別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.
鑑定評価額 1,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区東上野２丁目１５番１外
｢東上野２－１８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 383  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の事務所、店
舗、ホテルが多い商
業地域		 西44m国道 水道、ガス、下水 上野

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４４ｍ国道 交通

施設		 上野駅南東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に台東区及びその隣接区内において、幹線及び準幹線道路沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域である。主な需要者は、賃貸ビルやホテルの建設を目的とする不動産開発業者・投資家・ホテル事業者等が中心で
ある。金利上昇への懸念はあるものの、現状では資金調達環境が安定していることから、開発により相応の収益が見込
まれる物件の需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は規模により区々であり、一様に把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格であるが、本件では取引時
点が古い事例を含む点に留意する必要がある。一方、収益価格は、対象標準地のように比較的収益性の高い商業地域で
は説得力が高いと言えるものの、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上により、比準価格をや
や重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安等を背景に国内外の投資マネーが不動産
市場に流入し、投資意欲は引き続き旺盛だが
、金利上昇への警戒感も認められる。


昭和通り沿いの商業地域で、コロナ禍により
低迷したホテル用地需要も回復しつつあり、
売買市場においては需要が底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
６
-23		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西44m国道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ０６（公）
６
-27		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北22.1m都道、
西15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ０２（公）
６
-41		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,595)
d ０８（公）
６
-33		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
６取１５
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南35m都道、
北東8m、角地
商業
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,080,224  		 100
[ 140.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,799,495 		 100
[  92.7]
4,098,700 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,100,000 
b (　           ) 
2,688,533  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,842,163 		 100
[  71.8]
3,958,444 
3,960,000 
c (　           ) 
3,108,565  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
3,773,017 		 100
[  83.6]
4,513,178 
4,510,000 
d (　           ) 
2,707,093  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,031,944 		 100
[  91.8]
3,302,771 
3,300,000 
e (　           ) 
4,173,752  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,315,579 		 100
[ 101.9]
4,235,112 
4,240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,920,000 円／㎡]  



台東 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

175,235,685 
55,356,353 
119,879,332 
71,955,000 
47,924,332 		 （　0.9429）
45,187,853 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,291,081,514 円　　　　（　  3,370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 343.92 Ｓ10F1B 3,362.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   383 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所（いずれもフロア貸し）、地階～１階：機械式駐車場６台 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
90.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
102.41 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
224.79 
72.0 
161.83 
6,655 
1,076,979 		 12.0  12,923,748 
0.0  0 

 2～10		 事務所
327.20 
88.7 
290.08 
4,538 
1,316,383 		 10.0  13,163,830 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,362.00 
82.5 
2,772.55 

12,924,426 		 131,398,218 
0 
⑨年額支払賃料     12,924,426 円　×　12ヶ月　＝　     155,093,112 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　   2,772.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,152,574 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の共益費水準等を考慮のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       180,245,686 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　     9,498,284 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 173,987,402 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       131,398,218 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,248,283 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     175,235,685 円　　　　（　       457,534 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６（公賃）６
　　　　-7		 4,217  
(   4,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[106.1]		 100
[100.0]
4,416 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,576 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,538 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６（公賃）６
　　　　-8		 4,804  
(   4,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,338 
c ０６（公賃）６
　　　　-9		 3,347  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,142 
台東 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,150,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 27,522,853 円  　　　      183,485,686　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,768,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,455,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      55,356,353 円　（　　　　　　       144,534 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 354,000 円／㎡　×　   3,362.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,955,000 円  
（　　　　　       187,872 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 175,235,685 円      
②総費用 55,356,353 円      
③純収益　①－② 119,879,332 円      
④建物等に帰属する純収益 71,955,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 47,924,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,187,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      117,984 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,291,081,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区東上野二丁目１５番１
 0105000087256-0000
2 　台東区東上野二丁目１５番４
 0105000087259-0000
3 　台東区東上野二丁目２７番５
 0105000087277-0000
4 　台東区東上野二丁目２７番６
 0105000087278-0000
5 　台東区東上野二丁目２８番３
 0105000087281-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.
鑑定評価額 1,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区東上野２丁目１５番１外
｢東上野２－１８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 383  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の事務所、店
舗、ホテルが多い商
業地域		 西44m国道 水道、ガス、下水 上野

