別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-19 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.
鑑定評価額 485,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,940,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野６丁目２１番１外
｢上野６－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の店舗、雑居ビ
ルが建ち並ぶ繁華な
商業地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 御徒町

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 御徒町駅北東方

230m		 法令

規制		 商業

防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 上野駅・御徒町駅間の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域であり、地域要因については新型コロナによる客足の
減少の影響から回復している。地価水準は新型コロナ収束に伴い堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,070,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上野駅・御徒町駅間を中心とする台東区内に存する繁華な商業地域である。主な需要者は、不動産開発
業者、法人投資家のほか、自己使用を目的とする一般事業法人等である。良好な資金調達環境を背景に不動産投資に資
金が流入し、開発ないし投資利益が見込まれる物件については需要が強い。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地
程度の規模であれば、土地で総額４億円～６億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性が高い商業地域
であり、収益価格の説明力も高いと考えられるものの、想定要素や変動要素が介在し実証性に乏しい。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,420,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.5]		 [100.0]
100		 2,950,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実体経済が新型コロナの影響からの回復局面
にあり、低金利も継続し、資産価格を下支え
している。観光客数は、外国人観光客の回復
が顕著である。

飲食・物販何れの店舗も可能な繁華な商業地
域で、新型コロナの影響から回復し客足も戻
っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
６
-32		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ０６（公）
６
-4		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
西3.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ０２（公）
６
-34		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m区道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ０６（公）
６
-12		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
e ０５（公）
６
-2		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,686,120  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,106,338 		 100
[ 157.2]
2,612,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,610,000 
b (　           ) 
4,519,800  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,936,331 		 100
[ 148.5]
3,324,129 
3,320,000 
c (　           ) 
3,285,614  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
3,851,872 		 100
[ 133.5]
2,885,297 
2,890,000 
d (　           ) 
3,031,038  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,200,776 		 100
[  72.8]
4,396,670 
4,400,000 
e (　           ) 
1,670,448  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,760,652 		 100
[  60.6]
2,905,366 
2,910,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,070,000 円／㎡]  



台東 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,312,154 
10,676,042 
27,636,112 
12,257,000 
15,379,112 		 （　0.9592）
14,751,644 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    421,475,543 円　　　　（　  2,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 110.96 Ｓ6 617.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   360 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗（フロア貸し） ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.98 
60.6 
62.42 
9,000 
561,780 		 12.0  6,741,360 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
102.98 
88.7 
91.39 
6,000 
548,340 		 10.0  5,483,400 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
102.98 
88.7 
91.39 
5,300 
484,367 		 6.0  2,906,202 
0.0  0 

 5～ 6		 店舗
102.98 
88.7 
91.39 
5,200 
475,228 		 6.0  2,851,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
617.88 
84.1 
519.37 

3,029,310 		 23,739,900 
0 
⑨年額支払賃料      3,029,310 円　×　12ヶ月　＝　      36,351,720 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     519.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,739,464 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種・同用途の建物の標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,091,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,004,559 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,086,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,739,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         225,529 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,312,154 円　　　　（　       232,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １５（公賃）６
　　　　-30		 8,367  
(   7,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
6,452 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,327 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １５（公賃）６
　　　　-1		 7,694  
(   7,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
5,785 
c １５（公賃）６
　　　　-29		 7,167  
(   7,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
4,899 
台東 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,030,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,810,942 円  　　　       40,091,184　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,672,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,676,042 円　（　　　　　　        64,703 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     617.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,257,000 円  
（　　　　　        74,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,312,154 円      
②総費用 10,676,042 円      
③純収益　①－② 27,636,112 円      
④建物等に帰属する純収益 12,257,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,379,112 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,751,644 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       89,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    421,475,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野六丁目２１番１
 0105000029162-0000
2 　台東区上野六丁目２１番１０
 0105000029171-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
台東 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-19 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 487,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野６丁目２１番１外
｢上野６－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の店舗、雑居ビ
ルが建ち並ぶ繁華な
商業地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 御徒町

