別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
台東 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-16 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　利幸   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 643,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区竜泉３丁目２６０番２外
｢竜泉３－４１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北11m区道 水道、ガス、下水 三ノ輪

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 三ノ輪駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域で、特に共同住宅への建替えが増加している。当面は現状を維持して
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    691,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    624,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区北部及び中央部において、店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域で、荒川区南部の地
域を一部含む。土地の需要者の中心は、地縁性を有する地元自営業者や、貸しビルの保有を目的とする投資家等である
。土地の規模が大きい場合にはマンション開発事業者も想定し得る。需要が堅調で、地価は上昇傾向が続いている。市
場で中心となる土地の価格は、６０万円／㎡から１００万円／㎡前後であり、規模は様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗、事務所、マンション等が多い商業地域であり、賃貸用不動産用地の取得目的、店舗兼住宅用地の取
得目的が混在している。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価
格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との
関連、代表標準地価格との比較検討結果等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 643,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    594,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇傾
向にある。


不動産の用途が混在している地域で、交通利
便性を有し、需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
６
-14		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
b ０８（公）
６
-26		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m区道、
南4m、角地
商業

(100,360)
c ０８（公）
６
-24		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3m区道、
中間画地
商業

(100,240)
d ０２（公）
６
-50		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
近商
中高層階住専地区
(100,360)
e １９（公）
６
-11		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
近商
特別用途地区
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
722,609  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
754,404 		 100
[ 110.0]
685,822 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
686,000 
b (　           ) 
707,357  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
728,915 		 100
[ 106.4]
685,070 
685,000 
c (　           ) 
496,931  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
539,667 		 100
[  77.8]
693,659 
694,000 
d (　           ) 
470,854  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
507,581 		 100
[  73.7]
688,712 
689,000 
e (　           ) 
507,771  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
529,097 		 100
[  75.4]
701,720 
702,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    691,000 円／㎡]  



台東 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,005,840 
5,130,155 
18,875,685 
14,016,000 
4,859,685 		 （　0.9571）
4,651,205 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    122,400,132 円　　　　（　    624,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.00 ＲＣ7 770.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   196 ㎡     11.9 m x   16.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均面積約４６㎡の１ＬＤＫタイプの居宅 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
60.0 
66.00 
3,400 
224,400 		 6.0  1,346,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
110.00 
83.0 
91.30 
3,150 
287,595 		 1.0  287,595 
1.0  287,595 

 4～ 5		 住宅
110.00 
83.0 
91.30 
3,200 
292,160 		 1.0  292,160 
1.0  292,160 

 6～ 6		 住宅
110.00 
83.0 
91.30 
3,250 
296,725 		 1.0  296,725 
1.0  296,725 

 7～ 7		 住宅
110.00 
83.0 
91.30 
3,300 
301,290 		 1.0  301,290 
1.0  301,290 

計
770.00 
79.7 
613.80 

1,981,925 		 3,103,925 
1,757,525 
⑨年額支払賃料      1,981,925 円　×　12ヶ月　＝　      23,783,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     613.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,783,100 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       963,324 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,119,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,103,925 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,798 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,757,525 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         856,266 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,005,840 円　　　　（　       122,479 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５（公賃）－
６
　　　　-10		 2,690  
(   2,568) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
3,288 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０５（公賃）－
６
　　　　-11		 3,444  
(   3,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,246 
c ０５（公賃）－
６
　　　　-12		 3,568  
(   3,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,236 
台東 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,204,155 円  　　　       24,083,100　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      206,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,040,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,130,155 円　（　　　　　　        26,174 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,016,000 円  
（　　　　　        71,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,005,840 円      
②総費用 5,130,155 円      
③純収益　①－② 18,875,685 円      
④建物等に帰属する純収益 14,016,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,859,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,651,205 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,400,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     624,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区竜泉三丁目２６０番２
 0105000108452-0000
2 　台東区竜泉三丁目２６１番１
 0105000108459-0000
3 　台東区竜泉三丁目２６２番
 0105000108462-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
台東 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-16 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 642,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区竜泉３丁目２６０番２外
｢竜泉３－４１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北11m区道 水道、ガス、下水 三ノ輪

