別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
墨田 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 591,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区亀沢４丁目２１番２０
｢亀沢４－２２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
地区計画等


(70,360)

1:2		 作業所、事務所兼住
宅
Ｓ4		 中高層の共同住宅、
事業所等が混在する
住宅地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 錦糸町

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、１１ｍ
区道		 交通

施設		 錦糸町駅北西方

800m		 法令

規制		 準工
(70,360)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 錦糸町駅徒歩圏の混在住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状の環境を維持していくと
思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    635,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区及び周辺区の駅徒歩圏の住宅地域であり、墨田区中～南部エリアの住宅地と価格牽連性が高い。需
要者は、墨田区在住の高所得者層が中心となるが、区外からの需要も一定程度認められる。都心接近性の良さから、当
地域の戸建住宅需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、２３０㎡程度の土地で１
億３，５００万円前後、新築戸建住宅では総額で１億７，０００万円～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、錦糸町徒歩圏にあり、都心アクセスに優れることからマンション賃貸市場も一定程度成熟している。ただ
し、収益価格は価格査定の過程に想定項目が多く、やや不確実性を有することから、比準価格の相対的信頼性は高いも
のと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    555,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は依然として増加傾向にあり、利
回りも低位で推移し、不動産需要も堅調であ
る。


錦糸町駅を最寄とする戸建住宅を中心とした
住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は
見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４（公）
６
-27		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.1m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,246)
b ０１（公）
６
-8		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,300)
c １４（公）
６
-2		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3.5m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,240)
d ０１（公）
６
-1		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南11m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
２種特別工業地区
(70,300)
e ０１（公）
６
-3		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
688,848  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
741,889 		 100
[  94.2]
787,568 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
803,000 
b (　           ) 
797,573  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
829,632 		 100
[ 102.8]
807,035 
823,000 
c (　           ) 
631,970  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
647,938 		 100
[ 102.9]
629,677 
642,000 
d (　           ) 
797,674  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
825,855 		 100
[ 108.8]
759,058 
774,000 
e (　           ) 
764,492  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
827,543 		 100
[ 134.4]
615,731 
628,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    635,000 円／㎡]  



墨田 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,386,679 
6,702,507 
24,684,172 
20,512,800 
4,171,372 		 （　0.9554）
3,985,329 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    104,877,079 円　　　　（　    458,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 138.46 ＲＣ7 969.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
 70 ％   300 ％   360 ％   229 ㎡     10.0 m x   22.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ及び２ＬＤＫの共同住宅を想定。１階：２戸（平均約３４㎡）、２～７階：各階３戸（約３６㎡２戸、約５０㎡１戸） ⑦有効率　  83.4 ％
の理由		 同規模同用途の建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
138.46 
49.6 
68.73 
3,254 
223,647 		 1.0  223,647 
1.0  223,647 

 2～ 2		 住宅
138.46 
89.0 
123.29 
3,320 
409,323 		 1.0  409,323 
1.0  409,323 

 3～ 5		 住宅
138.46 
89.0 
123.29 
3,386 
417,460 		 1.0  417,460 
1.0  417,460 

 6～ 6		 住宅
138.46 
89.0 
123.29 
3,420 
421,652 		 1.0  421,652 
1.0  421,652 

 7～ 7		 住宅
138.46 
89.0 
123.29 
3,453 
425,720 		 1.0  425,720 
1.0  425,720 

計
969.22 
83.4 
808.47 

2,732,722 		 2,732,722 
2,732,722 
⑨年額支払賃料      2,732,722 円　×　12ヶ月　＝　      32,792,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     808.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,792,664 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,295,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,497,178 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,732,722 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,414 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,732,722 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         864,087 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,386,679 円　　　　（　       137,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６（公賃）６
　　　　-11		 3,675  
(   3,526) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,467 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,417 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,320 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６（公賃）６
　　　　-12		 3,529  
(   3,523) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
3,426 
c １０（公賃）６
　　　　-29		 3,409  
(   3,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,376 
墨田 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,665,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,311,707 円  　　　       32,792,664　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,830,500 円  　　　　    333,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,702,507 円　（　　　　　　        29,269 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     969.22 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,512,800 円  
（　　　　　        89,576 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,386,679 円      
②総費用 6,702,507 円      
③純収益　①－② 24,684,172 円      
④建物等に帰属する純収益 20,512,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,171,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,985,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,877,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     458,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区亀沢四丁目２１番２０
 0106000016157-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
墨田 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 591,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区亀沢４丁目２１番２０
｢亀沢４－２２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
地区計画等


