別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　桂太   TEL.
鑑定評価額 69,100,000 円  １㎡当たりの価格 544,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区向島３丁目１７番５外
｢向島３－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区最高22m
２種特別工業地区

(70,300)

1:1.2		 事務所、作業所兼共
同住宅
ＲＣ4		 住宅、マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 北東8m区道 水道、ガス、下水 とうきょうスカイツリ
ー
480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　８
ｍ区道		 交通

施設		 とうきょうスカイツリ
ー駅　北西方
480m		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度地区最高22m
２種特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅、事業所等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持して
推移すると予測する。地価は当面は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    592,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    461,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区中南部を主に区全域から隣接区に及ぶ混在住宅地域である。需要者の中心は地縁のある法人や個人
事業者層、開発業者等、小規模な土地は自用目的の個人も想定される。とうきょうスカイツリー駅、押上駅周辺の住宅
地は交通利便性良好、商業施設も充実していることから需要は堅調。社会・経済活動の正常化を背景に売買市場、賃貸
市場とも市況は上昇傾向。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で５千万円～９千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比準価
格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は投資目的の需要者の行動を反映し
ているが、想定要素を含み、また土地価格に見合った賃料が得られていないことから、やや低位に試算された。よって
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    511,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　墨田 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    527,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 墨田区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は増
減を繰り返し概ね横ばい傾向。直近１年の土
地取引件数は昨年比で減少、住宅地の取引価
格は上昇傾向。

とうきょうスカイツリー駅、押上駅周辺の住
宅地の需要は堅調。東武鉄道伊勢崎線連続立
体交差事業が進行中で、地域への影響には注
視が必要。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％ +3.2 ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３（公）
６
-9		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高28m
(94,381)
b １７（公）
６
-22		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
北西6m、角地
商業
高度地区最高22m
(100,400)
c １４（公）
６
-27		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.1m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(70,246)
d １７（公）
６
-14		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.3m区道、
東4m、角地
準工
高度3種最高22m
特別用途地区
(100,258)
e １６（公）
６
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.7m区道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
685,879  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
719,134 		 100
[ 113.4]
634,157 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
640,000 
b (　           ) 
685,610  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
719,558 		 100
[ 116.9]
615,533 
622,000 
c (　           ) 
688,848  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
737,756 		 100
[  97.2]
759,008 
767,000 
d (　           ) 
467,548  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
474,882 		 100
[  81.6]
581,963 
588,000 
e (　           ) 
400,342  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
418,004 		 100
[  81.7]
511,633 
517,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    592,000 円／㎡]  



墨田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,529,178 
2,552,720 
9,976,458 
7,650,400 
2,326,058 		 （　0.9571）
2,226,270 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     58,586,053 円　　　　（　    461,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.22 ＲＣ5 420.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最高22m
２種特別工業地区		 70 ％   300 ％   300 ％   127 ㎡     10.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、平均専有面積３７．７２㎡、１ＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.14 
89.7 
75.44 
2,862 
215,909 		 1.0  215,909 
1.0  215,909 

 2～ 2		 住宅
84.14 
89.7 
75.44 
2,920 
220,285 		 1.0  220,285 
1.0  220,285 

 3～ 3		 住宅
84.14 
89.7 
75.44 
2,949 
222,473 		 1.0  222,473 
1.0  222,473 

 4～ 4		 住宅
84.14 
89.7 
75.44 
2,978 
224,660 		 1.0  224,660 
1.0  224,660 

 5～ 5		 住宅
84.14 
89.7 
75.44 
3,008 
226,924 		 1.0  226,924 
1.0  226,924 

計
420.70 
89.7 
377.20 

1,110,251 		 1,110,251 
1,110,251 
⑨年額支払賃料      1,110,251 円　×　12ヶ月　＝　      13,323,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     377.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,323,012 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,065,841 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,257,171 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,110,251 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,110,251 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         261,793 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,529,178 円　　　　（　        98,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３（公賃）６
　　　　-7		 3,213  
(   3,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[101.0]		 100
[103.0]
2,808 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,985 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,920 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３（公賃）６
　　　　-8		 2,983  
(   2,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[103.0]
2,927 
c １３（公賃）６
　　　　-9		 3,339  
(   3,267) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]
3,187 
墨田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 524,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 532,920 円  　　　       13,323,012　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,552,720 円　（　　　　　　        20,100 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     420.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,650,400 円  
（　　　　　        60,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,529,178 円      
②総費用 2,552,720 円      
③純収益　①－② 9,976,458 円      
④建物等に帰属する純収益 7,650,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,326,058 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,226,270 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,530 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,586,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     461,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区向島三丁目１７番５
 0106000112823-0000
2 　墨田区向島三丁目１７番６
 0106000112824-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
墨田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 69,100,000 円  １㎡当たりの価格 544,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区向島３丁目１７番５外
｢向島３－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区最高22m
特別工業地区

