別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-33 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　殿原　玲子   TEL.
鑑定評価額 53,500,000 円  １㎡当たりの価格 465,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区日本堤２丁目１０９番１７
｢日本堤２－２５－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区
中高層階住専地区

(100,400)

1:1.5		 倉庫兼事務所

ＲＣ3F1B		 事務所、作業所の中
に住宅も混在する商
業地域		 東11m区道 水道、ガス、下水 南千住

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 南千住駅南方

530m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
特別用途地区
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 作業所や住宅が混在する商業地域であり、繁華性に欠ける。老朽化した作業所等については今後住居系建物への
建替えが進むものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区北部及び中部、隣接する荒川区南部エリアにおいて、一般住宅や事業所等の混在する地域がその中
心となる。需要者は、規模の大きなものは不動産開発業者等であるが、標準地程度の規模では地縁的選好性を有する自
己利用目的の個人や法人等である。中心価格帯は画地規模により一様に把握し難いが、標準地程度の規模なら土地で総
額５千万円～６千万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法においては、より規範性を有する事例を採用して求めたものであり、客観的かつ実証的な価格である。
一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるが、想定要素が多く、元本価値に見合う賃料
を収受し得ないことからやや低位に試算された。本件では客観的かつ実証的な比準価格を重視し、想定要素を含む収益
価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[142.2]		 [100.0]
100		 464,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 優良物件に対する不動産投資需要は堅調に推
移しているが、今後の金融資本市場や世界情
勢の変動が懸念される。


地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-40		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
近商
中高層階住専地区
(100,400)
b ０８（公）
６
-29		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地
近商
特別用途地区
(100,400)
c ０２（公）
６
-30		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m区道、
東6m、角地
商業

(100,500)
d １７（公）
６
-27		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
商業

(100,360)
e １７（公）
６
-19		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西6m区道、
北6m、角地
近商
特別用途地区
(100,385)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
372,588  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
462,009 		 100
[  92.2]
501,094 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
501,000 
b (　           ) 
365,831  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.2]
391,497 		 100
[  82.0]
477,435 
477,000 
c (　           ) 
467,372  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
502,311 		 100
[  99.5]
504,835 
505,000 
d (　           ) 
471,520  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
520,558 		 100
[ 103.9]
501,018 
501,000 
e (　           ) 
400,721  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
408,680 		 100
[  82.8]
493,575 
494,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.2 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    493,000 円／㎡]  



台東 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,692,356 
2,918,580 
9,773,776 
8,176,000 
1,597,776 		 （　0.9571）
1,529,231 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     40,242,921 円　　　　（　    350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 90.00 ＲＣ5 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
特別用途地区
中高層階住専地区		 100 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      8.3 m x   13.8 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所（フロア貸し）、２階以上住宅（平均専有面積約３８㎡） ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
90.00 
75.0 
67.50 
3,100 
209,250 		 6.0  1,255,500 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,900 
221,850 		 1.0  221,850 
1.0  221,850 

 4～ 5		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,950 
225,675 		 1.0  225,675 
1.0  225,675 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
83.0 
373.50 

1,104,300 		 2,150,550 
895,050 
⑨年額支払賃料      1,104,300 円　×　12ヶ月　＝　      13,251,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     373.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,251,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       795,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,456,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,150,550 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,215 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          895,050 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         215,637 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,692,356 円　　　　（　       110,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２（公賃）６
　　　　-16		 3,113  
(   3,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,113 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２（公賃）６
　　　　-17		 3,526  
(   3,523) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,205 
c １２（公賃）６
　　　　-18		 2,693  
(   2,693) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,835 
台東 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 700,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 662,580 円  　　　       13,251,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,190,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,918,580 円　（　　　　　　        25,379 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,176,000 円  
（　　　　　        71,096 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,692,356 円      
②総費用 2,918,580 円      
③純収益　①－② 9,773,776 円      
④建物等に帰属する純収益 8,176,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,597,776 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,529,231 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,242,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区日本堤二丁目１０９番１７
 0105000067463-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
台東 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-33 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敦   TEL.
鑑定評価額 53,200,000 円  １㎡当たりの価格 463,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区日本堤２丁目１０９番１７
｢日本堤２－２５－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区
中高層階住専地区

