別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
墨田 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-5 東京都 区部第5 氏名  不動産鑑定士 小林 尚子   TEL.
鑑定評価額 76,500,000 円  1㎡当たりの価格 689,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
520,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
墨田区押上2丁目5番49外
「押上2-6-1」
②地積
 (㎡)
111  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)
地区計画等


(100,400)

1:1.5
倉庫兼事務所

S6
事務所、店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域
北西18.8m区道 水道、ガス、下水 とうきょうスカイツリ

320m
(2)



①範囲 東    35 m、西    45 m、南    15 m、北    35 m ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

18.8m区道 交通

施設
とうきょうスカイツリ
ー駅北方
320m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特段の変動はみられず、当面は現状を維持するものと予測する。店舗・事務所及び住宅需要が堅調で
あり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           730,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           593,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、墨田区及び隣接区の商業地域である。需要者の属性は、自用または賃貸用ビルの敷地としての使用を目
的とする一般企業、マンション等の開発を行う不動産業者等である。当地は、商業地としての繁華性はやや低位である
が、住宅地としての利便性を備える側面も有することから、マンション用地としての需要も見込まれる。市場の中心価
格帯は、標準地程度の規模で総額8千万円から9千万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は不動産取引の実態に即した市場性を反映した価格である。収益価格は収益性に着目した投資家サイドの理論
的な価格である。需要者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検討のうえ意思決定をするものと判断するが、収益価
格は不確実性を伴う想定要素が多く、やや説得力に欠ける。よって、近時の傾向をより反映する比準価格を重視し、収
益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 墨田 5-7                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        712,000 円/㎡
[107.2]
100
100
[100.0]
100
[110.2]
[100.0]
100
693,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          647,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口、世帯数は増加傾向。商業地においては
来街者の増加がみられる。景気は緩やかに回
復しているが、物価上昇、金融市場の影響に
留意を要する。

東京スカイツリーに近接するが、繁華性は低
い。混在型の商業地域として既に熟成してお
り、地域要因に特段の変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -1.0
環境        +3.0
行政        +6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.5 %  %
3 試算価格算定内訳 墨田 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 14(公)

-28
墨田区

更地


  
(           ) 
長方形 南東10.9m区
道、北東6m、
角地



商業
高度地区最高22m
(100,400)
b 14(公)

-3
墨田区

更地


  
(           ) 
長方形 東11m区道、
南8m、角地




近商
高度地区最高22m
(100,300)
c 03(公)

-23
墨田区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東14.5m区
道、中間画地




近商
高度地区最高28m
新防火
(100,400)
d 01(公)

-23
墨田区

建付


  
(           ) 
長方形 西12.9m区道、
中間画地




商業

(100,400)
e 01(公)

-24
墨田区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地




近商
高度3種最高22m
(100,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
690,407  
100
[ 100.0]
[ 108.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

710,790 
100
[  93.1]

763,469 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

763,000 
b (            
934,252  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

952,393 
100
[ 100.5]

947,655 

948,000 
c (            
635,284  
100
[ 100.0]
[ 108.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

689,283 
100
[  96.0]

718,003 

718,000 
d (            
817,196  
100
[ 100.0]
[ 107.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

836,653 
100
[ 101.9]

821,053 

821,000 
e (            
564,160  
100
[ 100.0]
[ 108.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

609,293 
100
[  86.6]

703,572 

704,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -5.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      +8.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     730,000 円/㎡]  



墨田 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

12,805,146 

2,659,904 

10,145,242 

7,533,600 

2,611,642 
( 0.9571
2,499,603 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格       65,779,026 円    (     593,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
墨田 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
事務所兼共同住宅 70.00 RC6 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 %   400 %   400 %   111 ㎡      9.8 m x   12.9 m  前面道路:区道        18.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階事務所はフロア貸し、2階以上住宅は、各階1戸、1LDKタイプを想定した。 ⑦有効率   83.3 %
の理由
標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
事務所
70.00 

