別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
墨田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-2 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 990,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区両国２丁目７番１６
｢両国２－１８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,500)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 高層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北9m区道 水道、ガス、下水 両国

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 両国駅南方

130m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 両国駅に近接した商業地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状の環境を維持していくと思料
する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    919,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区及びその周辺区内の駅徒歩圏の商業地域であり、特にＪＲ総武線沿線の商業地と価格牽連性が高い
。需要者は、賃貸用店舗付マンション等の開発業者のほか、自己利用目的の地元法人も想定される。当地域は両国駅に
近接した立地性から希少性が高く、新型コロナのリスクも低下しており、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心とな
る価格帯は画地規模により幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、両国駅に近接した商業地として投資目的の不動産取引需要が強いが、自己利用目的の需要も見られる。ま
た、収益価格は価格査定の過程に想定項目が多く、やや不確実性を有することから、比準価格の相対的信頼性は高いも
のと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 [100.0]
100		 994,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    922,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は依然として増加傾向にあり、利
回りも低位で推移し、不動産需要も堅調であ
る。


両国駅に近接した商業地域であり、堅調な需
要が認められる地域として地域要因に大きな
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.9m区道、
中間画地
商業

(100,400)
b ０１（公）
６
-9		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
c １４（公）
６
-1		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,500)
d ０１（公）
６
-24		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
e ０１（公）
６
-25		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
817,196  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
890,744 		 100
[  63.2]
1,409,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,410,000 
b (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,372,110 		 100
[ 126.6]
1,083,815 
1,080,000 
c (　           ) 
797,970  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
803,936 		 100
[  60.0]
1,339,893 
1,340,000 
d (　           ) 
564,160  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
618,319 		 100
[  62.1]
995,683 
996,000 
e (　           ) 
490,423  		 100
[  85.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
618,510 		 100
[  63.0]
981,762 
982,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 関係者間
売買
 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



墨田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,954,645 
7,144,354 
25,810,291 
20,349,000 
5,461,291 		 （　0.9385）
5,125,422 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    142,372,833 円　　　　（　    919,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 105.70 ＲＣ9 934.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   500 ％   500 ％   155 ㎡     10.4 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（専有面積約３６㎡）、２階以上：居宅、１Ｋ（専有面積約３０㎡、各階３戸）を想定 ⑦有効率　  80.1 ％
の理由		 同規模同用途の建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.60 
34.7 
36.31 
4,200 
152,502 		 6.0  915,012 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
103.70 
85.8 
88.94 
3,712 
330,145 		 1.0  330,145 
1.0  330,145 

 4～ 5		 住宅
103.70 
85.8 
88.94 
3,786 
336,727 		 1.0  336,727 
1.0  336,727 

 6～ 7		 住宅
103.70 
85.8 
88.94 
3,860 
343,308 		 1.0  343,308 
1.0  343,308 

 8～ 9		 住宅
103.70 
85.8 
88.94 
3,935 
349,979 		 1.0  349,979 
1.0  349,979 

計
934.20 
80.1 
747.83 

2,872,820 		 3,635,330 
2,720,318 
⑨年額支払賃料      2,872,820 円　×　12ヶ月　＝　      34,473,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     747.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,473,840 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,413,169 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,060,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,635,330 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,720,318 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         860,165 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,954,645 円　　　　（　       212,611 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６（公賃）６
　　　　-13		 3,590  
(   3,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
3,742 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,712 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６（公賃）６
　　　　-14		 3,676  
(   3,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[101.0]
3,956 
c ０３（公賃）６
　　　　-20		 3,833  
(   3,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]
3,761 
墨田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,785,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,378,954 円  　　　       34,473,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      231,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,034,500 円  　　　　    357,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       357,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       357,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,144,354 円　（　　　　　　        46,093 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 357,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 367,000 円／㎡　×　     934.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,349,000 円  
（　　　　　       131,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,954,645 円      
②総費用 7,144,354 円      
③純収益　①－② 25,810,291 円      
④建物等に帰属する純収益 20,349,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,461,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,125,422 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    142,372,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     919,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区両国二丁目７番１６
 0106000144067-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-2 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 991,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区両国２丁目７番１６
｢両国２－１８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,500)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 高層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北9m区道 水道、ガス、下水 両国

