別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
台東 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-34 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　利幸   TEL.
鑑定評価額 52,100,000 円  １㎡当たりの価格 660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草５丁目７７番１５
｢浅草５－３７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 飲食店、中高層の共
同住宅等の混在する
商業地域		 北西15m区道 水道、ガス、下水 つくばエクスプレス浅
草
960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 つくばエクスプレス浅
草駅　北東方
960m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 商店街に存する地域で、店舗兼共同住宅や共同住宅等への建て替えが見られる。当面は、共同住宅や店舗が混在
する地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    711,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    585,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区内において飲食店舗や小売店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。主な需要者は地元の自
営業者や地縁的選好性を有する個人が中心であるが、規模が大きい土地はマンション開発業者等の需要も見込まれる。
土地の供給が少ない地域である。需要は回復傾向が続いており、地価は上昇している。取引の中心となる価格帯は、１
平米あたり５０万から７０万円程度で、規模等によってはそれ以上の価格での取引も成り立つ。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、商店街に位置し、自用の小規模店舗や営業所以外にもマンション等が増加しており、賃貸収益用不動産へ
の投資目的の需要も見込まれる。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映し
た比準価格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と
総額との関連等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    610,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    631,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇傾
向にある。


千束通り商店街に位置し、小売店舗を中心に
共同住宅等が混在している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-38		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.1m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０８（公）
６
-14		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
c １９（公）
６
-4		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m区道、
北東6.5m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
d ０２（公）
６
-50		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
近商
中高層階住専地区
(100,360)
e ０２（公）
６
-36		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m区道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
909,835  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,005,368 		 100
[ 143.3]
701,583 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
702,000 
b (　           ) 
722,609  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
754,404 		 100
[ 105.8]
713,047 
713,000 
c (　           ) 
442,152  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
454,601 		 100
[  67.6]
672,487 
672,000 
d (　           ) 
470,854  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
507,581 		 100
[  71.5]
709,903 
710,000 
e (　           ) 
633,914  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.2]
657,032 		 100
[  88.4]
743,249 
743,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +4.2 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    711,000 円／㎡]  



台東 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,962,537 
3,432,995 
11,529,542 
9,694,400 
1,835,142 		 （　0.9571）
1,756,414 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     46,221,421 円　　　　（　    585,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 55.88 ＲＣ9 479.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   79 ㎡      7.1 m x   11.2 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は１ＬＤＫの住宅で各階１戸。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.29 
53.2 
28.37 
3,930 
111,494 		 6.0  668,964 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,210 
145,349 		 1.0  145,349 
1.0  145,349 

 4～ 5		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,240 
146,707 		 1.0  146,707 
1.0  146,707 

 6～ 7		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,270 
148,066 		 1.0  148,066 
1.0  148,066 

 8～ 9		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,310 
149,877 		 1.0  149,877 
1.0  149,877 