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 御徒町駅北東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が集積し繁華性を有する上野地区の商業地域として、国内外の来客者数は増加傾向で推移していくものと
予測する。地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東京都心部のターミナル駅及び主要駅周辺の繁華性を有する商業地域と判定した。需要者の属性
は、資金力を有する各種事業会社や不動産投資会社等と判断される。店舗ビル用地等の供給は少なく、繁華性の高い商
業地としての希少性も認められることから、地価は底堅く推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる店
舗ビル用地等の価格帯は敷地規模１６０㎡程度で、４億２千万円から５億２千万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の高い上野駅周辺で中層の店舗ビル等が建ち並ぶ当該地域においては、自己利用目的の建物用地として及び収益
獲得を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められる。したがって、多数の取引事例に基づき不動
産取引市場の実態を反映した価格である比準価格をやや重視し、投資採算性や収益性を反映した収益価格を関連づけ、
代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,420,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.1]		 [100.0]
100		 2,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気の下振れによる景気を下押しするリ
スクや物価上昇、金融資本市場の変動等の影
響に注意する必要がある。


上野地区の繁華性を有する昭和通り背後の商
業地域として、国内の来客者数及び訪日外国
人観光客数の回復傾向が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　 +26.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７（公）
６
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,668)
b ０５（公）
６
-2		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ０６（公）
６
-4		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
西3.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ０６（公）
６
-12		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,732,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.3]
2,991,350 		 100
[  93.1]
3,213,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,210,000 
b (　           ) 
1,670,448  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,774,016 		 100
[  63.0]
2,815,898 
2,820,000 
c (　           ) 
4,519,800  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,927,468 		 100
[ 133.3]
3,696,525 
3,700,000 
d (　           ) 
3,031,038  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,194,714 		 100
[  66.1]
4,833,153 
4,830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,240,000 円／㎡]  



台東 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,997,282 
11,912,476 
27,084,806 
11,918,000 
15,166,806 		 （　0.9605）
14,567,717 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    416,220,486 円　　　　（　  2,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 110.96 Ｓ6 617.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   360 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から６階までをフロア貸しの店舗と想定した。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.98 
60.6 
62.42 
10,100 
630,442 		 12.0  7,565,304 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
102.98 
88.7 
91.39 
6,150 
562,049 		 10.0  5,620,490 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
102.98 
88.7 
91.39 
5,163 
471,847 		 10.0  4,718,470 
0.0  0 

 4～ 6		 店舗
102.98 
88.7 
91.39 
5,163 
471,847 		 10.0  4,718,470 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
617.88 
84.1 
519.37 

3,079,879 		 32,059,674 
0 
⑨年額支払賃料      3,079,879 円　×　12ヶ月　＝　      36,958,548 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     519.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,770,626 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の賃貸ビルの標準的な共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,729,174 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,036,459 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,692,715 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,059,674 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         304,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,997,282 円　　　　（　       236,347 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７（公賃）６
　　　　-13		 4,273  
(   4,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,275 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,163 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １７（公賃）６
　　　　-14		 6,796  
(   6,387) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[160.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,589 
c １７（公賃）６
　　　　-15		 4,868  
(   4,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[160.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,754 
台東 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,010,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,109,376 円  　　　       40,729,174　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,672,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,717,000 円  　　　　    202,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,912,476 円　（　　　　　　        72,197 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9605    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 202,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     617.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0413 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,918,000 円  
（　　　　　        72,230 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,997,282 円      
②総費用 11,912,476 円      
③純収益　①－② 27,084,806 円      
④建物等に帰属する純収益 11,918,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,166,806 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,567,717 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       88,289 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    416,220,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野六丁目２１番１
 0105000029162-0000
2 　台東区上野六丁目２１番１０
 0105000029171-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考