75.0 

52.50 

3,400 

178,500 
6.0  1,071,000 
0.0  0 

 2 2
住宅
70.00 

85.0 

59.50 

3,000 

178,500 
1.0  178,500 
1.0  178,500 

 3 3
住宅
70.00 

85.0 

59.50 

3,050 

181,475 
1.0  181,475 
1.0  181,475 

 4 5
住宅
70.00 

85.0 

59.50 

3,100 

184,450 
1.0  184,450 
1.0  184,450 

 6 6
住宅
70.00 

85.0 

59.50 

3,150 

187,425 
1.0  187,425 
1.0  187,425 


420.00 

83.3 

350.00 


1,094,800 
1,987,300 
916,300 
⑨年額支払賃料      1,094,800 円 × 12ヶ月 =       13,137,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      350.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       13,137,600 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         788,256 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,349,344 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,987,300 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           18,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          916,300 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          437,121 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   12,805,146 円    (        115,362 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 07(公賃)6
    -28
3,272  
  3,137
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,146 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,129 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,000 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 07(公賃)6
    -29
3,272  
  3,140
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,305 
c 07(公賃)6
    -30
2,806  
  2,806
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

2,753 
墨田 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 645,000 円          129,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 525,504 円            13,137,600 ×       4.0 %
③公租公課  土地               134,900 円     査定額
 建物             1,096,500 円          129,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円          129,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円          129,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,659,904 円 (              23,963 円/㎡)  (経費率    20.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円                          設計監理料率
  295,000 円/㎡ ×      420.00 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0584        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0450 ×  40 % + 0.0565 ×  40 % + 0.0889 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
7,533,600 円  
(             67,870 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 12,805,146 円      
②総費用 2,659,904 円      
③純収益 ①-② 10,145,242 円      
④建物等に帰属する純収益 7,533,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,611,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,499,603 円      

  (                         22,519 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                              65,779,026 円


(                       593,000 円/㎡)
4 不動産ID 墨田 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  墨田区押上二丁目5番49
0106000009163-0000
2  墨田区押上二丁目5番116
0106000009225-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月10日 提出
墨田 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-5 東京都 区部第5 氏名  不動産鑑定士 降矢 等   TEL.
鑑定評価額 76,400,000 円  1㎡当たりの価格 688,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
520,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
墨田区押上2丁目5番49外
「押上2-6-1」
②地積
 (㎡)
111  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)
地区計画等


(100,400)

1:1.5
倉庫兼事務所

S6
事務所、店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域
北西18.8m区道 水道、ガス、下水 とうきょうスカイツリ

320m
(2)



①範囲 東    35 m、西    45 m、南    15 m、北    35 m ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
東京スカイツリータウンの北
側に近接


18.8m区道 交通

施設
とうきょうスカイツリ
ー駅北方
320m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
東京スカイツリータウンに近接する商業地域で、土地利用の状況等についてはほぼ定着感が窺える。但し、最寄
りのとうきょうスカイツリー駅付近の線路高架化工事が進められており、今後の動向に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           732,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           586,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区の概ね中部にあって、幹線街路・準幹線街路沿いの商業地域を主体にその背後の混在地域を含み、
比較的広範に及ぶものと認められる。主な需要者は地元の中小事業者や不動産業者等であり、相応の敷地規模を有する
土地にあってはマンション開発業者も市場参入する。当圏域の現在の市況は堅調で推移しており、市場において需要の
中心となる土地の価格帯は、その立地や規模等により幅が生じるが、6,000万円~1億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
曳舟川通り沿いの商業地域に存し、スカイツリータウンにも近接することから相応の収益性が認められるので当標準地
の収益性を表した収益価格についてもウェイト付けを行うが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実
要素がやや内在し、その分保守的に資本還元することで低位に求められた。よって、市場実態を十分に反映した信頼性
の高い比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 墨田 5-7                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        712,000 円/㎡
[107.2]
100
100
[100.0]
100
[111.3]
[100.0]
100
686,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          647,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念
、物価上昇など不安要因は多いが、コロナ禍
は落着き、墨田区内の不動産市場は全般に堅
調で推移する。

