鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
台東 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-8

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　渡邉　敦

TEL.

鑑定評価額

99,600,000 円

１㎡当たりの価格

996,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区谷中３丁目１１４番６｢谷中３－１３－８｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,300)
	1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ4	中低層の小売、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域	西7.8m区道	水道、ガス、下水	千駄木 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ区道

交通

施設

千駄木駅北東方

300m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

「よみせ通り」沿いに中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、今後についても現状を維持するものと予
測する。新型コロナの５類移行の影響もあり、地価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,050,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 840,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を台東区を中心に、文京区及び荒川区の一部を含む商業地域と判定した。主たる需要者は圏内に地縁性を有
する個人及び法人事業者等で主として店舗経営を目的とする。新型コロナの５類移行の影響により訪日外国人観光客が
戻り、インバウンド効果が生じていることから、店舗用地の需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は規模や用途等に
より幅があるが、標準地程度の規模の土地で１億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定にあたっては、地域特性が類似している規範性の高い取引事例を中心に求めたものであり、客観的かつ
実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素を含
み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上より、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素
を含む収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    926,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引き締め、物価高騰によるイン
フレリスク等が不動産価格にどのような影響
を与えるか注視する必要がある。

小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
である。地域要因に大きな変化は見受けられ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８（公）６ -15	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m都道、中間画地		近商高度地区3種特別用途地区 (100,400)
b	０６（公）６ -10	台東区		建付地	（　）	長方形	東7m区道、西1.4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,562)
c	０８（公）６ -26	台東区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m区道、南4m、角地		商業 (100,360)
d	０８（公）６ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		商業 (100,480)
e	０６（公）６ -9	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、東6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,029,967	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,064,986	100 [ 104.8]	1,016,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 1,145,431	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,165,067	100 [ 103.7]	1,123,498		1,120,000
c	(　 ) 707,357	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	730,936	100 [ 73.2]	998,546		999,000
d	(　 ) 722,609	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	757,294	100 [ 72.0]	1,051,797		1,050,000
e	(　 ) 653,682	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	652,437	100 [ 62.2]	1,048,934		1,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

台東 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,107,496	1,764,408	7,343,088	4,183,250	3,159,838	（　0.9568） 3,023,333	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	83,981,472 円　　　　（　 840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	87.12	Ｓ3	238.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	100 ㎡	6.1 m x 16.4 m	前面道路：区道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階、３階を各２戸（１ＤＫ、平均専有面積約３９㎡）の住宅を想定。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.91	80.5	65.94	4,300	283,542	8.0	2,268,336
							0.0	0
2～ 2	住宅	78.49	99.1	77.77	3,266	253,997	1.0	253,997
							1.0	253,997
3～ 3	住宅	78.49	99.1	77.77	3,300	256,641	1.0	256,641
							1.0	256,641
～

～

計		238.89	92.7	221.48		794,180		2,778,974
								510,638

⑨年額支払賃料	794,180 円　×　12ヶ月　＝　 9,530,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,530,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 571,810 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,958,350 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,778,974 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,122 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 510,638 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 123,024 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,107,496 円　　　　（　 91,075 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９（公賃）６　　　　-28	3,193 ( 3,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,266 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１９（公賃）６　　　　-31	3,224 ( 3,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,394
c	１９（公賃）６　　　　-30	3,095 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,258

台東 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	362,500 円	72,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	476,508 円	9,530,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 616,200 円	72,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,500 円	72,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,500 円	72,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,764,408 円　（　　　　　　 17,644 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9568

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,500,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 238.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,183,250 円（　　　　　 41,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,107,496 円
②総費用	1,764,408 円
③純収益　①－②	7,343,088 円
④建物等に帰属する純収益	4,183,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,159,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,023,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,981,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 840,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

台東 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	台東区谷中三丁目１１４番６	0105000105264-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
台東 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-8

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　小田桐　雅也

TEL.

鑑定評価額

99,400,000 円

１㎡当たりの価格

994,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区谷中３丁目１１４番６｢谷中３－１３－８｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,300)
	1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ4	中低層の小売、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域	西7.8m区道	水道、ガス、下水	千駄木 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ区道

交通

施設

千駄木駅　北東方

300m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の小売店舗等が建ち並ぶ、よみせ通り沿いの近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、今
後も現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 856,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、台東区を中心に隣接する文京区及び荒川区の一部も含む商業地域と把握される。需要者は店舗経
営を目的とする法人、地縁的選好性を有する事業者のほか、収益不動産の取得を目的とする各種投資家の市場参入も認
められる。需給動向は堅調であるが、金融市場等の先行き不透明感から慎重な動きも見られる。取引価格は、規模や立
地等により幅広く形成され、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域に所在する取引事例を収集のうえ、適切な補修正を行って試算され、実証的で市場実態を反映し
ており、信頼性は高いと判断される。また、店舗等が建ち並ぶ商業地域で、収益獲得を目的とした需要も見られるが、
試算過程に想定要素が多く含まれることから収益価格の規範性はやや劣る。以上より、現実の不動産市場を反映した比
準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融市場及び物価動向について先行き不透明
感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産
需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である
。

小売、飲食店舗が多く建ち並ぶ近隣商業地域
であり、地域要因に変化は認められない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８（公）６ -15	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m都道、中間画地		近商高度地区3種特別用途地区 (100,400)
b	０８（公）６ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		商業 (100,480)
c	０６（公）６ -9	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、東6m、角地		商業 (100,400)
d	０２（公）６ -36	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m区道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,029,967	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,060,866	100 [ 104.9]	1,011,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 722,609	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	752,959	100 [ 70.9]	1,062,001		1,060,000
c	(　 ) 653,682	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	665,740	100 [ 67.5]	986,281		986,000
d	(　 ) 633,914	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	642,208	100 [ 55.7]	1,152,977		1,150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

台東 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,215,597	1,660,993	7,554,604	4,334,400	3,220,204	（　0.9568） 3,081,091	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	85,585,861 円　　　　（　 856,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	87.12	Ｓ3	238.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	100 ㎡	6.1 m x 16.4 m	前面道路：区道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階、３階は各階２戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.91	80.5	65.94	4,386	289,213	8.0	2,313,704
							0.0	0
2～ 2	住宅	78.49	99.1	77.77	3,225	250,808	1.0	250,808
							1.0	250,808
3～ 3	住宅	78.49	99.1	77.77	3,257	253,297	1.0	253,297
							1.0	253,297
～

～

計		238.89	92.7	221.48		793,318		2,817,809
								504,105

⑨年額支払賃料	793,318 円　×　12ヶ月　＝　 9,519,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,519,816 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 571,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,948,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,817,809 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 504,105 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 240,483 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,215,597 円　　　　（　 92,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）６　　　　-9	3,140 ( 3,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,364 円/㎡　月額支払賃料（　 3,225 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０１（公賃）６　　　　-11	3,180 ( 3,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,451
c	０１（公賃）６　　　　-12	3,456 ( 3,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,563

台東 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,000 円	72,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	380,793 円	9,519,816　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,000 円	72,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,000 円	72,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,000 円	72,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,660,993 円　（　　　　　　 16,610 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9568

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 238.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,334,400 円（　　　　　 43,344 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,215,597 円
②総費用	1,660,993 円
③純収益　①－②	7,554,604 円
④建物等に帰属する純収益	4,334,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,220,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,081,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,585,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 856,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

台東 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	台東区谷中三丁目１１４番６	0105000105264-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考