 ％   300 ％   300 ％   136 ㎡      9.6 m x   14.3 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２階以上：１ＬＤＫの共同住宅、各階２戸、平均専有面積約４２．５９㎡程度 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.88 
69.3 
64.39 
3,278 
211,070 		 6.0  1,266,420 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
92.88 
91.7 
85.18 
2,732 
232,712 		 1.0  232,712 
1.0  232,712 

 3～ 3		 住宅
92.88 
91.7 
85.18 
2,759 
235,012 		 1.0  235,012 
1.0  235,012 

 4～ 4		 住宅
92.88 
91.7 
85.18 
2,787 
237,397 		 1.0  237,397 
1.0  237,397 

 5～ 5		 住宅
92.88 
91.7 
85.18 
2,815 
239,782 		 1.0  239,782 
1.0  239,782 

計
464.40 
87.2 
405.11 

1,155,973 		 2,211,323 
944,903 
⑨年額支払賃料      1,155,973 円　×　12ヶ月　＝　      13,871,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     405.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,871,676 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,109,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,761,942 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,211,323 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          944,903 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         222,804 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,005,090 円　　　　（　        95,626 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３（公賃）６
　　　　-25		 3,120  
(   3,054) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]
2,918 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,793 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,732 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３（公賃）６
　　　　-26		 2,643  
(   2,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
2,705 
c １３（公賃）６
　　　　-27		 2,598  
(   2,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]
2,779 
墨田 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 554,867 円  　　　       13,871,676　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,232,500 円  　　　　    145,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,758,867 円　（　　　　　　        20,286 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     464.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,468,000 円  
（　　　　　        62,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,005,090 円      
②総費用 2,758,867 円      
③純収益　①－② 10,246,223 円      
④建物等に帰属する純収益 8,468,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,778,223 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,701,937 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,787,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     329,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区墨田二丁目１１７８番１
 0106000032838-0000
2 　墨田区墨田二丁目１１９３番３
 0106000032897-0000
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備考