別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-25 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 919,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区竜泉３丁目８８番３外
｢竜泉３－１３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 中低層の各種店舗、
事業所等が建ち並ぶ
商業地域		 西33m都道 水道、ガス、下水 三ノ輪

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 三ノ輪駅南方

470m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、
店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    994,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    770,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区北部の商業地域。需要者は、投資目的の中小法人又はエンドユーザーが中心で、纏まった土地であ
ればマンション開発業者等である。マンション適地等を中心に需要は安定しているが、やや供給不足であり、資源高や
金利動向等、先行き不透明な面もある。繁華性はさほど高くないが、幹線道路沿いのマンション適地に対する需要は特
に堅調である。中心価格帯は数千万円から数億円台と規模によるバラつきが大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主
たる需要者は投資目的の中小法人又はエンドユーザーと判断され、近隣地域及びその周辺地域では投資目的の取引も相
対的に多い。従って、収益価格は想定要素も多いが収益性の土地価格への影響度は相応にあると判断し、比準価格をや
や重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.2]		 [100.0]
100		 914,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    845,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口はここ数年では最大の増加傾向で推
移し、景気動向は物価高の影響等を受けつつ
も緩やかに回復している。


国際通り沿いの店舗・事務所等が混在する商
業地域で、近年は周辺での共同住宅への建替
えが増えつつある地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 -11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-30		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m区道、
東6m、角地
商業

(100,500)
b ０５（公）
６
-32		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西57m国道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c １９（公）
６
-4		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m区道、
北東6.5m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
d １９（公）
６
-15		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m区道、
北西6m、角地
商業

(100,679)
e １９（公）
６
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東25m都道、
北西4m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
467,372  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
491,853 		 100
[  50.6]
972,042 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
972,000 
b (　           ) 
1,914,094  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,099,833 		 100
[ 155.8]
1,347,775 
1,350,000 
c (　           ) 
442,152  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
458,035 		 100
[  51.3]
892,856 
893,000 
d (　           ) 
593,462  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
587,756 		 100
[  79.7]
737,460 
737,000 
e (　           ) 
1,038,150  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,029,252 		 100
[ 100.7]
1,022,097 
1,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    994,000 円／㎡]  



台東 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,384,505 
7,062,376 
25,322,129 
21,660,000 
3,662,129 		 （　0.9385）
3,436,908 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     95,469,667 円　　　　（　    770,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 89.03 ＲＣ12 1,030.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   124 ㎡      9.6 m x   12.8 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗（フロア貸）、２階より上階が居宅（１ＤＫ、２２戸）、平均専有面積３７．１４㎡ ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.74 
28.8 
23.56 
3,300 
77,748 		 6.0  466,488 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
86.28 
87.5 
75.52 
3,160 
238,643 		 1.0  238,643 
1.0  238,643 

 3～ 3		 居宅
86.28 
87.5 
75.52 
3,192 
241,060 		 1.0  241,060 
1.0  241,060 

 4～12		 居宅
86.28 
87.5 
75.52 
3,336 
251,935 		 1.0  251,935 
1.0  251,935 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,030.82 
82.9 
854.28 

2,824,866 		 3,213,606 
2,747,118 
⑨年額支払賃料      2,824,866 円　×　12ヶ月　＝　      33,898,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     854.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,898,392 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,738,751 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,495,641 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,213,606 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,565 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,747,118 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         859,299 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,384,505 円　　　　（　       261,165 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）６
　　　　-1		 3,416  
(   3,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[101.0]
3,070 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,285 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,192 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０３（公賃）６
　　　　-2		 3,477  
(   3,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,342 
c ０３（公賃）６
　　　　-3		 3,744  
(   3,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[104.0]
2,917 
台東 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,520,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,369,376 円  　　　       34,234,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,230,000 円  　　　　    380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,062,376 円　（　　　　　　        56,955 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 354,000 円／㎡　×　   1,030.82 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,660,000 円  
（　　　　　       174,677 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,384,505 円      
②総費用 7,062,376 円      
③純収益　①－② 25,322,129 円      
④建物等に帰属する純収益 21,660,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,662,129 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,436,908 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,469,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     770,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区竜泉三丁目８８番３
 0105000108096-0000
2 　台東区竜泉三丁目９０番２
 0105000108112-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-25 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　竹内　強   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区竜泉３丁目８８番３外
｢竜泉３－１３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 中低層の各種店舗、
事業所等が建ち並ぶ
商業地域		 西33m都道 水道、ガス、下水 三ノ輪

