別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
墨田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -6 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　尚子   TEL.
鑑定評価額 54,700,000 円  １㎡当たりの価格 353,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区八広４丁目１５番１９
｢八広４－４７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高17m


(90,200)

1:1.5		 住宅兼作業所

Ｗ2		 住宅、作業所、小工
場等が混在する住宅
地域		 北東4.5m区道 水道、ガス、下水 八広

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．５ｍ
区道		 交通

施設		 八広駅南方

1.0km		 法令

規制		 準工
(90,200)
準防 
高度3種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はみられず、当面は現状を維持するものと予測する。住宅需要は堅調であり、地価は上昇
基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、墨田区北部の住宅地域である。需要者の属性は墨田区内外の自用及び収益目的の個人や転売目的の不動
産業者が中心となる。墨田区内でも八広地区においては戸建住宅及び共同住宅の新築が引き続き多く、建物の更新が進
んでいる。墨田区内で土地価格水準の低い地域にあり、特に戸建住宅を選好する一次取得者による需要が多くみられる
。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模で総額５千万円から６千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域の取引事例から査定した、不動産取引の実態に即した市場性を反映した価格である。収益価格は
、収益性に着目した価格であり、周辺には賃貸マンションも存する当該標準地においては十分参考になる。ただし、収
益価格は不確実性を伴う想定要素が多く、やや説得力に欠ける。よって、実証的な価格である比準価格を重視し、収益
価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    511,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[101.0]		 100
[154.6]		 [101.0]
100		 352,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口、世帯数は増加傾向。商業地においては
来街者の増加がみられる。景気は緩やかに回
復しているが、物価上昇、金融市場の影響に
留意を要する。

住宅地域として熟成しており、地域要因に特
段の変化は認められない。当該地域を含め八
広地区で住宅需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４（公）
６
-6		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種17m
(90,200)
b ０４（公）
６
-4		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種17m
(90,200)
c １３（公）
６
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m私道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,200)
d １７（公）
６
-10		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m区道、
中間画地
工業
特別用途地区
(70,200)
e １６（公）
６
-17		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.6m区道
、中間画地
準工
高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
320,577  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
343,404 		 100
[ 101.0]
340,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
343,000 
b (　           ) 
406,612  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
413,788 		 100
[ 101.0]
409,691 
414,000 
c (　           ) 
371,275  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
396,755 		 100
[ 104.0]
381,495 
385,000 
d (　           ) 
414,774  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
431,365 		 100
[  98.8]
436,604 
441,000 
e (　           ) 
346,216  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
358,334 		 100
[ 100.9]
355,138 
359,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    375,000 円／㎡]  



墨田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,606,564 
1,586,700 
7,019,864 
5,326,880 
1,692,984 		 （　0.9505）
1,609,181 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     42,346,868 円　　　　（　    273,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高17m
 90 ％   200 ％   200 ％   155 ㎡     10.4 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、専有面積約４６㎡、１ＬＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,500 
225,000 		 1.0  225,000 
1.0  225,000 

 2～ 2		 住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,600 
247,000 		 1.0  247,000 
1.0  247,000 

 3～ 3		 住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,650 
251,750 		 1.0  251,750 
1.0  251,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
93.3 
280.00 

723,750 		 723,750 
723,750 
⑨年額支払賃料        723,750 円　×　12ヶ月　＝　       8,685,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,685,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       434,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,250,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           723,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          723,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         348,938 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,606,564 円　　　　（　        55,526 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７（公賃）６
　　　　-22		 3,452  
(   3,452) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,131 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０７（公賃）６
　　　　-23		 2,826  
(   2,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,613 
c ０７（公賃）６
　　　　-24		 2,671  
(   2,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,619 
墨田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,200 円  　　　　     78,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 347,400 円  　　　        8,685,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      669,800 円  　　　　     78,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,586,700 円　（　　　　　　        10,237 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,326,880 円  
（　　　　　        34,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,606,564 円      
②総費用 1,586,700 円      
③純収益　①－② 7,019,864 円      
④建物等に帰属する純収益 5,326,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,692,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,609,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,346,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     273,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区八広四丁目１５番１９
 0106000129198-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
墨田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -6 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敦   TEL.
鑑定評価額 54,600,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区八広４丁目１５番１９
｢八広４－４７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高17m


