別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -7 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田上　克彦   TEL.
鑑定評価額 53,400,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区横川４丁目８番２７
｢横川４－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区最高22m
２種特別工業地区

(70,300)

1:1		 作業所、事務所兼住
宅等
ＲＣ5		 一般住宅、中小の事
業所等が混在する住
宅地域		 北8m区道 水道、ガス、下水 押上

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層作業所併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北８ｍ区
道		 交通

施設		 押上駅南東方

630m		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度地区最高22m
２種特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、中小の事業所等が混在する地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。今後は中東、ウクライナ
情勢、中国経済の先行き、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武線、東武スカイツリーライン沿線を中心に墨田区中・南部及び江東区の住工混在地域である。需
要者は地縁性のある個人や法人が中心で、規模大の土地はマンション開発業者買いの対象である。従来より併用住宅地
としての利用が標準的で、現在も特段の変化はない。一般的な新築住宅は規模が１００㎡未満、土地単価は坪当たり２
００万円程度である。取引件数は若干の減少傾向にあるが、地価は昨年と同様、上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を十分に反映した価格である。収益価格も対象標準地の収益性を反映した価格であるが、近隣地域は
、一般住宅、中小の事業所等が混在する住宅地域であり、このような市場での一般的な取引は自己使用目的と考えられ
るため、収益性よりも用途の多様性、居住の快適性、利便性等が重視される傾向が強い。従って、比準価格を標準に収
益価格も比較考量し、規準価格との均衡にも留意して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    555,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.9]		 [100.0]
100		 598,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 墨田区の人口は増加傾向、土地取引件数は令
和５年前半は減少傾向である。住宅地の需要
は依然として堅調で地価は若干の上昇傾向に
ある。

地域要因に大きな変化は見られないが、用途
の多様性、利便性等から需要は底堅い。



特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は中位である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４（公）
６
-2		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3.5m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,240)
b ０１（公）
６
-1		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南11m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
２種特別工業地区
(70,300)
c ０３（公）
６
-1		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.4m区道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
新防火
(90,240)
d ０３（公）
６
-6		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西3.4m区道、
北東2.8m、
二方路
商業
高度地区最高22m
新防火
(100,240)
e ０３（公）
６
-9		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高28m
(94,381)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
631,970  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
646,096 		 100
[ 103.7]
623,043 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
623,000 
b (　           ) 
797,674  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
806,878 		 100
[ 100.0]
806,878 
807,000 
c (　           ) 
666,872  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
687,793 		 100
[ 110.8]
620,752 
621,000 
d (　           ) 
431,925  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.6]
530,824 		 100
[  81.2]
653,724 
654,000 
e (　           ) 
685,879  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
703,535 		 100
[ 118.9]
591,703 
592,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    620,000 円／㎡]  



墨田 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,884,142 
1,431,333 
6,452,809 
4,789,750 
1,663,059 		 （　0.9554）
1,588,887 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     41,812,816 円　　　　（　    470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 53.00 ＲＣ5 265.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最高22m
２種特別工業地区		 70 ％   300 ％   300 ％   89 ㎡      9.5 m x    9.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的な住居タイプを２ＤＫ（専有面積は平均約４５㎡）、総戸数５戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 建物の用途、構造、規模等から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
53.00 
70.0 
37.10 
2,950 
109,445 		 1.0  109,445 
1.0  109,445 

 2～ 2		 共同住宅
53.00 
90.0 
47.70 
3,000 
143,100 		 1.0  143,100 
1.0  143,100 

 3～ 4		 共同住宅
53.00 
90.0 
47.70 
3,100 
147,870 		 1.0  147,870 
1.0  147,870 

 5～ 5		 共同住宅
53.00 
90.0 
47.70 
3,200 
152,640 		 1.0  152,640 
1.0  152,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
265.00 
86.0 
227.90 

700,925 		 700,925 
700,925 
⑨年額支払賃料        700,925 円　×　12ヶ月　＝　       8,411,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているんで計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,411,100 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       698,121 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,712,979 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           700,925 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,427 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          700,925 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　         164,736 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,884,142 円　　　　（　        88,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１（公賃）６
　　　　-1		 3,968  
(   3,882) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１（公賃）６
　　　　-2		 3,671  
(   3,591) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,913 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
墨田 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 241,500 円  　　　　     80,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 252,333 円  　　　        8,411,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      684,200 円  　　　　     80,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,500 円  　　　　     80,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,500 円  　　　　     80,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,431,333 円　（　　　　　　        16,082 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     265.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,789,750 円  
（　　　　　        53,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,884,142 円      
②総費用 1,431,333 円      
③純収益　①－② 6,452,809 円      
④建物等に帰属する純収益 4,789,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,663,059 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,588,887 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,812,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区横川四丁目８番２７
 0106000137855-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -7 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　桂太   TEL.
鑑定評価額 53,600,000 円  １㎡当たりの価格 602,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区横川４丁目８番２７
｢横川４－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区最高22m
２種特別工業地区