(100,400)

1:1.5		 倉庫兼事務所

ＲＣ3F1B		 事務所、作業所の中
に住宅も混在する商
業地域		 東11m区道 水道、ガス、下水 南千住

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 南千住駅南方

530m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
特別用途地区
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、作業所に住宅が混在する繁華性の乏しい商業地域であり、今後についても現状を維持するものと予測す
る。新型コロナの５類移行の影響もあり、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    502,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    361,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を台東区を中心に荒川区の一部で事務所、店舗、作業所のほか、一般住宅、共同住宅等も混在する地域であ
る。このうち台東区北東部に強い代替性が認められる。主たる需要者は地縁性を有する個人事業主及び法人であり、自
用あるいは収益目的の両面が考えられる。同エリアは商業地としての繁華性は低いものの、値頃感から近年需要は底堅
い。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で概ね５，０００万円～７，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定にあたっては、対象標準地と地域特性が類似する複数の事例を採用して求めたものであり、客観的かつ
実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素を含
み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。本件では客観的かつ実証的な比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格
を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[141.8]		 [100.0]
100		 465,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引き締め、物価高騰によるイン
フレリスク等が不動産価格にどのような影響
を与えるか注視する必要がある。


事務所や作業所、住宅等が見受けられる繁華
性の乏しい混在型の商業地域である。地域要
因に大きな変化は見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７（公）
６
-19		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西6m区道、
北6m、角地
近商
特別用途地区
(100,385)
b ０８（公）
６
-29		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地
近商
特別用途地区
(100,400)
c ０２（公）
６
-40		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
近商
中高層階住専地区
(100,400)
d ０２（公）
６
-30		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m区道、
東6m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
400,721  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
408,680 		 100
[  79.6]
513,417 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
513,000 
b (　           ) 
365,831  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.2]
392,220 		 100
[  86.3]
454,484 
454,000 
c (　           ) 
372,588  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
466,563 		 100
[  91.2]
511,582 
512,000 
d (　           ) 
467,372  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
503,219 		 100
[ 101.2]
497,252 
497,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +0.8 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.2 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    502,000 円／㎡]  



台東 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,589,710 
2,882,205 
9,707,505 
8,059,200 
1,648,305 		 （　0.9571）
1,577,593 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     41,515,605 円　　　　（　    361,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 90.00 ＲＣ5 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
特別用途地区
中高層階住専地区		 100 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      8.3 m x   13.8 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所（フロア貸し）、２階以上は住宅（平均専有面積約３８㎡） ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
90.00 
75.0 
67.50 
3,050 
205,875 		 6.0  1,235,250 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,867 
219,326 		 1.0  219,326 
1.0  219,326 

 3～ 3		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,890 
221,085 		 1.0  221,085 
1.0  221,085 

 4～ 4		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,920 
223,380 		 1.0  223,380 
1.0  223,380 

 5～ 5		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,950 
225,675 		 1.0  225,675 
1.0  225,675 

計
450.00 
83.0 
373.50 

1,095,341 		 2,124,716 
889,466 
⑨年額支払賃料      1,095,341 円　×　12ヶ月　＝　      13,144,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     373.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,144,092 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       788,646 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,355,446 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,124,716 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          889,466 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         214,292 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,589,710 円　　　　（　       109,476 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９（公賃）６
　　　　-21		 2,647  
(   2,590) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,786 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,931 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,867 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １９（公賃）６
　　　　-22		 2,815  
(   2,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.5]
2,978 
c １９（公賃）６
　　　　-23		 2,936  
(   2,872) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,028 
台東 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 690,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 657,205 円  　　　       13,144,092　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,173,000 円  　　　　    138,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,882,205 円　（　　　　　　        25,063 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,059,200 円  
（　　　　　        70,080 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,589,710 円      
②総費用 2,882,205 円      
③純収益　①－② 9,707,505 円      
④建物等に帰属する純収益 8,059,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,648,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,577,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,718 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,515,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     361,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区日本堤二丁目１０９番１７
 0105000067463-0000
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備考