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 両国駅南方

130m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、
店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    865,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区中央部から江東区北部にわたる商業地域。需要者は、投資目的の中小法人又はエンドユーザーが中
心で、纏まった土地であればマンション開発業者等である。マンション適地等を中心に需要は安定しているが、やや供
給不足であり、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。繁華性はさほど高くないが、駅至近のマンション適地
に対する需要は特に堅調である。中心価格帯はバラつきがあるものの１億円以上となることが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主
たる需要者は投資目的の中小法人又はエンドユーザーと判断され、近隣地域及びその周辺地域では投資目的の取引も相
対的に多い。従って、収益価格は想定要素も多いが収益性の土地価格への影響度は相応にあると判断し、比準価格をや
や重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    712,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.5]		 [100.0]
100		 985,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    922,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口はここ数年では最大の増加傾向で推
移し、景気動向は物価高の影響等を受けつつ
も緩やかに回復している。


両国駅に程近い、店舗や共同住宅を中心とし
た商業地域で、市場特性に特段の変化は認め
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-9		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ０１（公）
６
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.9m区道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０（公）
６
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22.3m都道、
西8m、角地
商業
高度地区最高35m
高度地区
(100,500)
d １６（公）
６
-19		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,366,903 		 100
[ 116.3]
1,175,325 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,180,000 
b (　           ) 
817,196  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
880,937 		 100
[  66.2]
1,330,721 
1,330,000 
c (　    804,117) 
974,687  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,014,432 		 100
[ 111.8]
907,363 
907,000 
d (　           ) 
709,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
723,404 		 100
[  96.6]
748,865 
749,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



墨田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,478,168 
6,364,202 
24,113,966 
19,038,000 
5,075,966 		 （　0.9504）
4,824,198 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    134,005,500 円　　　　（　    865,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 105.70 ＲＣ9 934.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   500 ％   500 ％   155 ㎡     10.4 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗（フロア貸）、２階より上階が居宅（１Ｋ、２４戸）、平均専有面積２９．９１㎡ ⑦有効率　  80.1 ％
の理由		 階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.60 
34.7 
36.31 
4,200 
152,502 		 6.0  915,012 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
103.70 
85.8 
88.94 
3,439 
305,865 		 1.0  305,865 
1.0  305,865 

 3～ 3		 居宅
103.70 
85.8 
88.94 
3,474 
308,978 		 1.0  308,978 
1.0  308,978 

 4～ 6		 居宅
103.70 
85.8 
88.94 
3,543 
315,114 		 1.0  315,114 
1.0  315,114 

 7～ 9		 居宅
103.70 
85.8 
88.94 
3,648 
324,453 		 1.0  324,453 
1.0  324,453 

計
934.20 
80.1 
747.83 

2,686,046 		 3,448,556 
2,533,544 
⑨年額支払賃料      2,686,046 円　×　12ヶ月　＝　      32,232,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     747.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,232,552 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,578,604 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,653,948 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,448,556 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,533,544 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         792,493 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,478,168 円　　　　（　       196,633 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）６
　　　　-19		 3,355  
(   3,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]
3,566 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,575 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,474 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０３（公賃）６
　　　　-20		 3,833  
(   3,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,685 
c ０３（公賃）６
　　　　-21		 3,607  
(   3,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,573 
墨田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,336,000 円  　　　　    334,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,289,302 円  　　　       32,232,552　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      231,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,839,000 円  　　　　    334,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       334,000 円  　　　　    334,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       334,000 円  　　　　    334,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,364,202 円　（　　　　　　        41,059 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 334,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 347,000 円／㎡　×　     934.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,038,000 円  
（　　　　　       122,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,478,168 円      
②総費用 6,364,202 円      
③純収益　①－② 24,113,966 円      
④建物等に帰属する純収益 19,038,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,075,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,824,198 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,005,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     865,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区両国二丁目７番１６
 0106000144067-0000
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備考