別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
墨田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 365,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 920,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区両国２丁目２番２外
｢両国２－１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1:1.5		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所等が多い商業地域
 北27m国道、東側道 水道、ガス、下水 両国

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 両国駅南西方

310m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 両国駅に程近く、京葉道路沿いの商業地域として今後も地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移すると予
測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -0.6
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区南部から隣接する江東区にかけて、幹線街路・準幹線街路沿いの商業地域を主体にその背後の地域
を含んで比較的広範に及ぶ圏域と判定される。主な需要者は不動産業者や開発業者等である。現在、コロナ禍による影
響はほとんど見られず、市場人の動きは前向きで当圏域の市況は堅調で推移している。なお、市場での土地の中心とな
る価格帯はその立地や規模等によりやや幅が生じるが、３～５億円程度がボリュームゾーンと把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 京葉道路沿いの商業地域として相応に高い収益性が認められることから、当標準地の収益性を表した収益価格について
もウェイト付けを行うが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在し、その分保守的に
資本還元することで低位に求められたものである。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重
視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 [ 99.4]
100		 1,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念
、物価上昇など不安要因は多いが、コロナ禍
は落着き、墨田区内の不動産市場は全般に堅
調で推移する。

京葉道路沿いの商業地域としてその地域要因
に大きな変動はないが、路線沿いの店舗等の
需要は回復しており、当地域の地価水準は上
昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０（公）
６
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22.3m都道、
西8m、角地
商業
高度地区最高35m
高度地区
(100,500)
b ０１（公）
６
-9		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
c １６（公）
６
-19		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区
(100,500)
d ０１（公）
６
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.9m区道、
中間画地
商業

(100,400)
e ０９（公）
６
-3		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北26.9m都道、
南8m、二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    804,117) 
974,687  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,016,324 		 100
[  78.3]
1,297,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.4]
　　　　 100
1,290,000 
b (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,386,256 		 100
[  88.0]
1,575,291 
1,570,000 
c (　           ) 
709,916  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
725,534 		 100
[  72.7]
997,983 
992,000 
d (　           ) 
817,196  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
880,937 		 100
[  58.7]
1,500,744 
1,490,000 
e (　           ) 
631,355  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
686,737 		 100
[  68.5]
1,002,536 
997,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,270,000 円／㎡]  



墨田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,264,413 
12,253,926 
46,010,487 
34,200,000 
11,810,487 		 （　0.9385）
11,084,142 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    307,892,833 円　　　　（　  1,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 ＲＣ11 1,867.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   307 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅・１ＬＤＫタイプ・総戸数３０戸・住戸専有面積４９．８９㎡ ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
204.20 
33.5 
68.41 
4,000 
273,640 		 8.0  2,189,120 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,055 
457,242 		 1.0  457,242 
1.0  457,242 

 3～ 4		 居宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,095 
463,229 		 1.0  463,229 
1.0  463,229 

 5～ 7		 居宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,125 
467,719 		 1.0  467,719 
1.0  467,719 

 8～11		 居宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,175 
475,202 		 1.0  475,202 
1.0  475,202 

計
1,867.20 
83.8 
1,565.11 

4,961,305 		 6,876,785 
4,687,665 
⑨年額支払賃料      4,961,305 円　×　12ヶ月　＝　      59,535,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,565.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,535,660 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,572,140 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,963,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,876,785 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,642 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,687,665 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,236,251 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,264,413 円　　　　（　       189,786 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）６
　　　　-19		 2,832  
(   2,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
3,107 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,228 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,095 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １４（公賃）６
　　　　-20		 3,062  
(   2,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
3,129 
c １４（公賃）６
　　　　-21		 3,448  
(   3,305) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,449 
墨田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,000,000 円  　　　　    600,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,381,426 円  　　　       59,535,660　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      572,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,100,000 円  　　　　    600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       600,000 円  　　　　    600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       600,000 円  　　　　    600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,253,926 円　（　　　　　　        39,915 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 312,000 円／㎡　×　   1,867.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,200,000 円  
（　　　　　       111,401 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,264,413 円      
②総費用 12,253,926 円      
③純収益　①－② 46,010,487 円      
④建物等に帰属する純収益 34,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,810,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,084,142 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,105 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    307,892,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区両国二丁目２番２
 0106000143945-0000
2 　墨田区両国二丁目２番３
 0106000143946-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
墨田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 365,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 920,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区両国２丁目２番２外
｢両国２－１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1:1.5		 事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所等が多い商業地域
 北27m国道、東側道 水道、ガス、下水 両国

