別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
台東 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-24 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 359,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野７丁目２８番１
｢上野７－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1.2:1		 店舗、事務所兼倉庫

ＳＲＣ8F1B		 中高層店舗事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 南東40m国道 水道、ガス、下水 上野

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 上野駅北東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 昭和通り沿いの上野駅に近い商業地域として、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移するも
のと予測する。地価水準は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は台東区内及び周辺区内一帯の幹線道路及び準幹線道路沿いで、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域と判定した。需要者の属性は、各種事業会社や不動産投資会社、不動産開発会社等と判断される。店舗兼事務所ビ
ル用地等の需要は堅調である一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。市場で
の需要の中心となる店舗兼事務所ビル用地等の価格帯は敷地規模１６５㎡程度で３億６０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 昭和通り沿いに中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ上野駅に近い当該地域においては、自ら使用する建物の用地と
して及び収益獲得を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められる。したがって、多数の取引事例
に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格をやや重視し、投資採算性や収益性を反映した収益価格
を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,420,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[167.9]		 [100.0]
100		 2,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気の下振れによる景気を下押しするリ
スクや物価上昇、金融資本市場の変動等の影
響に注意する必要がある。


上野駅に近い昭和通り沿いの商業地域として
、その地域的特性に大きな変化はなく、地域
要因の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
６
-33		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ０５（公）
６
-36		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東33m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ０２（公）
６
-41		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,595)
d ０８（公）
６
-32		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e １９（公）
６
-18		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m区道、
北4m、角地
商業

(100,469)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,707,093  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,985,924 		 100
[ 142.0]
2,102,763 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
2,104,691  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
2,490,913 		 100
[  84.2]
2,958,329 
2,960,000 
c (　           ) 
3,108,565  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
3,681,195 		 100
[ 121.0]
3,042,310 
3,040,000 
d (　           ) 
3,686,120  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
4,279,779 		 100
[ 188.3]
2,272,851 
2,270,000 
e (　           ) 
2,121,085  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
2,168,449 		 100
[  56.2]
3,858,450 
3,860,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +85.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,420,000 円／㎡]  



台東 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,883,518 
10,364,511 
34,519,007 
23,264,500 
11,254,507 		 （　0.9513）
10,706,413 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    305,897,514 円　　　　（　  1,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 143.34 Ｓ9 1,192.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   163 ㎡     13.7 m x   12.1 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗、事務所を想定 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.53 
78.1 
101.94 
6,000 
611,640 		 12.0  7,339,680 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
132.78 
75.3 
99.96 
4,530 
452,819 		 10.0  4,528,190 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
132.78 
75.3 
99.96 
4,071 
406,937 		 6.0  2,441,622 
0.0  0 

 4～ 9		 事務所
132.78 
75.3 
99.96 
4,071 
406,937 		 6.0  2,441,622 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,192.77 
75.6 
901.62 

3,913,018 		 28,959,224 
0 
⑨年額支払賃料      3,913,018 円　×　12ヶ月　＝　      46,956,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     901.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,956,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,347,811 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,608,405 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,959,224 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         275,113 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,883,518 円　　　　（　       275,359 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７（公賃）６
　　　　-19		 4,393  
(   4,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,184 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,091 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,071 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １７（公賃）６
　　　　-20		 3,369  
(   3,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,964 
c １７（公賃）６
　　　　-21		 4,084  
(   3,851) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,125 
台東 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,955,000 円  　　　　    391,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,347,811 円  　　　       46,956,216　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,956,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,323,500 円  　　　　    391,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       391,000 円  　　　　    391,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       391,000 円  　　　　    391,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,364,511 円　（　　　　　　        63,586 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 391,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,192.77 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,264,500 円  
（　　　　　       142,727 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,883,518 円      
②総費用 10,364,511 円      
③純収益　①－② 34,519,007 円      
④建物等に帰属する純収益 23,264,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,254,507 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,706,413 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       65,684 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    305,897,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野七丁目２８番１
 0105000029592-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
台東 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-24 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　尚子   TEL.
鑑定評価額 359,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野７丁目２８番１
｢上野７－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1.2:1		 店舗、事務所兼倉庫

ＳＲＣ8F1B		 中高層店舗事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 南東40m国道 水道、ガス、下水 上野

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 上野駅北東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 上野地区に属する商業地域であり、地域要因に大きな変化は見られないが、繁華性が向上している。地価水準は
上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区内の主として幹線道路及び準幹線道路沿いの中規模事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要
者の属性は、自己利用目的の法人、収益用不動産の取得を目的とする不動産会社等と幅広い。交通利便性が良好なこと
から纏まった規模の土地については、ハイクラス事務所ビルとしての利用も見込まれる。幅広い需要者層と不動産供給
の希少性から、市場の中心価格帯は、条件によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産取引の実態に即した市場性を反映した価格である。収益価格は収益性に着目した投資家サイドの理論
的な価格である。需要者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検討のうえ意思決定をするものと判断するが、収益価
格は不確実性を伴う想定要素が多く、やや説得力に欠ける。よって、近時の傾向をより反映する比準価格を重視し、収
益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,420,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[168.5]		 [100.0]
100		 2,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口、世帯数は増加傾向。商業地においては
来街者の増加がみられる。景気は緩やかに回
復しているが、物価上昇、金融市場の影響に
留意を要する。

上野地区に属する商業地域である。近年では
ホテル等の建設により、土地の高度利用化が
進む。来街者の増加、繁華性の向上が見られ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
６
-33		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ０２（公）
６
-41		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,595)
c ０５（公）
６
-32		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西57m国道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ０８（公）
６
-10		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北22m都道、
西11m、角地
商業
駐車場設備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,707,093  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,964,267 		 100
[ 126.3]
2,347,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,350,000 
b (　           ) 
3,108,565  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
3,672,848 		 100
[ 124.4]
2,952,450 
2,950,000 
c (　           ) 
1,914,094  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,056,021 		 100
[  89.1]
2,307,543 
2,310,000 
d (　           ) 
1,827,137  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,834,098 		 100
[  82.1]
2,233,981 
2,230,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,320,000 円／㎡]  



台東 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,969,243 
10,220,254 
35,748,989 
24,335,500 
11,413,489 		 （　0.9513）
10,857,652 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    310,218,629 円　　　　（　  1,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 143.34 ＲＣ9 1,192.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   163 ㎡     13.7 m x   12.1 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所で、各階ともフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.53 
78.1 
101.94 
5,600 
570,864 		 12.0  6,850,368 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
132.78 
75.3 
99.96 
4,300 
429,828 		 6.0  2,578,968 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,192.77 
75.6 
901.62 

4,009,488 		 27,482,112 
0 
⑨年額支払賃料      4,009,488 円　×　12ヶ月　＝　      48,113,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     901.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,113,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,405,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,708,163 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,482,112 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         261,080 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,969,243 円　　　　（　       282,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６（公賃）６
　　　　-1		 3,648  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
4,410 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １９（公賃）６
　　　　-18		 3,483  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,827 
c １９（公賃）６
　　　　-20		 3,449  
(   3,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,399 
台東 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,045,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,924,554 円  　　　       48,113,856　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,956,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,476,500 円  　　　　    409,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,220,254 円　（　　　　　　        62,701 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,192.77 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,335,500 円  
（　　　　　       149,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,969,243 円      
②総費用 10,220,254 円      
③純収益　①－② 35,748,989 円      
④建物等に帰属する純収益 24,335,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,413,489 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,857,652 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,611 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    310,218,629 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野七丁目２８番１
 0105000029592-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考