(90,200)

1:1.5		 住宅兼作業所

Ｗ2		 住宅、作業所、小工
場等が混在する住宅
地域		 北東4.5m区道 水道、ガス、下水 八広

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．５ｍ
区道		 交通

施設		 八広駅南方

1.0km		 法令

規制		 準工
(90,200)
準防 
高度3種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか作業所、小工場等が混在する地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。住宅需要は底
堅く、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    381,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を墨田区内の住工混在地域一帯と判定した。主たる需要者は圏内に地縁性を有する個人が中心であり、自己
利用目的が主となる。また、当該需要者への転売を目的とする不動産会社等も考えられる。近年の低金利及び税制優遇
等の背景から住宅用地としての需給は底堅い。市場の中心価格帯は規模等により異なるものの、標準地程度の規模の土
地で概ね５，０００～６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅を中心に作業所、小工場等も混在する住宅地域であり、自己の居住目的での取引が中心である。比
準価格は規範性の高い住宅地域の取引事例を採用したため、市場の実勢を反映しており、その信頼性は高い。一方、収
益価格は、当該地域の特性上、元本価値に見合う賃料を収受し得ないことから低位に試算された。したがって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    511,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[101.0]		 100
[153.7]		 [101.0]
100		 354,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引き締め、物価高騰によるイン
フレリスク等が不動産価格にどのような影響
を与えるか注視する必要がある。


一般住宅、作業所、小工場所等が混在する住
宅地域であり、地域要因に特段の変動はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６（公）
６
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.7m区道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,200)
b １０（公）
６
-2		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
(90,240)
c ０４（公）
６
-11		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.1m区道、
中間画地
準工
高度地区3種17m
(90,200)
d １７（公）
６
-12		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東3.7m道路
、中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,213)
e １６（公）
６
-17		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.6m区道
、中間画地
準工
高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
400,342  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
419,574 		 100
[ 114.5]
366,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
370,000 
b (　           ) 
362,603  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
372,912 		 100
[  99.7]
374,034 
378,000 
c (　           ) 
388,695  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
433,293 		 100
[ 113.4]
382,093 
386,000 
d (　           ) 
355,564  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
390,380 		 100
[  97.6]
399,980 
404,000 
e (　           ) 
346,216  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,372 		 100
[  98.9]
363,369 
367,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    381,000 円／㎡]  



墨田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,310,422 
1,685,758 
6,624,664 
4,940,320 
1,684,344 		 （　0.9554）
1,609,222 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     42,347,947 円　　　　（　    273,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高17m
 90 ％   200 ％   200 ％   155 ㎡     10.4 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：４５㎡程度の１ＬＤＫ、２～３階：４７㎡程度の１ＬＤＫ、各階２戸を想定した。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,550 
229,500 		 1.0  229,500 
1.0  229,500 

 2～ 2		 住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,571 
244,245 		 1.0  244,245 
1.0  244,245 

 3～ 3		 住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,600 
247,000 		 1.0  247,000 
1.0  247,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
93.3 
280.00 

720,745 		 720,745 
720,745 
⑨年額支払賃料        720,745 円　×　12ヶ月　＝　       8,648,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,648,940 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       518,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,130,004 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           720,745 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,775 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          720,745 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         173,643 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,310,422 円　　　　（　        53,616 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９（公賃）６
　　　　-1		 2,427  
(   2,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,480 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,628 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,571 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １９（公賃）６
　　　　-2		 2,634  
(   2,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,636 
c １９（公賃）６
　　　　-3		 2,851  
(   2,792) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,769 
墨田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 401,000 円  　　　　     80,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 345,958 円  　　　        8,648,940　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      681,700 円  　　　　     80,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,200 円  　　　　     80,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,685,758 円　（　　　　　　        10,876 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,940,320 円  
（　　　　　        31,873 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,310,422 円      
②総費用 1,685,758 円      
③純収益　①－② 6,624,664 円      
④建物等に帰属する純収益 4,940,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,684,344 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,609,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,347,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     273,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区八広四丁目１５番１９
 0106000129198-0000
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備考