(70,300)

1:1.2		 事務所、作業所兼共
同住宅
ＲＣ4		 住宅、マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 北東8m区道 水道、ガス、下水 とうきょうスカイツリ
ー
480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、８ｍ区
道		 交通

施設		 とうきょうスカイツリ
ー駅北西方
480m		 法令

規制		 準工
(70,300)
防火 
高度地区最高22m
２種特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は
相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区中央部から南部にわたる混在住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心で、纏まった
土地はマンション開発業者である。居住性の整った地域であることや低金利等から需要は堅調であるが、やや供給不足
であり、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。中心となる取引は比較的小規模な画地となることが多く、土
地で４千万円程度、新築戸建で５～６千万円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係
る主たる需要者はエンドユーザー又は投資用共同住宅建築目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格
形成は自用目的での取引が主導し、収益性の土地価格に与える影響度は相対的に小さい。従って、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    511,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　墨田 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    527,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口はここ数年では最大の増加傾向で推
移し、景気動向は物価高の影響等を受けつつ
も緩やかに回復している。


とうきょうスカイツリー駅・押上駅徒歩圏の
、一般住宅と共同住宅を中心とした利便性の
良好な住宅地域で、市場特性に特段の変化は
認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％ +3.2 ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
６
-24		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
b ０３（公）
６
-9		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高28m
(94,381)
c １４（公）
６
-28		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10.9m区
道、北東6m、
角地
商業
高度地区最高22m
(100,400)
d １７（公）
６
-22		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
北西6m、角地
商業
高度地区最高22m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,160  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
594,580 		 100
[ 124.8]
476,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
481,000 
b (　           ) 
685,879  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
704,893 		 100
[ 110.0]
640,812 
647,000 
c (　           ) 
690,407  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
700,077 		 100
[ 117.9]
593,789 
600,000 
d (　           ) 
685,610  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
695,212 		 100
[ 117.9]
589,662 
596,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    579,000 円／㎡]  



墨田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,253,238 
2,624,197 
10,629,041 
8,409,600 
2,219,441 		 （　0.9571）
2,124,227 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     55,900,711 円　　　　（　    440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.22 ＲＣ5 420.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最高22m
特別工業地区		 70 ％   300 ％   300 ％   127 ㎡     10.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅（１ＤＫ、１０戸）、平均専有面積３７．７２㎡ ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.14 
89.7 
75.44 
2,953 
222,774 		 1.0  222,774 
1.0  222,774 

 2～ 2		 居宅
84.14 
89.7 
75.44 
3,044 
229,639 		 1.0  229,639 
1.0  229,639 

 3～ 3		 居宅
84.14 
89.7 
75.44 
3,075 
231,978 		 1.0  231,978 
1.0  231,978 

 4～ 5		 居宅
84.14 
89.7 
75.44 
3,195 
241,031 		 1.0  241,031 
1.0  241,031 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.70 
89.7 
377.20 

1,166,453 		 1,166,453 
1,166,453 
⑨年額支払賃料      1,166,453 円　×　12ヶ月　＝　      13,997,436 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     377.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,997,436 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,119,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,877,641 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,166,453 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,731 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,166,453 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         364,866 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,253,238 円　　　　（　       104,356 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）６
　　　　-13		 3,213  
(   3,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,165 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,075 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０３（公賃）６
　　　　-14		 3,467  
(   3,467) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]
3,154 
c ０３（公賃）６
　　　　-15		 3,877  
(   3,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,620 
墨田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 432,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 559,897 円  　　　       13,997,436　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,624,197 円　（　　　　　　        20,663 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　     420.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,409,600 円  
（　　　　　        66,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,253,238 円      
②総費用 2,624,197 円      
③純収益　①－② 10,629,041 円      
④建物等に帰属する純収益 8,409,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,219,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,124,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,726 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,900,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区向島三丁目１７番５
 0106000112823-0000
2 　墨田区向島三丁目１７番６
 0106000112824-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考