(70,360)

1:2		 作業所、事務所兼住
宅
Ｓ4		 中高層の共同住宅、
事業所等が混在する
住宅地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 錦糸町

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　１
１ｍ区道		 交通

施設		 錦糸町駅北西方

800m		 法令

規制		 準工
(70,360)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 墨田区南部の混在型住宅地域として熟成しており、また、地域要因に特段の変化は見られないことから、今後も
現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    631,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区南部にあって、用途の多様性を有する混在地域を主体に形成される圏域と認められ、その主な需要
者は住宅実需者や地元の中小事業者等であり、また、相応の敷地規模を有する土地にあってはマンション開発業者の参
入も見受けられる。現在は市場人の動きが前向きであり、引続き住宅需要は堅調である。なお、市場での土地の中心と
なる価格帯はその立地や規模等にもよるが、１～２億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 混在型住宅地としての需要を主体とする地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。収益価格は、
当標準地の収益性を表した価格であり、当地域においては賃貸用マンションも見られるが、賃貸収入による収益目的の
市場参加者（土地取得者）はそれほど多くないと思料する。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準
価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    555,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念
、物価上昇など不安要因は多いが、コロナ禍
は落着き、墨田区内の不動産市場は全般に堅
調で推移する。

北斎通り背後の混在型住宅地域としてその地
域要因に大きな変動はないが、引続きマンシ
ョン需要は高いなど、当地域の地価水準は上
昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-1		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南11m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
２種特別工業地区
(70,300)
b ０１（公）
６
-24		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
c １４（公）
６
-27		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.1m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,246)
d ０１（公）
６
-14		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
797,674  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
807,645 		 100
[ 118.7]
680,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
694,000 
b (　           ) 
564,160  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
601,959 		 100
[ 120.3]
500,382 
510,000 
c (　           ) 
688,848  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
735,001 		 100
[  87.5]
840,001 
857,000 
d (　           ) 
756,380  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
784,366 		 100
[ 115.9]
676,761 
690,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    631,000 円／㎡]  



墨田 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,652,130 
6,218,634 
22,433,496 
18,162,400 
4,271,096 		 （　0.9571）
4,087,866 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    107,575,421 円　　　　（　    470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 138.46 ＲＣ7 969.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
 70 ％   300 ％   360 ％   229 ㎡     10.0 m x   22.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅：総戸数２０戸・専有面積１ＬＤＫタイプ３２．３４㎡～２ＬＤＫタイプ５０．２９㎡ ⑦有効率　  83.4 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
138.46 
49.6 
68.73 
2,954 
203,028 		 1.0  203,028 
1.0  203,028 

 2～ 3		 居宅
138.46 
89.0 
123.29 
2,994 
369,130 		 1.0  369,130 
1.0  369,130 

 4～ 5		 居宅
138.46 
89.0 
123.29 
3,014 
371,596 		 1.0  371,596 
1.0  371,596 

 6～ 7		 居宅
138.46 
89.0 
123.29 
3,044 
375,295 		 1.0  375,295 
1.0  375,295 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
969.22 
83.4 
808.47 

2,435,070 		 2,435,070 
2,435,070 
⑨年額支払賃料      2,435,070 円　×　12ヶ月　＝　      29,220,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     808.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,220,840 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,753,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,467,590 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,435,070 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,435,070 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,161,650 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,652,130 円　　　　（　       125,118 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）６
　　　　-13		 3,078  
(   2,838) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,173 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,123 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,994 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １４（公賃）６
　　　　-14		 3,081  
(   2,953) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
3,044 
c １４（公賃）６
　　　　-15		 3,227  
(   3,091) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]		 100
[ 94.0]
3,152 
墨田 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,555,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,168,834 円  　　　       29,220,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,643,500 円  　　　　    311,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       311,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       311,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,218,634 円　（　　　　　　        27,156 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 311,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　     969.22 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,162,400 円  
（　　　　　        79,312 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,652,130 円      
②総費用 6,218,634 円      
③純収益　①－② 22,433,496 円      
④建物等に帰属する純収益 18,162,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,271,096 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,087,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,851 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,575,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区亀沢四丁目２１番２０
 0106000016157-0000
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備考