計
479.61 
81.4 
390.61 

1,291,492 		 1,848,962 
1,179,998 
⑨年額支払賃料      1,291,492 円　×　12ヶ月　＝　      15,497,904 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     390.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,497,904 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       929,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,568,030 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,848,962 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,380 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,179,998 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         377,127 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,962,537 円　　　　（　       189,399 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５（公賃）－
６
　　　　-29		 2,848  
(   2,731) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,423 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,304 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０５（公賃）－
６
　　　　-30		 3,237  
(   3,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,294 
c ０５（公賃）－
６
　　　　-31		 2,969  
(   2,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
3,339 
台東 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 830,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 774,895 円  　　　       15,497,904　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,411,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,432,995 円　（　　　　　　        43,456 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　     479.61 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,694,400 円  
（　　　　　       122,714 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,962,537 円      
②総費用 3,432,995 円      
③純収益　①－② 11,529,542 円      
④建物等に帰属する純収益 9,694,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,835,142 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,756,414 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,233 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,221,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     585,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草五丁目７７番１５
 0105001115589-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-34 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.
鑑定評価額 52,100,000 円  １㎡当たりの価格 660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草５丁目７７番１５
｢浅草５－３７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 飲食店、中高層の共
同住宅等の混在する
商業地域		 北西15m区道 水道、ガス、下水 つくばエクスプレス浅
草
960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 つくばエクスプレス浅
草駅北東方
960m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 千束通り商店街の一角として発展してきたが、近年は老朽化した建物の住居系建物への建て替えが多く見られる
。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    707,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    549,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は店舗併用住宅、中高層店舗兼共同住宅等が多い区内の商業地域全域だが、「入谷」「浅草」「南千住」「
三ノ輪」駅圏がその中心となる。需要者は、規模の大きなものは不動産開発業者等であるが、標準地程度の規模では、
圏内に地縁的選好性を有する自己利用目的の個人、法人等である。市場の中心価格帯は規模により区々だが、標準地程
度の規模なら土地で総額５，０００万円～６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は場所的類似性が比較的強い言問通り以北の台東区内の取引事例を中心に求めた実証的な価格である。一方、
収益価格は店舗兼共同住宅を想定して求めたが、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。したがって
、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    610,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    631,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、当区でも収益
が安定的な賃貸住宅に対する投資家の需要は
引き続き好調であるが、金利上昇への警戒感
も認められる。

千束通り商店街に存する地域で、人流回復を
受け店舗需要の回復が認められ、住宅需要に
ついては引き続き底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
６
-9		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
東6m、角地
商業

(100,400)
b ０２（公）
６
-36		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c ０５（公）
６
-41		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
中間画地
商業

(100,380)
d ０２（公）
６
-30		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m区道、
東6m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
653,682  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
651,814 		 100
[ 101.5]
642,181 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
642,000 
b (　           ) 
633,914  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
659,514 		 100
[  84.7]
778,647 
779,000 
c (　           ) 
766,438  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
853,249 		 100
[  94.3]
904,824 
905,000 
d (　           ) 
467,372  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
490,963 		 100
[  68.6]
715,690 
716,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    707,000 円／㎡]  



台東 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,719,813 
3,396,562 
11,323,251 
9,577,600 
1,745,651 		 （　0.9446）
1,648,942 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     43,393,211 円　　　　（　    549,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 55.88 ＲＣ9 479.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   79 ㎡      7.1 m x   11.2 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階以上：共同住宅（１ＬＤＫ、各階１戸） ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.29 
53.2 
28.37 
3,630 
102,983 		 6.0  617,898 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,200 
144,896 		 1.0  144,896 
1.0  144,896 

 4～ 5		 居宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,232 
146,345 		 1.0  146,345 
1.0  146,345 

 6～ 7		 居宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,264 
147,794 		 1.0  147,794 
1.0  147,794 

 8～ 9		 居宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,328 
150,692 		 1.0  150,692 
1.0  150,692 

計
479.61 
81.4 
390.61 

1,282,437 		 1,797,352 
1,179,454 
⑨年額支払賃料      1,282,437 円　×　12ヶ月　＝　      15,389,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     390.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,389,244 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       969,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,419,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,797,352 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,841 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,179,454 円　×　　  93.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　         283,250 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,719,813 円　　　　（　       186,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６（公賃）６
　　　　-28		 4,128  
(   4,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.3]		 100
[101.0]
3,607 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６（公賃）６
　　　　-29		 3,659  
(   3,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
3,552 
c ０６（公賃）６
　　　　-30		 3,162  
(   3,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,131 
台東 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 820,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 769,462 円  　　　       15,389,244　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,394,000 円  　　　　    164,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,396,562 円　（　　　　　　        42,994 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 164,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　     479.61 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,577,600 円  
（　　　　　       121,235 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,719,813 円      
②総費用 3,396,562 円      
③純収益　①－② 11,323,251 円      
④建物等に帰属する純収益 9,577,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,745,651 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,648,942 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,873 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,393,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     549,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草五丁目７７番１５
 0105001115589-0000
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備考