別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.
鑑定評価額 1,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草１丁目１６番１４外
｢浅草１－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:1.5		 店舗

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 南27m区道 水道、ガス、下水 浅草近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 浅草地区の中心に位置する。 街

路		 ２７ｍ区道 交通

施設		 浅草駅北方近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 浅草地区の中心に位置する繁華な商業地域で、新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けた。国内の行動制
限解除や訪日観光客受入れ再開等により、観光客の増加による影響が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区内の繁華な商業地域のほか、東京都区部の繁華な商業地域で広範囲に及ぶ。昼夜を問わず訪日観
光客と国内観光客が増加し、店舗需要は回復傾向にある。需要者は、自用及び収益目的の店舗のほか、ホテル建築を目
的とする事業者等多種多様である。浅草地区においては、底堅い需要があるものの、規模により価格に幅があり、取引
は顕在化しない事が多いため、価格水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、浅草寺を中心とする繁華な商業地域である。比準価格は、台東区内の代替競争関係が成立する類似地域の
取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、業種によっては高額な賃料の可能性も
あるものの、標準的な店舗を想定した賃料より求めており、収益性を反映した価格が得られた。以上より、比準価格を
重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,780,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.0]		 [100.0]
100		 5,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地需要は底堅いものがある。景気は回復傾
向にあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産
市場に影響を与えることが懸念される。


浅草寺に近い商業地域で、飲食、物販いずれ
の店舗としての賃貸需要は底堅い。観光客数
の増加の影響を受ける。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
６
-4		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
西3.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b ０２（公）
６
-34		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m区道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ０８（公）
６
-32		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ０８（公）
６
-33		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e １７（公）
６
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,668)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,519,800  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
4,837,055 		 100
[  75.6]
6,398,221 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,400,000 
b (　           ) 
3,285,614  		 100
[ 100.0]		 [ 119.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
3,947,346 		 100
[  70.0]
5,639,066 
5,640,000 
c (　           ) 
3,686,120  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,065,790 		 100
[  79.8]
5,094,975 
5,090,000 
d (　           ) 
2,707,093  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,985,924 		 100
[  74.8]
3,991,877 
3,990,000 
e (　           ) 
2,732,804  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.3]
2,924,628 		 100
[  67.7]
4,319,982 
4,320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,020,000 円／㎡]  



台東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

132,258,396 
40,186,662 
92,071,734 
44,922,500 
47,149,234 		 （　0.9395）
44,296,705 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,265,620,143 円　　　　（　  4,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 233.61 Ｓ9 1,954.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   266 ㎡     14.2 m x   19.0 m  前面道路：区道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗フロア貸し ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 同種・同用途の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.81 
76.0 
164.88 
12,000 
1,978,560 		 12.0  23,742,720 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
8,000 
1,622,240 		 10.0  16,222,400 
0.0  0 

 3～ 9		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
5,000 
1,013,900 		 8.0  8,111,200 
0.0  0 
塔屋
  ～  
3.68 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,954.97 
91.4 
1,787.12 

10,698,100 		 96,743,520 
0 
⑨年額支払賃料     10,698,100 円　×　12ヶ月　＝　     128,377,200 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,787.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,974,491 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の賃貸ビルの共益費水準から査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       141,351,691 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    11,423,335 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 131,368,356 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        96,743,520 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         890,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     132,258,396 円　　　　（　       497,212 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２（公賃）６
　　　　-1		 5,439  
(   5,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,181 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０２（公賃）６
　　　　-2		 3,482  
(   3,245) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,096 
c ０２（公賃）６
　　　　-3		 7,083  
(   6,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
8,333 
台東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,530,000 円  　　　　    755,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 21,275,962 円  　　　      142,791,691　×　　　　  14.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,013,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,417,500 円  　　　　    755,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       755,000 円  　　　　    755,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       755,000 円  　　　　    755,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,440,000 円  　　　隔地駐車場月額４０千円×３台×１２ヶ月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,186,662 円　（　　　　　　       151,078 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 755,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　   1,954.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,922,500 円  
（　　　　　       168,882 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 132,258,396 円      
②総費用 40,186,662 円      
③純収益　①－② 92,071,734 円      
④建物等に帰属する純収益 44,922,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 47,149,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 44,296,705 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      166,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,265,620,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草一丁目１６番１４
 0105000000518-0000
2 　台東区浅草一丁目１６番２４
 0105000000528-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
台東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　利幸   TEL.
鑑定評価額 1,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草１丁目１６番１４外
｢浅草１－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:1.5		 店舗