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 三ノ輪駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、マンション等が混在する国際通り背後の商業地域として、地域要因に格別の変動要因はなく今後
とも現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    691,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    526,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、主として台東区内の幹線道路背後で、店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域と判定し
た。需要者の属性は、地元の事業会社、不動産業者、マンション開発業者等と思料される。ビル用地、マンション用地
等としての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。市場での需
要の中心となる土地の価格帯は敷地規模２００㎡程度で、１億１０００万円から１億４０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 台東区北部の幹線道路背後で店舗、共同住宅等が混在する当該地域においては、自己利用目的の建物用地として及び収
益獲得目的の賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況には
ない。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利回
り等想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 643,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    594,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気の下振れによる景気を下押しするリ
スクや物価上昇、金融資本市場の変動等の影
響に注意する必要がある。


台東区北部の幹線道路背後の比較的繁華性が
乏しい商業地域として、その地域的特性に大
きな変化はなく、地域要因の変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
６
-9		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
東6m、角地
商業

(100,400)
b １９（公）
６
-9		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
北4m、二方路
近商
特別用途地区
(100,400)
c ０８（公）
６
-15		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
特別用途地区
(100,400)
d ０２（公）
６
-50		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
近商
中高層階住専地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
653,682  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
665,106 		 100
[ 107.5]
618,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
619,000 
b (　           ) 
703,797  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
751,963 		 100
[  67.2]
1,118,993 
1,120,000 
c (　           ) 
1,029,967  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,063,956 		 100
[ 169.8]
626,594 
627,000 
d (　           ) 
470,854  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
507,581 		 100
[  61.2]
829,381 
829,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    691,000 円／㎡]  



台東 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,238,226 
5,130,501 
18,107,725 
14,016,000 
4,091,725 		 （　0.9571）
3,916,190 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    103,057,632 円　　　　（　    526,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.00 ＲＣ7 770.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   196 ㎡     11.9 m x   16.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗はフロア貸し、２階以上は各階２戸の住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積約４６㎡）を想定。 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
60.0 
66.00 
3,500 
231,000 		 8.0  1,848,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
83.0 
91.30 
3,079 
281,113 		 1.0  281,113 
1.0  281,113 

 3～ 4		 住宅
110.00 
83.0 
91.30 
3,170 
289,421 		 1.0  289,421 
1.0  289,421 

 5～ 6		 住宅
110.00 
83.0 
91.30 
3,235 
295,356 		 1.0  295,356 
1.0  295,356 

 7～ 7		 住宅
110.00 
83.0 
91.30 
3,295 
300,834 		 1.0  300,834 
1.0  300,834 

計
770.00 
79.7 
613.80 

1,982,501 		 3,599,501 
1,751,501 
⑨年額支払賃料      1,982,501 円　×　12ヶ月　＝　      23,790,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     613.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,790,012 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,445,401 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,644,611 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,599,501 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,751,501 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         559,780 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,238,226 円　　　　（　       118,562 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７（公賃）６
　　　　-7		 3,477  
(   3,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,069 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,079 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １７（公賃）６
　　　　-8		 3,248  
(   3,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[107.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,294 
c １７（公賃）６
　　　　-9		 3,586  
(   3,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[113.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,143 
台東 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,204,501 円  　　　       24,090,012　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      206,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,040,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,130,501 円　（　　　　　　        26,176 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,016,000 円  
（　　　　　        71,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,238,226 円      
②総費用 5,130,501 円      
③純収益　①－② 18,107,725 円      
④建物等に帰属する純収益 14,016,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,091,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,916,190 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,057,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     526,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区竜泉三丁目２６０番２
 0105000108452-0000
2 　台東区竜泉三丁目２６１番１
 0105000108459-0000
3 　台東区竜泉三丁目２６２番
 0105000108462-0000
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備考