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 三ノ輪駅南方

470m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の店舗、事業所等が建ち並ぶ現状が維持されると予測する。地価は底堅く、当面は上昇傾向での推移を予
測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    755,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区及び周辺区において中規模の店舗、事業所、マンション等が開発可能なエリアであり、特に幹線道
路沿いのエリアとの代替性が高く、台東区内外の一般企業、不動産業者、投資家等による自用、収益両面での需要が見
られる。各種政策の効果等により経済社会活動の正常化が鮮明となる中にあって取引利回りは低下傾向で推移しており
、土地の価格帯としては標準地程度の規模であれば総額１億２千万円前後が中心的な水準と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性を有する複数の取引事例から試算された比準価格は、実証的で精度が高い。一方、収益価格は、投資採算性を反
映することから重視すべきであるが、想定要素が多く低位に試算され、取引の実態とは乖離が生じた。よって、本件に
おいては、実勢に即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ標準地の鑑定評価額
を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.9]		 [100.0]
100		 918,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    845,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待される。ただし、海外景
気の下振れが我が国の景気を下押しするリス
クとなっている。

景気の回復傾向と相俟って需要は旺盛であり
、地価は上昇幅を拡大して推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
６
-17		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ０８（公）
６
-30		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c ０１（公）
６
-9		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
d ０８（公）
６
-14		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,283,661  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,362,755 		 100
[ 136.3]
999,820 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,000,000 
b (　           ) 
1,162,567  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,279,986 		 100
[ 133.2]
960,950 
961,000 
c (　           ) 
1,275,776  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,366,903 		 100
[ 126.0]
1,084,844 
1,080,000 
d (　           ) 
722,609  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
791,827 		 100
[  86.2]
918,593 
919,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,000,000 円／㎡]  



台東 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,296,085 
7,615,798 
24,680,287 
21,090,000 
3,590,287 		 （　0.9385）
3,369,484 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     93,596,778 円　　　　（　    755,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 89.03 ＲＣ12 1,030.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   124 ㎡      9.6 m x   12.8 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗（フロア貸し）、２～１２階の各階に住宅２戸（専用面積平均約３８㎡）を配置。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.74 
28.8 
23.56 
3,200 
75,392 		 6.0  452,352 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
86.28 
87.5 
75.52 
3,250 
245,440 		 1.0  245,440 
1.0  245,440 

 4～ 6		 住宅
86.28 
87.5 
75.52 
3,250 
245,440 		 1.0  245,440 
1.0  245,440 

 7～11		 住宅
86.28 
87.5 
75.52 
3,300 
249,216 		 1.0  249,216 
1.0  249,216 

12～12		 住宅
86.28 
87.5 
75.52 
3,350 
252,992 		 1.0  252,992 
1.0  252,992 

計
1,030.82 
82.9 
854.28 

2,801,664 		 3,178,624 
2,726,272 
⑨年額支払賃料      2,801,664 円　×　12ヶ月　＝　      33,619,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     854.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等による担保を考慮して計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,619,968 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   7.5 ％　＝　　     2,546,698 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,409,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,178,624 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,402 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,726,272 円　×　　  92.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　         857,413 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,296,085 円　　　　（　       260,452 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８（公賃）６
　　　　-15		 3,550  
(   3,403) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
3,382 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８（公賃）６
　　　　-16		 3,688  
(   3,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]
3,425 
c ０８（公賃）６
　　　　-17		 3,635  
(   3,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
3,268 
台東 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,850,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,697,798 円  　　　       33,955,968　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,145,000 円  　　　　    370,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,615,798 円　（　　　　　　        61,418 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,030.82 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,090,000 円  
（　　　　　       170,081 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,296,085 円      
②総費用 7,615,798 円      
③純収益　①－② 24,680,287 円      
④建物等に帰属する純収益 21,090,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,590,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,369,484 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,173 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,596,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     755,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区竜泉三丁目８８番３
 0105000108096-0000
2 　台東区竜泉三丁目９０番２
 0105000108112-0000
3 　
4 　
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6 　
7 　
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備考