別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
墨田 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 304,000,000 円  １㎡当たりの価格 706,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区千歳１丁目６番７
｢千歳１－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 431  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最高28m


(70,400)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ9		 共同住宅の中に事務
所等が見られる住宅
地域		 南西11m区道 水道、ガス、下水 森下

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    95 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 森下駅北西方

650m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度地区最高28m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションが多い住宅地域として、地域要因に格別の変動要因はなく、今後とも現在の居住環境を維持するもの
と予測する。地価水準については、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    726,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              697,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は墨田区、江東区及び両区に隣接する区内の最寄駅徒歩圏内のマンションが多く見られる住宅地域と
判定した。需要者の属性は、マンションデベロッパーや不動産業者等と判断される。マンション用地等の需要は堅調で
ある一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心と
なる土地の価格帯は敷地規模４５０㎡程度で３億２０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンションを中心に事務所等が見られる当該地域においては、主としてマンションデベロッパーの需要が認められる。
したがって、マンションデベロッパーが用地を取得するか否かを検討する際に用いる投資採算性を反映した開発法によ
る価格を重視し、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を比較考量して、代表
標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    820,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [100.0]
100		 707,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    662,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気の下振れによる景気を下押しするリ
スクや物価上昇、金融資本市場の変動等の影
響に注意する必要がある。


マンションを中心とする住宅地域として、そ
の地域的特性に大きな変化はなく、地域要因
の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.9m区道、
中間画地
商業

(100,400)
b ０１（公）
６
-24		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
c １２（公）
６
-22		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m区道、
北6m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
d ０９（公）
６
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.8m区
道、
南西11m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
e １７（公）
６
-22		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
北西6m、角地
商業
高度地区最高22m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
817,196  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
880,937 		 100
[  91.8]
959,626 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
960,000 
b (　           ) 
564,160  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
605,908 		 100
[  91.8]
660,031 
660,000 
c (　           ) 
808,686  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
836,951 		 100
[  91.8]
911,711 
912,000 
d (　           ) 
658,802  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
659,442 		 100
[  98.0]
672,900 
673,000 
e (　           ) 
685,610  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
722,886 		 100
[  85.6]
844,493 
844,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    726,000 円／㎡]  



墨田 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,038,691,710 
738,496,818 
13 
758,000 
1,693.50 
330,000 
2,050.00 
⑧開発法による価格 　　          300,194,892 円　　　　（　              697,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -4　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
431 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  431.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
266.00 ㎡  2,050.00 ㎡  1,693.50 ㎡  356.50 ㎡  1,693.50 ㎡  ＲＣ・9F
 (    25 戸)
 68㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      61.7 ％）  （     475.6 ％）  （     392.9 ％）  （      82.7 ％）  （     82.61 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最高28m
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   18.0 ｍ

  23.5 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 758,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    758,000 円／㎡　　×　　     1,693.50 ㎡　　＝　　　　       1,283,673,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,283,673,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   339,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    339,900 円／㎡　　×　　　   2,050.00 ㎡　　＝　　　　         696,795,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,283,673,000 円　　×　　　　　     13 ％　　＝　　　　         166,877,490 円 
支出合計　④+⑤+⑥           863,672,490 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 102,693,840 円  (      8 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           87,248,686 円 
販売総額(2期) 924,244,560 円  (     72 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　          746,235,058 円 
販売総額(3期) 256,734,600 円  (     20 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          205,207,966 円 
収入合計 － － － － 1,038,691,710 円 
支出 建築工事費(1期) 139,359,000 円  (     20 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　          131,095,011 円 
建築工事費(2期) 139,359,000 円  (     20 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          120,838,189 円 
建築工事費(3期) 418,077,000 円  (     60 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　          337,555,370 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 100,126,494 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　           92,296,602 円 
販売管理費(2期) 66,750,996 円  (     40 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           56,711,646 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 738,496,818 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,038,691,710 円　　－　　　　　　          738,496,818 円　　＝　　　　　           300,194,892 円 

              697,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 墨田 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区千歳一丁目６番７
 0106000067666-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　岩田　卓也   TEL.
鑑定評価額 304,000,000 円  １㎡当たりの価格 705,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区千歳１丁目６番７
｢千歳１－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 431  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最高28m


