別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
台東 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-45 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敦   TEL.
鑑定評価額 69,500,000 円  １㎡当たりの価格 858,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区入谷１丁目２３９番１５
｢入谷１－２３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 81  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中層の店舗兼共同住
宅等を中心とした商
業地域		 南15m区道 水道、ガス、下水 入谷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 入谷駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 金美館通り沿いに店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、近年はマンションへの建て替えが進んでいる
。新型コロナの５類移行の影響もあり、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    744,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を台東区内の店舗、共同住宅等が存する商業地域と判定した。主な需要者は圏内に地縁性を有する個人、法
人等であるが、規模が纏まれば分譲マンション開発業者も想定される。同エリアは台東区の中でも供給が少なく、開発
ないし投資利益が見込まれる物件についての需要は堅調であり、特に分譲マンション用地の需要は底堅い。市場の中心
価格帯は、標準地程度の規模の土地で概ね６，０００万円～８，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定にあたっては、対象標準地と地域特性が類似する複数の事例を採用して求めたものであり、客観的かつ
実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素を含
み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上より、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素
を含む収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 [100.0]
100		 857,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    801,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引き締め、物価高騰によるイン
フレリスク等が不動産価格にどのような影響
を与えるか注視する必要がある。


金美館通り商店会の商業地域であるが、近年
はマンション用地への建替えが見受けられる
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
６
-15		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
特別用途地区
(100,400)
b ０６（公）
６
-10		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m区道、
西1.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,562)
c ０８（公）
６
-26		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m区道、
南4m、角地
商業

(100,360)
d ０８（公）
６
-14		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
e ０６（公）
６
-9		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
東6m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,029,967  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,064,986 		 100
[ 120.0]
887,488 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
887,000 
b (　           ) 
1,145,431  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,165,067 		 100
[ 113.5]
1,026,491 
1,030,000 
c (　           ) 
707,357  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
730,936 		 100
[  82.1]
890,300 
890,000 
d (　           ) 
722,609  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
757,294 		 100
[  82.0]
923,529 
924,000 
e (　           ) 
653,682  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
652,437 		 100
[  77.8]
838,608 
839,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    920,000 円／㎡]  



台東 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,788,584 
3,494,178 
12,294,406 
10,032,000 
2,262,406 		 （　0.9585）
2,168,516 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     60,236,556 円　　　　（　    744,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 63.30 ＲＣ9 512.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   81 ㎡      7.8 m x   10.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階以上：住宅（１ＬＤＫタイプ、各階１戸） ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.55 
55.7 
33.74 
3,500 
118,090 		 6.0  708,540 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
56.55 
85.6 
48.42 
3,191 
154,508 		 1.0  154,508 
1.0  154,508 