墨田区中部の商業地域として地域要因に特段
の変化は生じていないが、店舗、事務所等の
需要は回復しており、当地域の地価水準は上
昇基調である。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -1.0
環境        +5.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.3 %  %
3 試算価格算定内訳 墨田 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 14(公)

-3
墨田区

更地


  
(           ) 
長方形 東11m区道、
南8m、角地




近商
高度地区最高22m
(100,300)
b 17(公)

-26
墨田区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地




近商
高度地区最高35m
高度地区
(100,338)
c 14(公)

-28
墨田区

更地


  
(           ) 
長方形 南東10.9m区
道、北東6m、
角地



商業
高度地区最高22m
(100,400)
d 14(公)

-1
墨田区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北6m区道、
中間画地




商業
高度地区最高35m
(100,500)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
934,252  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

956,021 
100
[  97.8]

977,527 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

978,000 
b (            
592,359  
100
[ 100.0]
[ 108.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.2]

649,684 
100
[  95.1]

683,159 

683,000 
c (            
690,407  
100
[ 100.0]
[ 107.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

704,873 
100
[  92.1]

765,334 

765,000 
d (            
797,970  
100
[ 100.0]
[ 106.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

849,838 
100
[ 113.6]

748,097 

748,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -3.0 行政      +2.3 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -6.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     732,000 円/㎡]  



墨田 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

11,926,515 

2,453,193 

9,473,322 

6,891,200 

2,582,122 
( 0.9571
2,471,349 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格       65,035,500 円    (     586,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
墨田 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
事務所兼共同住宅 70.00 RC6 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 %   400 %   400 %   111 ㎡      9.8 m x   12.9 m  前面道路:区道        18.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階事務所フロア貸し、2階以上共同住宅・2LDKタイプ・総戸数5戸・住戸専有面積59.50㎡ ⑦有効率   83.3 %
の理由
同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
事務所
70.00 

75.0 

52.50 

3,000 

157,500 
6.0  945,000 
0.0  0 

 2 2
居宅
70.00 

85.0 

59.50 

2,849 

169,516 
1.0  169,516 
1.0  169,516 

 3 3
居宅
70.00 

85.0 

59.50 

2,889 

171,896 
1.0  171,896 
1.0  171,896 

 4 5
居宅
70.00 

85.0 

59.50 

2,909 

173,086 
1.0  173,086 
1.0  173,086 

 6 6
居宅
70.00 

85.0 

59.50 

2,929 

174,276 
1.0  174,276 
1.0  174,276 


420.00 

83.3 

350.00 


1,019,360 
1,806,860 
861,860 
⑨年額支払賃料      1,019,360 円 × 12ヶ月 =       12,232,320 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      350.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       12,232,320 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         733,939 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,498,381 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,806,860 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           16,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          861,860 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          411,150 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   11,926,515 円    (        107,446 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 14(公賃)6
    -22
2,527  
  2,420
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]

2,922 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,014 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,889 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b 14(公賃)6
    -23
2,681  
  2,678
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[ 94.0]
100
[102.0]

3,039 
c 14(公賃)6
    -24
2,896  
  2,776
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[100.0]

3,081 
墨田 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 590,000 円          118,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 489,293 円            12,232,320 ×       4.0 %
③公租公課  土地               134,900 円     査定額
 建物             1,003,000 円          118,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円          118,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円          118,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,453,193 円 (              22,101 円/㎡)  (経費率    20.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円                          設計監理料率
  270,000 円/㎡ ×      420.00 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0584        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0450 ×  40 % + 0.0565 ×  40 % + 0.0889 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,891,200 円  
(             62,083 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 11,926,515 円      
②総費用 2,453,193 円      
③純収益 ①-② 9,473,322 円      
④建物等に帰属する純収益 6,891,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,582,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,471,349 円      

  (                         22,264 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                              65,035,500 円


(                       586,000 円/㎡)
4 不動産ID 墨田 5-5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  墨田区押上二丁目5番49
0106000009163-0000
2  墨田区押上二丁目5番116
0106000009225-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考