別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-6 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　桂太   TEL.
鑑定評価額 78,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区東駒形２丁目２０番９
｢東駒形２－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高22m


(100,300)

1:2.5		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 中層の事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 西22m区道 水道、ガス、下水 浅草

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    85 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 浅草駅　南東方

570m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状
を維持して推移すると予測する。地価は経済活動の正常化に伴い、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    662,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    486,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区を主に隣接区に及ぶ広幅員の道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、自用目的及び投資目的
の法人、マンション開発業者等である。近年は住宅系用途の利用が増加している。市場は需要に対し供給は少なく、社
会・経済活動の正常化を背景に売買市場、賃貸市場とも市況は上昇傾向、共同住宅への建替需要も堅調で地価は上昇傾
向にある。市場の中心価格帯は標準地程度の規模の土地で総額６千万円～１．２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用の事務所兼共同住宅のほか、自用の店舗・事務所ビルも見られる混在型商業地域にあり、自用目的の取引、投資
目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益
価格は投資採算性を反映しており、収益性が重視される標準地の存する市場の特性に適合した価格である。よって比準
価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[126.8]		 [100.0]
100		 602,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 墨田区の人口は増加傾向、直近１年の土地取
引件数は昨年比で減少、取引利回りは低下傾
向。商業地の取引件数は少ないが、取引価格
は上昇傾向。

区南部の混在型商業地域である。事務所、店
舗の市況は全般的に回復傾向にある。住宅へ
の建替需要も強い商業地の地価は強含み。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０（公）
６
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20.2m都
道、中間画地
準工
高度地区最高28m
(100,400)
b ０１（公）
６
-24		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
c １０（公）
６
-19		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.6m区
道、中間画地
商業
高度地区最低7m
高度地区
(100,400)
d １４（公）
６
-3		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11m区道、
南8m、角地
近商
高度地区最高22m
(100,300)
e ０９（公）
６
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.8m区
道、
南西11m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
387,735  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
487,503 		 100
[  72.8]
669,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
670,000 
b (　           ) 
564,160  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
606,472 		 100
[ 102.0]
594,580 
595,000 
c (　           ) 
484,908  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
498,970 		 100
[  73.1]
682,585 
683,000 
d (　           ) 
934,252  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
956,021 		 100
[ 125.1]
764,205 
764,000 
e (　           ) 
658,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
660,081 		 100
[ 110.8]
595,741 
596,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    662,000 円／㎡]  



墨田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,739,926 
2,340,276 
9,399,650 
6,891,200 
2,508,450 		 （　0.9571）
2,400,837 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     63,179,921 円　　　　（　    486,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 97.50 ＲＣ4 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高22m
 100 ％   300 ％   300 ％   130 ㎡      7.5 m x   17.4 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し事務所、２階以上：１ＬＤＫの共同住宅、各階２戸、平均専有面積約４３㎡程度 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
97.50 
75.0 
73.13 
3,303 
241,548 		 6.0  1,449,288 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
97.50 
88.0 
85.80 
3,003 
257,657 		 1.0  257,657 
1.0  257,657 

 3～ 3		 住宅
97.50 
88.0 
85.80 
3,033 
260,231 		 1.0  260,231 
1.0  260,231 

 4～ 4		 住宅
97.50 
88.0 
85.80 
3,063 
262,805 		 1.0  262,805 
1.0  262,805 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
84.8 
330.53 

1,022,241 		 2,229,981 
780,693 
⑨年額支払賃料      1,022,241 円　×　12ヶ月　＝　      12,266,892 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,266,892 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       736,014 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,530,878 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,229,981 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          780,693 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         188,086 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,739,926 円　　　　（　        90,307 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３（公賃）６
　　　　-19		 3,383  
(   3,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[103.0]
3,256 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,003 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３（公賃）６
　　　　-20		 3,100  
(   3,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,824 
c １３（公賃）６
　　　　-21		 3,034  
(   2,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,128 
墨田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 472,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 490,676 円  　　　       12,266,892　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,340,276 円　（　　　　　　        18,002 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,891,200 円  
（　　　　　        53,009 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,739,926 円      
②総費用 2,340,276 円      
③純収益　①－② 9,399,650 円      
④建物等に帰属する純収益 6,891,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,508,450 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,400,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,468 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,179,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     486,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区東駒形二丁目２０番９
 0106000088643-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
墨田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-6 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　谷藤　恵美子   TEL.
鑑定評価額 78,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区東駒形２丁目２０番９
｢東駒形２－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高22m