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 南27m区道 水道、ガス、下水 浅草近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 雷門から近くの、繁華性が高
い商業地域		 街

路		 ２７ｍ区道 交通

施設		 浅草駅北方近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 浅草を代表する商業地域で雷門からも近い。国内外を問わずに観光客が多い地域であり、当面は現状を維持して
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,920,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 標準地は、浅草地区の中でも繁華性の高い商業地域にあるため、同一需給圏は台東区全域の繁華性が高い商業地域で、
広域的な範囲である。標準地が存する地域は、店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、観光客も多く、希少性が高い。土地の需
要者は、賃貸用不動産の保有を目的とする投資家、自用の店舗、ホテル等を展開する法人等多彩である。土地の需要が
旺盛な地域である。需要の中心となる土地の価格は、規模により様々であるが、１０億円から２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性が高い商業地域で、賃貸用不動産、自用の店舗等、その利用も様々である。
本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格と、賃貸収益等の投資
採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連、代表標準地価格と
の比較検討結果等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,780,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.0]		 [100.0]
100		 5,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は増加傾向にある。イン
バウンドによる景気回復が続いている。



浅草の代表的な観光地の一角を担っており、
繁華性が高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
６
-34		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m区道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０８（公）
６
-32		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ０５（公）
６
-4		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d ０２（公）
６
-41		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,595)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,285,614  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
3,851,872 		 100
[  64.6]
5,962,650 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,960,000 
b (　           ) 
3,686,120  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,146,885 		 100
[  69.2]
5,992,608 
5,990,000 
c (　           ) 
4,078,961  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,295,146 		 100
[  72.0]
5,965,481 
5,970,000 
d (　           ) 
3,108,565  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
3,756,322 		 100
[  63.2]
5,943,547 
5,940,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,960,000 円／㎡]  



台東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,416,740 
39,747,927 
91,668,813 
43,011,000 
48,657,813 		 （　0.9414）
45,806,465 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,308,756,143 円　　　　（　  4,920,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 223.61 Ｓ9 1,954.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   266 ㎡     14.2 m x   19.0 m  前面道路：区道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.81 
76.0 
164.88 
13,000 
2,143,440 		 10.0  21,434,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
7,000 
1,419,460 		 8.0  11,355,680 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
4,800 
973,344 		 8.0  7,786,752 
0.0  0 

 4～ 9		 店舗
216.81 
93.5 
202.78 
4,700 
953,066 		 8.0  7,624,528 
0.0  0 
塔屋
  ～  
3.68 
 
 
 
 		    
   

計
1,954.97 
91.4 
1,787.12 

10,254,640 		 86,324,000 
0 
⑨年額支払賃料     10,254,640 円　×　12ヶ月　＝　     123,055,680 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,787.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,974,491 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費水準
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       136,030,171 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,873,509 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 130,596,662 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        86,324,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         820,078 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,416,740 円　　　　（　       494,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５（公賃）－
６
　　　　-4		 5,336  
(   5,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
4,851 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,832 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０５（公賃）－
６
　　　　-5		 5,510  
(   5,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
4,771 
c ０５（公賃）－
６
　　　　-6		 5,158  
(   4,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
4,912 
台東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,645,000 円  　　　　    729,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 21,995,227 円  　　　      137,470,171　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,013,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,196,500 円  　　　　    729,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       729,000 円  　　　　    729,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       729,000 円  　　　　    729,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,440,000 円  　　　隔地駐車場月額４０千円×３台×１２か月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,747,927 円　（　　　　　　       149,428 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9414    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 729,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 362,000 円／㎡　×　   1,954.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0413 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,011,000 円  
（　　　　　       161,695 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,416,740 円      
②総費用 39,747,927 円      
③純収益　①－② 91,668,813 円      
④建物等に帰属する純収益 43,011,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,657,813 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,806,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      172,205 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,308,756,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,920,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草一丁目１６番１４
 0105000000518-0000
2 　台東区浅草一丁目１６番２４
 0105000000528-0000
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備考