(70,400)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ9		 共同住宅の中に事務
所等が見られる住宅
地域		 南西11m区道 水道、ガス、下水 森下

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    95 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 森下駅北西方

650m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度地区最高28m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面上昇基
調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    722,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              688,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区及び隣接する江東区内において、マンション需要を主体に取引市場が形成される地域と判定され、
分譲マンション用地を標準的使用とする共同住宅地域である。よって、その需要者の中心は分譲マンション開発業者等
と見受けられ、当圏域におけるエンドユーザーの分譲マンション需要も引続き高まっている。市場での土地（マンショ
ン素地）の中心となる価格帯は規模にもよるが、２億円台後半～５億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、分譲マンション適地の取引事例を採用し、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である
。開発法による価格は、マンション開発業者の収支採算性を反映し、説得力を有する価格である。対象標準地の主な需
要者は、マンション開発業者と判断されることから、共に規範性の高い比準価格と開発法による価格を関連付け、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    820,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[125.3]		 [100.0]
100		 702,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    662,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進む中で、景気は緩やか
な回復基調にある。物価上昇、供給面での制
約、金融資本市場の変動等の影響には注意す
る必要がある。

マンション需要は堅調であり、住宅低金利環
境の継続、住宅取得支援施策等による需要の
下支え効果もあり、地価の上昇が継続してい
る。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-16		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13.1m区
道、南2.9m、
角地
準工
高度地区最低7m
高度地区
(100,200)
b ０１（公）
６
-26		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4.4m区道
、中間画地
準工
高度3種最高17m
２種特別工業地区
(90,200)
c ０３（公）
６
-24		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西10.9m区
道、中間画地
準工
高度地区最高17m
高度地区
(100,200)
d ０２（公）
６
-56		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
626,253  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
654,463 		 100
[  86.2]
759,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
759,000 
b (　           ) 
664,883  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
716,744 		 100
[  80.3]
892,583 
893,000 
c (　           ) 
649,806  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
707,567 		 100
[  99.9]
708,275 
708,000 
d (　           ) 
756,128  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
809,057 		 100
[ 112.4]
719,802 
720,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　 +10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    722,000 円／㎡]  



墨田 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションが最有効使用と判断されるため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,055,135,378 
758,719,077 
13 
770,000 
1,693.50 
340,000 
2,050.00 
⑧開発法による価格 　　          296,416,301 円　　　　（　              688,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -4　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
431 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  431.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
266.00 ㎡  2,050.00 ㎡  1,693.50 ㎡  356.50 ㎡  1,693.50 ㎡  ＲＣ・9F
 (    25 戸)
 68㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      61.7 ％）  （     475.6 ％）  （     392.9 ％）  （      82.7 ％）  （     82.61 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最高28m
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   18.0 ｍ

  23.5 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 770,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    770,000 円／㎡　　×　　     1,693.50 ㎡　　＝　　　　       1,303,995,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,303,995,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   340,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   350,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    350,200 円／㎡　　×　　　   2,050.00 ㎡　　＝　　　　         717,910,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,303,995,000 円　　×　　　　　     13 ％　　＝　　　　         169,519,350 円 
支出合計　④+⑤+⑥           887,429,350 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 104,319,600 円  (      8 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           88,629,932 円 
販売総額(2期) 938,876,400 円  (     72 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　          758,048,805 円 
販売総額(3期) 260,799,000 円  (     20 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          208,456,641 円 
収入合計 － － － － 1,055,135,378 円 
支出 建築工事費(1期) 143,582,000 円  (     20 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　          135,067,587 円 
建築工事費(2期) 143,582,000 円  (     20 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          124,499,952 円 
建築工事費(3期) 430,746,000 円  (     60 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　          347,784,320 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 101,711,610 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　           93,757,762 円 
販売管理費(2期) 67,807,740 円  (     40 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           57,609,456 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 758,719,077 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,055,135,378 円　　－　　　　　　          758,719,077 円　　＝　　　　　           296,416,301 円 

              688,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 墨田 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区千歳一丁目６番７
 0106000067666-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考