別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-29 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.
鑑定評価額 332,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区台東２丁目１３６番６外
｢台東２－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 事務所、店舗兼住宅
等
ＳＲＣ10		 中高層の事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南27m都道 水道、ガス、下水 仲御徒町

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 仲御徒町駅南東方

680m		 法令

規制		 商業

防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仲御徒町・秋葉原両駅利用可能な蔵前橋通り沿いの商業地域であり、地域要因について特段の変動は認められず
、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準も引き続き堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、不動産開発業者、法人投資家のほ
か、自己使用を目的とする一般事業法人等である。良好な資金調達環境を背景に不動産投資に資金が流入し、マンショ
ン開発ないし投資利益が見込まれる物件については需要が強い。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模
であれば、土地で総額２億円～４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性が比較的高い商
業地域であり、収益価格の説明力も高いと考えられるものの、想定要素や変動要素が介在し実証性に乏しい。したがっ
て、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.6]		 [100.0]
100		 1,620,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実体経済が新型コロナの影響からの回復局面
にあり、低金利も継続し、資産価格を下支え
している。観光客数は、外国人観光客の回復
が顕著である。

幹線道路沿いの商業地域であり、仲御徒町・
秋葉原両駅も利用可能であることからマンシ
ョンへの建て替えが増えつつある地域である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５（公）
６
-6		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m都道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０５（公）
６
-37		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m都道、
南8m、北4m、
西6m、四方路
商業
駐車場整備地区
(100,543)
c ０２（公）
６
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22.1m都道、
東11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ０８（公）
６
-10		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北22m都道、
西11m、角地
商業
駐車場設備地区
(100,600)
e ０２（公）
６
-33		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m区道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,133,341  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,194,242 		 100
[ 186.6]
1,711,812 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,710,000 
b (　           ) 
2,553,073  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,669,122 		 100
[ 169.2]
1,577,495 
1,580,000 
c (　           ) 
1,761,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,795,362 		 100
[ 109.1]
1,645,611 
1,650,000 
d (　           ) 
1,827,137  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,865,420 		 100
[ 103.9]
1,795,399 
1,800,000 
e (　           ) 
1,584,617  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,741,494 		 100
[  92.1]
1,890,873 
1,890,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,720,000 円／㎡]  



台東 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,308,284 
9,906,096 
38,402,188 
27,189,000 
11,213,188 		 （　0.9385）
10,523,577 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    292,321,583 円　　　　（　  1,430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 167.34 ＲＣ12 1,424.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   205 ㎡     15.5 m x   13.2 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階～：住宅（１Ｋ又は１ＤＫ、３３戸）、平均専有面積約３３㎡ ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
159.58 
51.6 
82.37 
4,200 
345,954 		 8.0  2,767,632 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
115.02 
81.9 
94.18 
3,600 
339,048 		 1.0  339,048 
1.0  339,048 

 3～10		 住宅
115.02 
81.9 
94.18 
3,650 
343,757 		 1.0  343,757 
1.0  343,757 

11～12		 住宅
115.02 
81.9 
94.18 
3,800 
357,884 		 1.0  357,884 
1.0  357,884 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,424.80 
78.5 
1,118.35 

4,150,826 		 6,572,504 
3,804,872 
⑨年額支払賃料      4,150,826 円　×　12ヶ月　＝　      49,809,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,118.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,809,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,490,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,319,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,572,504 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,439 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,804,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         926,429 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,308,284 円　　　　（　       235,650 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １５（公賃）６
　　　　-4		 4,256  
(   4,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
4,173 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,731 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １５（公賃）６
　　　　-31		 4,075  
(   3,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,287 
c １５（公賃）６
　　　　-6		 3,520  
(   3,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
3,558 
台東 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,385,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,992,396 円  　　　       49,809,912　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      520,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,054,500 円  　　　　    477,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       477,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       477,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,906,096 円　（　　　　　　        48,322 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 477,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　   1,424.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,189,000 円  
（　　　　　       132,629 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,308,284 円      
②総費用 9,906,096 円      
③純収益　①－② 38,402,188 円      
④建物等に帰属する純収益 27,189,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,213,188 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,523,577 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,335 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    292,321,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区台東二丁目１３６番６
 0105000054143-0000
2 　台東区台東二丁目１３６番７
 0105000054144-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
台東 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-29 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　利幸   TEL.
鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区台東２丁目１３６番６外
｢台東２－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 事務所、店舗兼住宅
等
ＳＲＣ10		 中高層の事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南27m都道 水道、ガス、下水 仲御徒町