 4～ 5		 住宅
56.55 
85.6 
48.42 
3,220 
155,912 		 1.0  155,912 
1.0  155,912 

 6～ 7		 住宅
56.55 
85.6 
48.42 
3,250 
157,365 		 1.0  157,365 
1.0  157,365 

 8～ 9		 住宅
56.55 
85.6 
48.42 
3,280 
158,818 		 1.0  158,818 
1.0  158,818 

計
512.95 
82.1 
421.10 

1,371,296 		 1,961,746 
1,253,206 
⑨年額支払賃料      1,371,296 円　×　12ヶ月　＝　      16,455,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     421.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,455,552 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       987,333 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,468,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,961,746 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,440 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,253,206 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         301,925 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,788,584 円　　　　（　       194,921 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９（公賃）６
　　　　-39		 3,453  
(   3,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.5]
3,471 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,262 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,191 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １９（公賃）６
　　　　-37		 3,088  
(   3,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.5]
3,170 
c １９（公賃）６
　　　　-38		 3,031  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.5]
3,146 
台東 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 704,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 822,778 円  　　　       16,455,552　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,496,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,494,178 円　（　　　　　　        43,138 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     512.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,032,000 円  
（　　　　　       123,852 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,788,584 円      
②総費用 3,494,178 円      
③純収益　①－② 12,294,406 円      
④建物等に帰属する純収益 10,032,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,262,406 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,168,516 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,772 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,236,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     744,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区入谷一丁目２３９番１５
 0105000021202-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-45 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.
鑑定評価額 69,400,000 円  １㎡当たりの価格 857,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区入谷１丁目２３９番１５
｢入谷１－２３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 81  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中層の店舗兼共同住
宅等を中心とした商
業地域		 南15m区道 水道、ガス、下水 入谷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 入谷駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 金美館通り沿いの商業地域であるが、マンション等の住宅の建築が多く認められる。今後は、店舗と住宅が混在
する地域へと推移するものと思料する。地価水準は、今後の景気動向により不透明である。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    722,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区北部の最寄駅から徒歩圏に位置する商業地域が中心。需要者の中心は、地縁性を有する自用目的
での法人又は個人並びに収益目的での法人である。規模がまとまればマンションデベロッパーの参入も想定される。標
準地規模であれば、自用もしくは収益目的での法人が主である。規模により価格はまちまちであり、価格水準の把握は
やや困難であるが、標準地規模での土地総額は概ね６～８千万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層階を店舗とした共同住宅を中心とした商業地域である。比準価格は、台東区北部の街路条件等で類似
する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、居住用の需要が高いこ
とを踏まえた店舗兼共同住宅を想定しており、収益性を反映した価格が得られた。以上より、比準価格を重視し、収益
価格を関連付けて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.9]		 [100.0]
100		 858,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    801,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地需要は底堅いものがある。景気は回復傾
向にあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産
市場に影響を与えることが懸念される。


最寄駅から徒歩圏に位置する店舗兼共同住宅
が多くみられる地域。同一路線上では、マン
ション建築中の土地が多くみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
６
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西15m区道、
北東3.3m、
角地
商業

(100,500)
b ０２（公）
６
-30		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m区道、
東6m、角地
商業

(100,500)
c １５（公）
６
-21		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d １９（公）
６
-9		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
北4m、二方路
近商
特別用途地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
941,668  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
935,330 		 100
[  87.1]
1,073,858 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
467,372  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
489,183 		 100
[  56.9]
859,724 
860,000 
c (　           ) 
711,744  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
695,476 		 100
[  92.1]
755,131 
755,000 
d (　           ) 
703,797  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
711,313 		 100
[  76.2]
933,482 
933,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    930,000 円／㎡]  



台東 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,129,969 
3,356,041 
11,773,928 
9,576,000 
2,197,928 		 （　0.9585）
2,106,714 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     58,519,833 円　　　　（　    722,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 63.30 ＲＣ9 512.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   81 ㎡      7.8 m x   10.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～９階住宅、各階１戸、１ＬＤＫ、平均専有面積４８．４２㎡、 ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 同種・同用途の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.55 
55.7 
33.74 
3,500 
118,090 		 6.0  708,540 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
56.55 
85.6 
48.42 
3,100 
150,102 		 1.0  150,102 
1.0  150,102 

 4～ 5		 住宅
56.55 
85.6 
48.42 
3,130 
151,555 		 1.0  151,555 
1.0  151,555 

 6～ 7		 住宅
56.55 
85.6 
48.42 
3,150 
152,523 		 1.0  152,523 
1.0  152,523 

 8～ 9		 住宅
56.55 
85.6 
48.42 
3,180 
153,976 		 1.0  153,976 
1.0  153,976 

計
512.95 
82.1 
421.10 

1,334,402 		 1,924,852 
1,216,312 
⑨年額支払賃料      1,334,402 円　×　12ヶ月　＝　      16,012,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     421.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,012,824 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,281,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,731,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,924,852 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,709 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,216,312 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         380,462 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,129,969 円　　　　（　       186,790 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２（公賃）６
　　　　-13		 3,895  
(   3,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]
3,899 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０２（公賃）６
　　　　-32		 3,494  
(   3,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]
3,431 
c ０２（公賃）６
　　　　-33		 2,155  
(   2,155) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]
2,750 
台東 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 672,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 800,641 円  　　　       16,012,824　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,356,041 円　（　　　　　　        41,433 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     512.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,576,000 円  
（　　　　　       118,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,129,969 円      
②総費用 3,356,041 円      
③純収益　①－② 11,773,928 円      
④建物等に帰属する純収益 9,576,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,197,928 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,106,714 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,519,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     722,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区入谷一丁目２３９番１５
 0105000021202-0000
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備考