別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -2 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 52,900,000 円  １㎡当たりの価格 398,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区文花１丁目１番１３８
｢文花１－２２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
防火
（その他）
高度地区最高22m
高度地区最低7m

(70,184)

1:2		 住宅

Ｓ3		 一般住宅に学校、病
院もある住宅地域
 北西4.6m区道 水道、ガス、下水 押上

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．６
ｍ区道		 交通

施設		 押上駅東方

920m		 法令

規制		 １住居
(70,184)
防火 
高度地区最高22m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は
相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区北部の混在住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心である。居住性の整った地域で
あることや低金利等から需要は堅調であるが、やや供給不足であり、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。
中心となる取引は比較的小規模な画地となることが多く、土地で３千万円程度、新築戸建で４～５千万円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係
る主たる需要者はエンドユーザーが中心で、近隣地域及びその周辺地域は投資目的の取引がやや少なく、特に標準地の
ような戸建住宅に適した画地については、収益性の土地価格に与える影響度は希薄であることから、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    511,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[101.0]		 100
[137.0]		 [101.0]
100		 397,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口はここ数年では最大の増加傾向で推
移し、景気動向は物価高の影響等を受けつつ
も緩やかに回復している。


押上駅からやや距離のある、一般住宅を中心
とした混在型住宅地域で、市場特性に特段の
変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４（公）
６
-11		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.1m区道、
中間画地
準工
高度地区3種17m
(90,200)
b ０４（公）
６
-12		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種17m
(90,200)
c １０（公）
６
-21		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,200)
d １６（公）
６
-1		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,200)
e １６（公）
６
-22		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.1m区道
、北東4.3m、
角地
近商
高度地区3種22m
(100,258)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
388,695  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
411,239 		 100
[  99.9]
411,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
349,035  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
379,691 		 100
[  98.7]
384,692 
389,000 
c (　           ) 
419,752  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
490,643 		 100
[  99.7]
492,119 
497,000 
d (　           ) 
328,916  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
371,195 		 100
[  98.9]
375,324 
379,000 
e (　           ) 
442,008  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
454,758 		 100
[ 114.4]
397,516 
401,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    413,000 円／㎡]  



墨田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,007,547 
1,333,041 
5,674,506 
4,287,360 
1,387,146 		 （　0.9554）
1,325,279 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     34,875,763 円　　　　（　    262,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.00 Ｓ3 237.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火
高度地区最高22m
高度地区最低7m		 70 ％   300 ％   184 ％   133 ㎡      9.1 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅（１ＬＤＫ、６戸）、平均専有面積３９．５０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.00 
100.0 
79.00 
2,541 
200,739 		 1.0  200,739 
1.0  200,739 

 2～ 2		 居宅
79.00 
100.0 
79.00 
2,620 
206,980 		 1.0  206,980 
1.0  206,980 

 3～ 3		 居宅
79.00 
100.0 
79.00 
2,646 
209,034 		 1.0  209,034 
1.0  209,034 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
237.00 
100.0 
237.00 

616,753 		 616,753 
616,753 
⑨年額支払賃料        616,753 円　×　12ヶ月　＝　       7,401,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,401,036 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       592,083 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,808,953 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           616,753 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          616,753 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         192,920 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,007,547 円　　　　（　        52,688 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）６
　　　　-16		 3,009  
(   2,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]
3,009 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,696 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０３（公賃）６
　　　　-17		 2,822  
(   2,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
2,490 
c ０３（公賃）６
　　　　-18		 2,871  
(   2,792) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]		 100
[104.0]
2,641 
墨田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 208,800 円  　　　　     69,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 296,041 円  　　　        7,401,036　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      591,600 円  　　　　     69,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,600 円  　　　　     69,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,600 円  　　　　     69,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,333,041 円　（　　　　　　        10,023 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     237.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,287,360 円  
（　　　　　        32,236 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,007,547 円      
②総費用 1,333,041 円      
③純収益　①－② 5,674,506 円      
④建物等に帰属する純収益 4,287,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,387,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,325,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,875,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     262,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区文花一丁目１番１３８
 0106000100407-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
墨田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -2 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 53,100,000 円  １㎡当たりの価格 399,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区文花１丁目１番１３８
｢文花１－２２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
防火
（その他）
高度地区最高22m
高度地区最低7m