(100,300)

1:2.5		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 中層の事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 西22m区道 水道、ガス、下水 浅草

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    85 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 中層事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 浅草駅南東方

570m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが共同住宅の需要が安定していることからマンション
建築が増加する傾向にある。地価は金融資本市場の変動等に左右されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区内の準幹線、幹線道路沿い及びその背後地の近隣商業地域が中心である。土地の需要者は規模が纏
まった土地については比較的資金力を有する法人、マンション開発業者等の需要が見られる。標準地程度の規模につい
ては同一需給圏内に地縁を有する個人、中小法人等が中心である。住宅素地を中心に需要は旺盛で、地価は上昇幅が拡
大した。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は中層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域にあるが賃貸用不動産のほか、自用の事務所、事務所併用住宅
も多い地域である。周辺では中規模以上の収益取引、自用目的の取引が混在する地域にある。以上より区内の中層建物
が最有効使用の商業地の事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格をやや重視し、収益性
に着目した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[126.8]		 [100.0]
100		 602,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 墨田区の人口、世帯数は増加傾向、インバウ
ンド客数復活、物価上昇は懸念されるものの
景気は緩やかに回復し、不動産投資需要は強
含みである。

浅草駅徒歩圏、交通利便性が良好で、事務所
地としての市場性は低下する一方、交通利便
性に優れることから住宅用地としての市場性
が増している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０（公）
６
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20.2m都
道、中間画地
準工
高度地区最高28m
(100,400)
b １４（公）
６
-1		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,500)
c ０１（公）
６
-24		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
d １６（公）
６
-26		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東7.3m区道
、西4.1m、
角地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
387,735  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
489,771 		 100
[  76.6]
639,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
639,000 
b (　           ) 
797,970  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
849,838 		 100
[ 100.3]
847,296 
847,000 
c (　           ) 
564,160  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
609,293 		 100
[ 101.0]
603,260 
603,000 
d (　           ) 
474,700  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
516,400 		 100
[  80.1]
644,694 
645,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    633,000 円／㎡]  



墨田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,615,972 
2,391,055 
9,224,917 
6,657,600 
2,567,317 		 （　0.9571）
2,457,179 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     64,662,605 円　　　　（　    497,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 97.50 ＲＣ4 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高22m
 100 ％   300 ％   300 ％   130 ㎡      7.5 m x   17.4 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より１階をフロア貸事務所、２階以上を住宅１ＬＤＫ（平均専有面積約４３㎡）と想定。 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
97.50 
75.0 
73.13 
3,200 
234,016 		 6.0  1,404,096 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
97.50 
88.0 
85.80 
2,970 
254,826 		 1.0  254,826 
1.0  254,826 

 3～ 3		 住宅
97.50 
88.0 
85.80 
3,020 
259,116 		 1.0  259,116 
1.0  259,116 

 4～ 4		 住宅
97.50 
88.0 
85.80 
3,070 
263,406 		 1.0  263,406 
1.0  263,406 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
84.8 
330.53 

1,011,364 		 2,181,444 
777,348 
⑨年額支払賃料      1,011,364 円　×　12ヶ月　＝　      12,136,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,136,368 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       728,182 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,408,186 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,181,444 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          777,348 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         187,280 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,615,972 円　　　　（　        89,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０（公賃）６
　　　　-25		 3,298  
(   3,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,333 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,036 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,970 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０（公賃）６
　　　　-26		 3,074  
(   3,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,927 
c １０（公賃）６
　　　　-27		 4,209  
(   4,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
4,047 
墨田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 485,455 円  　　　       12,136,368　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,391,055 円　（　　　　　　        18,393 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 284,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,657,600 円  
（　　　　　        51,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,615,972 円      
②総費用 2,391,055 円      
③純収益　①－② 9,224,917 円      
④建物等に帰属する純収益 6,657,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,567,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,457,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,901 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,662,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     497,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区東駒形二丁目２０番９
 0106000088643-0000
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備考