別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
台東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-6 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 640,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野２丁目４４番５外
｢上野２－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,522)

1:2		 店舗

ＳＲＣ7		 中高層の店舗ビルの
多い繁華な商業地域
 南8m区道 水道、ガス、下水 湯島

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 湯島駅北東方

190m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因について特段の変化は見られず、今後も現
状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区及び隣接する文京区等において、飲食店舗等を主体に形成される商業地域を中心に比較的広範に及
ぶものと認められる。主な需要者は個人・法人を問わず地元事業者や不動産業者のほか、地域外から収益目的で参入す
る投資家等も見受けられる。コロナ禍による影響はほとんど見られず、客足が戻って店舗収益は概ね安定したと見られ
る。なお、市場での土地の中心となる価格帯はその規模や立地等により幅が生じ、まちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地下鉄湯島駅や上野広小路駅に程近い繁華性ある歓楽街に存し、高い収益性を有しているので、当標準地の収益性を表
した収益価格に相応の説得力が認められるが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在
するので、その分保守的に資本還元することで少々低位に求められた。よって、市場実態を十分に反映した信頼性の高
い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,420,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[157.9]		 [101.0]
100		 2,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念
、物価上昇など不安要因は多いが、コロナ禍
は落着き、台東区内の不動産市場は全般に堅
調で推移する。

飲食店舗、ソシアルビル等が建ち並ぶ歓楽街
であるが、近時は客足が戻り、店舗営業収益
等も回復していることから地価水準も上昇基
調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５（公）
６
-6		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m都道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b １７（公）
６
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,668)
c ０８（公）
６
-33		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ０５（公）
６
-21		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南33m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ０２（公）
６
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22.1m都道、
東11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,133,341  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,188,152 		 100
[ 113.4]
2,811,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
2,840,000 
b (　           ) 
2,732,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.3]
2,991,350 		 100
[ 107.8]
2,774,907 
2,800,000 
c (　           ) 
2,707,093  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,067,136 		 100
[ 128.9]
2,379,469 
2,400,000 
d (　           ) 
2,797,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,881,346 		 100
[ 114.9]
2,507,699 
2,530,000 
e (　           ) 
1,761,804  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,854,089 		 100
[  91.6]
2,024,115 
2,040,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,520,000 円／㎡]  



台東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,626,355 
13,635,426 
47,990,929 
27,213,000 
20,777,929 		 （　0.9395）
19,520,864 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    557,738,971 円　　　　（　  2,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 ＲＣ7 1,360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   522 ％   270 ㎡     11.6 m x   23.1 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   57.6 ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗として１～７階各フロアを７０㎡～８０㎡に分割貸し ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
70.0 
140.00 
6,300 
882,000 		 12.0  10,584,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
5,200 
832,000 		 10.0  8,320,000 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
4,954 
792,640 		 10.0  7,926,400 
0.0  0 

 6～ 6		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
4,600 
662,400 		 10.0  6,624,000 
0.0  0 

 7～ 7		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
4,600 
662,400 		 10.0  6,624,000 
0.0  0 

計
1,360.00 
78.5 
1,068.00 

5,416,720 		 55,931,200 
0 
⑨年額支払賃料      5,416,720 円　×　12ヶ月　＝　      65,000,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,068.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,000,640 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,900,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,100,602 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        55,931,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         525,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,626,355 円　　　　（　       228,246 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）６
　　　　-1		 5,493  
(   5,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]
4,549 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,954 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １４（公賃）６
　　　　-2		 6,076  
(   5,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[115.0]		 100
[115.0]
4,786 
c １４（公賃）６
　　　　-3		 6,923  
(   6,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
5,651 
台東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,350,000 円  　　　　    470,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,600,026 円  　　　       65,000,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,750,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,995,000 円  　　　　    470,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       470,000 円  　　　　    470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       470,000 円  　　　　    470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,635,426 円　（　　　　　　        50,502 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　   1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,213,000 円  
（　　　　　       100,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,626,355 円      
②総費用 13,635,426 円      
③純収益　①－② 47,990,929 円      
④建物等に帰属する純収益 27,213,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,777,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,520,864 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       72,299 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    557,738,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野二丁目４４番５
 0105000021823-0000
2 　台東区上野二丁目４４番６
 0105000021824-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
台東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-6 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　谷藤　恵美子   TEL.
鑑定評価額 640,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野２丁目４４番５外
｢上野２－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,522)