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４４ｍ国道 交通

施設		 上野駅南東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 上野駅利用の昭和通り沿いの商業地域であり、ホテル及びオフィス用地としての需要が強く、繁華性も高まるも
のと予測する。地価水準も引き続き堅調に移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区及び隣接区の利便性の高い幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、不動産開発業者、機
関投資家、不動産投資ファンド等である。良好な資金調達環境を背景に不動産投資に資金が流入し、開発ないし投資利
益が見込まれる物件については需要が強い。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、土地で総
額１０億円～１５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性が高い商業地域
であり、収益価格の説明力も高いと考えられるものの、想定要素や変動要素が介在し実証性に乏しい。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地価動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実体経済が新型コロナの影響からの回復局面
にあり、低金利も継続し、資産価格を下支え
している。観光客数は、外国人観光客の回復
が顕著である。

上野イーストタワー等の開業以降、商業地と
しての地位が高まっている。新型コロナの影
響から回復しホテル用地等としての需要は強
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
６
-32		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ０８（公）
６
-33		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c １５（公）
６
-6		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m都道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ０２（公）
６
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22.1m都道、
東11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,686,120  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,106,338 		 100
[ 103.3]
3,975,158 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,980,000 
b (　           ) 
2,707,093  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,015,702 		 100
[  86.7]
3,478,318 
3,480,000 
c (　           ) 
3,133,341  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,194,242 		 100
[  70.4]
4,537,276 
4,540,000 
d (　           ) 
1,761,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,795,362 		 100
[  51.9]
3,459,272 
3,460,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,900,000 円／㎡]  



台東 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

166,424,811 
52,868,422 
113,556,389 
69,020,000 
44,536,389 		 （　0.9395）
41,841,937 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,195,483,914 円　　　　（　  3,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 343.92 Ｓ10F1B 3,362.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   383 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所、各階フロア貸し、地階～１階：機械式駐車場 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
90.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
102.41 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
224.79 
72.0 
161.83 
6,000 
970,980 		 12.0  11,651,760 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
327.20 
88.7 
290.08 
4,500 
1,305,360 		 10.0  13,053,600 
0.0  0 

 3～10		 事務所
327.20 
88.7 
290.08 
4,200 
1,218,336 		 10.0  12,183,360 
0.0  0 

計
3,362.00 
82.5 
2,772.55 

12,023,028 		 122,172,240 
0 
⑨年額支払賃料     12,023,028 円　×　12ヶ月　＝　     144,276,336 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   2,772.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　      26,616,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種・同用途の建物の標準的共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       170,892,816 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     8,868,641 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 165,264,175 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       122,172,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,160,636 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     166,424,811 円　　　　（　       434,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １５（公賃）６
　　　　-19		 5,916  
(   5,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
5,189 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １５（公賃）６
　　　　-2		 5,033  
(   4,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
4,302 
c １５（公賃）６
　　　　-22		 4,451  
(   4,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
3,804 
台東 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,800,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 26,119,922 円  　　　      174,132,816　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,768,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,860,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      52,868,422 円　（　　　　　　       138,038 円／㎡）　　（経費率　　  31.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   3,362.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 69,020,000 円  
（　　　　　       180,209 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 166,424,811 円      
②総費用 52,868,422 円      
③純収益　①－② 113,556,389 円      
④建物等に帰属する純収益 69,020,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 44,536,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 41,841,937 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      109,248 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,195,483,914 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区東上野二丁目１５番１
 0105000087256-0000
2 　台東区東上野二丁目１５番４
 0105000087259-0000
3 　台東区東上野二丁目２７番５
 0105000087277-0000
4 　台東区東上野二丁目２７番６
 0105000087278-0000
5 　台東区東上野二丁目２８番３
 0105000087281-0000
6 　
7 　
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10 　
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備考