(70,300)

1:1		 作業所、事務所兼住
宅等
ＲＣ5		 一般住宅、中小の事
業所等が混在する住
宅地域		 北8m区道 水道、ガス、下水 押上

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層作業所併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　８
ｍ区道		 交通

施設		 押上駅　南東方

630m		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度地区最高22m
２種特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅、事業所等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して
推移すると予測する。地価は当面は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    634,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区中南部を主に区全域から隣接区に及ぶ混在住宅地域である。需要者の中心は地縁のある法人や個人
事業者層、開発業者等、小規模な土地は自用目的の個人も想定される。押上駅周辺の住宅地は交通利便性良好、商業施
設も充実していることから需要は堅調。社会・経済活動の正常化を背景に売買市場、賃貸市場とも市況は上昇傾向。市
場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で４千万円～７千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比準価
格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は投資目的の需要者の行動を反映し
ているが、想定要素を含み、また土地価格に見合った賃料が得られていないことから、やや低位に試算された。よって
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    555,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.7]		 [100.0]
100		 599,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 墨田区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は増
減を繰り返し概ね横ばい傾向。直近１年の土
地取引件数は昨年比で減少、住宅地の取引価
格は上昇傾向。

押上駅周辺の都市基盤整備による住宅地とし
ての魅力向上への期待もあり、需要は堅調。
市況は価格、賃料とも上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-1		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南11m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
２種特別工業地区
(70,300)
b １３（公）
６
-19		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.9m区道
、南西4.4m、
角地
近商
高度3種最高22m
(100,294)
c １３（公）
６
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m私道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,200)
d ０７（公）
６
-20		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
２種特別工業
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
797,674  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
807,645 		 100
[ 102.0]
791,809 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
792,000 
b (　           ) 
573,788  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
579,916 		 100
[  85.5]
678,264 
678,000 
c (　           ) 
371,275  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
392,751 		 100
[  67.3]
583,582 
584,000 
d (　           ) 
576,037  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
608,871 		 100
[  95.1]
640,243 
640,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    634,000 円／㎡]  



墨田 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,637,110 
1,495,940 
6,141,170 
4,344,960 
1,796,210 		 （　0.9571）
1,719,153 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     45,240,868 円　　　　（　    508,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 53.00 ＲＣ5 265.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最高22m
２種特別工業地区		 70 ％   300 ％   300 ％   89 ㎡      9.5 m x    9.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸、専有面積約４２㎡～４５㎡、１ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
53.00 
80.0 
42.40 
2,955 
125,292 		 1.0  125,292 
1.0  125,292 

 2～ 2		 住宅
53.00 
85.0 
45.05 
3,015 
135,826 		 1.0  135,826 
1.0  135,826 

 3～ 3		 住宅
53.00 
85.0 
45.05 
3,045 
137,177 		 1.0  137,177 
1.0  137,177 

 4～ 4		 住宅
53.00 
85.0 
45.05 
3,075 
138,529 		 1.0  138,529 
1.0  138,529 

 5～ 5		 住宅
53.00 
85.0 
45.05 
3,106 
139,925 		 1.0  139,925 
1.0  139,925 

計
265.00 
84.0 
222.60 

676,749 		 676,749 
676,749 
⑨年額支払賃料        676,749 円　×　12ヶ月　＝　       8,120,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,120,988 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       649,679 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,471,309 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           676,749 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          676,749 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         159,575 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,637,110 円　　　　（　        85,810 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３（公賃）６
　　　　-13		 3,355  
(   3,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]		 100
[110.0]
3,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,082 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,015 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３（公賃）６
　　　　-14		 3,103  
(   3,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[106.0]
3,051 
c １３（公賃）６
　　　　-15		 2,907  
(   2,907) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
3,007 
墨田 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 297,600 円  　　　　     74,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 324,840 円  　　　        8,120,988　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      632,400 円  　　　　     74,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,400 円  　　　　     74,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,400 円  　　　　     74,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,495,940 円　（　　　　　　        16,808 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     265.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,344,960 円  
（　　　　　        48,820 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,637,110 円      
②総費用 1,495,940 円      
③純収益　①－② 6,141,170 円      
④建物等に帰属する純収益 4,344,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,796,210 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,719,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,316 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,240,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     508,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区横川四丁目８番２７
 0106000137855-0000
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備考