(70,184)

1:2		 住宅

Ｓ3		 一般住宅に学校、病
院もある住宅地域
 北西4.6m区道 水道、ガス、下水 押上

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．６
ｍ区道		 交通

施設		 押上駅東方

920m		 法令

規制		 １住居
(70,184)
防火 
高度地区最高22m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 押上駅徒歩圏の混在住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状の環境を維持していくと思
料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    439,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区及び周辺区の駅徒歩圏の住宅地域であり、特に押上駅周辺エリアの住宅地と価格牽連性が高い。需
要者は、墨田区在住の中～高所得者層が中心となるが、区外からの需要も一定程度認められる。都心接近性の良さから
、当地域の戸建住宅需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、１３０㎡程度の土地
で５，２００万円前後、新築戸建住宅では総額で７，８００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、戸建住宅が比較的多く見られる地域であるが、都心アクセスに優れることからマンション賃貸市場も一定
程度成熟している。ただし、近隣地域の特性、標準地の規模を勘案すると、自己使用目的の取引が主体となることから
、比準価格の相対的信頼性は高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価
格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    511,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[101.0]		 100
[136.3]		 [101.0]
100		 399,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は依然として増加傾向にあり、利
回りも低位で推移し、不動産需要も堅調であ
る。


墨田区中部の戸建住宅を中心とした住宅地域
であるが、地域要因に大きな変動は見られな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８（公）
６
-3		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,318)
b １８（公）
６
-2		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,240)
c １０（公）
６
-21		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,200)
d １４（公）
６
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
特別用途地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
535,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
553,703 		 100
[ 127.5]
434,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
439,000 
b (　           ) 
464,111  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
472,301 		 100
[ 113.2]
417,227 
421,000 
c (　           ) 
419,752  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
495,307 		 100
[ 102.8]
481,816 
487,000 
d (　           ) 
624,256  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
662,577 		 100
[ 111.1]
596,379 
602,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    439,000 円／㎡]  



墨田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,499,285 
1,482,309 
6,016,976 
4,552,240 
1,464,736 		 （　0.9554）
1,399,409 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     36,826,553 円　　　　（　    277,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.00 Ｓ3 237.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火
高度地区最高22m
高度地区最低7m		 70 ％   300 ％   184 ％   133 ㎡      9.1 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、全戸専有面積３９．５０㎡の１ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.00 
100.0 
79.00 
2,709 
214,011 		 1.0  214,011 
1.0  214,011 

 2～ 2		 住宅
79.00 
100.0 
79.00 
2,764 
218,356 		 1.0  218,356 
1.0  218,356 

 3～ 3		 住宅
79.00 
100.0 
79.00 
2,792 
220,568 		 1.0  220,568 
1.0  220,568 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
237.00 
100.0 
237.00 

652,935 		 652,935 
652,935 
⑨年額支払賃料        652,935 円　×　12ヶ月　＝　       7,835,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,835,220 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       548,465 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,286,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           652,935 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          652,935 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         206,458 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,499,285 円　　　　（　        56,386 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４（公賃）６
　　　　-10		 3,241  
(   3,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[106.0]
2,773 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,845 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,764 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６（公賃）６
　　　　-9		 3,733  
(   3,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[107.0]
2,883 
c １６（公賃）６
　　　　-10		 3,857  
(   3,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[112.0]		 100
[104.0]
2,879 
墨田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,600 円  　　　　     73,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 313,409 円  　　　        7,835,220　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      628,100 円  　　　　     73,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,900 円  　　　　     73,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,900 円  　　　　     73,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,482,309 円　（　　　　　　        11,145 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     237.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,552,240 円  
（　　　　　        34,227 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,499,285 円      
②総費用 1,482,309 円      
③純収益　①－② 6,016,976 円      
④建物等に帰属する純収益 4,552,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,464,736 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,399,409 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,522 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,826,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     277,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区文花一丁目１番１３８
 0106000100407-0000
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備考