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 仲御徒町駅南東方

680m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 蔵前橋通り沿いに中高層の事務所、共同住宅が建ち並ぶ地域で、地域要因に変動は認められないため、当面は、
現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内及び周辺区の幹線道路、準幹線道路沿いを中心とする商業地域で広域的である。標準地が存する地
域は、蔵前橋通りに面し、用途の多様性を有し、希少性も高い。土地の需要者は自社ビルや貸しビル等の保有目的の法
人をはじめとして、マンション開発事業者等の需要も見込まれる。土地の需要に対し、供給が少ないために地価は上昇
している。需要の中心となる土地の価格帯は、２億円から４億円程度で、規模や用途により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、蔵前橋通り沿いに事務所や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で用途の多様性を有し、賃貸用不動産、自用の
店舗等、その利用も様々である。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映し
た比準価格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と
総額との関連、代表標準地価格との比較検討結果等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.8]		 [100.0]
100		 1,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇傾
向にある。


蔵前橋通り沿いの地域で、多種多様の利用が
可能である。マンション用地の需要も多い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-38		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.1m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０５（公）
６
-20		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m都道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ０６（公）
６
-8		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m区道、
北西8m、角地
商業

(100,500)
d １９（公）
６
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東25m都道、
北西4m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
909,835  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,005,368 		 100
[  59.0]
1,704,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,700,000 
b (　           ) 
2,216,088  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,237,194 		 100
[ 130.4]
1,715,640 
1,720,000 
c (　           ) 
1,375,989  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,381,231 		 100
[  77.9]
1,773,082 
1,770,000 
d (　           ) 
1,038,150  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,088,081 		 100
[  63.3]
1,718,927 
1,720,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,730,000 円／㎡]  



台東 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,543,537 
10,213,991 
39,329,546 
28,101,000 
11,228,546 		 （　0.9385）
10,537,990 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    292,721,944 円　　　　（　  1,430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 167.34 ＲＣ12 1,424.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   205 ㎡     15.5 m x   13.2 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は平均専有面積約３３㎡の１Ｋ又は１ＤＫの単身者向け住宅で合計３３戸を想定。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
159.58 
51.6 
82.37 
4,400 
362,428 		 8.0  2,899,424 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
115.02 
81.9 
94.18 
3,650 
343,757 		 1.0  343,757 
1.0  343,757 

 3～ 3		 住宅
115.02 
81.9 
94.18 
3,700 
348,466 		 1.0  348,466 
1.0  348,466 

 4～12		 住宅
115.02 
81.9 
94.18 
3,800 
357,884 		 1.0  357,884 
1.0  357,884 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,424.80 
78.5 
1,118.35 

4,275,607 		 6,812,603 
3,913,179 
⑨年額支払賃料      4,275,607 円　×　12ヶ月　＝　      51,307,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,118.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,307,284 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,078,437 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,228,847 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,812,603 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,038 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,913,179 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,250,652 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,543,537 円　　　　（　       241,676 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５（公賃）－
６
　　　　-26		 3,154  
(   3,015) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,681 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,808 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０５（公賃）－
６
　　　　-27		 3,418  
(   3,415) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,562 
c ０５（公賃）－
６
　　　　-28		 3,908  
(   3,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
3,947 
台東 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,465,000 円  　　　　    493,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,052,291 円  　　　       51,307,284　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      520,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,190,500 円  　　　　    493,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       493,000 円  　　　　    493,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       493,000 円  　　　　    493,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,213,991 円　（　　　　　　        49,824 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 493,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 333,000 円／㎡　×　   1,424.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,101,000 円  
（　　　　　       137,078 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,543,537 円      
②総費用 10,213,991 円      
③純収益　①－② 39,329,546 円      
④建物等に帰属する純収益 28,101,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,228,546 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,537,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,405 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    292,721,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区台東二丁目１３６番６
 0105000054143-0000
2 　台東区台東二丁目１３６番７
 0105000054144-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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12 　
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50 　
備考