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 両国駅南西方

310m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 京葉道路沿いの商業地域として、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移していくものと予測
する。地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -0.6
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    991,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は墨田区南部から江東区内一帯の幹線道路沿いで、店舗、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業
地域と判定した。需要者の属性は、不動産業者、マンション開発業者等と思料される。ビル用地、マンション用地等と
しての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市
場での需要の中心となる土地の価格帯は敷地規模３００㎡程度で３億２千万円から３億９千万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 京葉道路沿いに中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ当該地域においては、自己利用目的の建物用地として及び収益獲得
目的の賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況とは言い難
い。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利回り
等想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.8]		 [ 99.4]
100		 1,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気の下振れによる景気を下押しするリ
スクや物価上昇、金融資本市場の変動等の影
響に注意する必要がある。


安定的な需要と用途の多様性とを有する京葉
道路沿いの商業地域として、その地域的特性
に大きな変化はなく、地域要因の変動は認め
られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-9		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b １６（公）
６
-12		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c １６（公）
６
-19		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区
(100,500)
d ０２（公）
６
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北26.8m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,353,096 		 100
[  90.0]
1,503,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　   -0.6

　　　[  99.4]
　　　　 100
1,490,000 
b (　           ) 
896,797  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
952,269 		 100
[  75.9]
1,254,636 
1,250,000 
c (　           ) 
709,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
723,404 		 100
[  67.7]
1,068,544 
1,060,000 
d (　           ) 
1,987,127  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,026,870 		 100
[  86.3]
2,348,633 
2,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,280,000 円／㎡]  



墨田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,242,824 
13,031,777 
46,211,047 
34,542,000 
11,669,047 		 （　0.9385）
10,951,401 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    304,205,583 円　　　　（　    991,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 ＲＣ11 1,867.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   307 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２階以上を各階３戸の住宅（１ＬＤＫ、総戸数３０戸、平均専有面積約４９㎡）と想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
204.20 
33.5 
68.41 
4,300 
294,163 		 8.0  2,353,304 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,065 
458,739 		 1.0  458,739 
1.0  458,739 

 3～ 5		 住宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,150 
471,461 		 1.0  471,461 
1.0  471,461 

 6～ 8		 住宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,213 
480,890 		 1.0  480,890 
1.0  480,890 

 9～11		 住宅
166.30 
90.0 
149.67 
3,275 
490,169 		 1.0  490,169 
1.0  490,169 

計
1,867.20 
83.8 
1,565.11 

5,080,462 		 7,139,603 
4,786,299 
⑨年額支払賃料      5,080,462 円　×　12ヶ月　＝　      60,965,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,565.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,965,544 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,679,533 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,646,011 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,139,603 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,786,299 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,529,701 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,242,824 円　　　　（　       192,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７（公賃）６
　　　　-34		 3,305  
(   3,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,126 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,065 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １７（公賃）６
　　　　-35		 4,103  
(   3,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[123.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,184 
c １７（公賃）６
　　　　-36		 3,402  
(   3,305) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,151 
墨田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,030,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,066,277 円  　　　       61,325,544　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      572,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,151,000 円  　　　　    606,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,031,777 円　（　　　　　　        42,449 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 606,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,867.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,542,000 円  
（　　　　　       112,515 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,242,824 円      
②総費用 13,031,777 円      
③純収益　①－② 46,211,047 円      
④建物等に帰属する純収益 34,542,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,669,047 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,951,401 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    304,205,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     991,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区両国二丁目２番２
 0106000143945-0000
2 　墨田区両国二丁目２番３
 0106000143946-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考