1:2		 店舗

ＳＲＣ7		 中高層の店舗ビルの
多い繁華な商業地域
 南8m区道 水道、ガス、下水 湯島

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 湯島駅北東方

190m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後とも利用状況に大きな変化はないものと予測する
。歓楽街の人出も回復、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内、隣接する文京区、城東地区等、広域的には都内の飲食店舗等が多い商業地域である。特に湯島、上
野、上野広小路駅等周辺の飲食店舗、ソシアルビル等が建ち並ぶ商業地と代替性が高い。土地の需要者は、店舗建築等
を目的とする個人、中小法人、不動産業者等の外ホテル開発業者等の需要も想定される。市場参加者は限定的であるが
繁華性は回復、地価は上昇幅が拡大した。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は飲食店舗、ソシアルビル等が建ち並ぶ商業地域にあり店舗、事務所等の賃貸用不動産のほか、自用の店舗事務
所も混在する地域である。繁華街に位置することから収益性、投資採算性も重視される地域にある。以上より不動産市
場の実態を反映した実証性の高い比準価格をやや重視し、収益性に着目した収益価格を関連付け、代表標準地との検討
を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,420,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[157.9]		 [101.0]
100		 2,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 台東区の人口、世帯数は増加傾向、インバウ
ンド客数復活、オフィス需要は弱含みである
一方、マンション系用素地の需要は強含みで
ある。

仲町通り沿いに飲食店舗、ソシアルビル等が
建ち並ぶ歓楽街にあり、行動制限の解除で、
当該地域の繁華性、市場性は回復している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
６
-12		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
b ０５（公）
６
-2		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ０２（公）
６
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22.1m都道、
東11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d １７（公）
６
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,668)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,031,038  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,188,652 		 100
[  86.1]
3,703,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
3,740,000 
b (　           ) 
1,670,448  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,769,004 		 100
[  78.0]
2,267,954 
2,290,000 
c (　           ) 
1,761,804  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,866,144 		 100
[  77.6]
2,404,825 
2,430,000 
d (　           ) 
2,732,804  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.6]
2,740,568 		 100
[ 106.1]
2,583,005 
2,610,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,520,000 円／㎡]  



台東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,246,503 
12,586,846 
44,659,657 
24,190,000 
20,469,657 		 （　0.9452）
19,347,920 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    552,797,714 円　　　　（　  2,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 ＲＣ7 1,360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   522 ％   270 ㎡     11.6 m x   23.1 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   57.6 ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より店舗（フロア分割貸）と想定。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.00 
70.0 
140.00 
5,900 
826,000 		 12.0  9,912,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
5,020 
803,200 		 10.0  8,032,000 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
4,610 
737,600 		 6.0  4,425,600 
0.0  0 

 6～ 6		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
4,610 
663,840 		 6.0  3,983,040 
0.0  0 

 7～ 7		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
4,610 
663,840 		 6.0  3,983,040 
0.0  0 

計
1,360.00 
78.5 
1,068.00 

5,169,680 		 39,186,880 
0 
⑨年額支払賃料      5,169,680 円　×　12ヶ月　＝　      62,036,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,068.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,036,160 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,149,001 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,887,159 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,186,880 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         359,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,246,503 円　　　　（　       212,024 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０（公賃）６
　　　　-4		 4,657  
(   4,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,657 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,633 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,610 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０（公賃）６
　　　　-5		 6,206  
(   5,979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,694 
c １０（公賃）６
　　　　-6		 5,141  
(   4,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,624 
台東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,050,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,481,446 円  　　　       62,036,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,750,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,485,000 円  　　　　    410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,586,846 円　（　　　　　　        46,618 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.4 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0413 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,190,000 円  
（　　　　　        89,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,246,503 円      
②総費用 12,586,846 円      
③純収益　①－② 44,659,657 円      
④建物等に帰属する純収益 24,190,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,469,657 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,347,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       71,659 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    552,797,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野二丁目４４番５
 0105000021823-0000
2 　台東区上野二丁目４４番６
 0105000021824-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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49 　
50 　
備考