別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
台東 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 -5 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 822,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区谷中６丁目１１９番１
｢谷中６－２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,220)

1:1.5		 住宅

ＲＣ3		 中小規模の一般住宅
、寺院等が見られる
住宅地域		 南西5.5m区道 水道、ガス、下水 千駄木

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ区道		 交通

施設		 千駄木駅南東方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,220)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の閑静な住宅地域として、今後も現在の居住環境を維持していくものと予測する。住宅需要が堅調であるこ
とから、地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    872,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    594,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、台東区の北西部を中心とする中小規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域と判定した。需要者
の属性は、地縁的選好性の強い地元住民、不動産業者等と判断される。住宅用地の需要は堅調である一方、供給が少な
いことから地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる住宅用地の価格帯は敷地規
模１６０㎡程度で、１億１５００万円から１億４０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模一般住宅、寺院等が見られる千駄木駅徒歩圏内の近隣地域及びその周辺地域においては、共同住宅用地等の収
益獲得を目的とする不動産の取引は比較的少なく、自ら使用する目的の住宅用地としての取引が需要の中心である。し
たがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利回り等想定
要素を含む収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[101.0]		 100
[119.0]		 [104.0]
100		 819,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    776,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気の下振れによる景気を下押しするリ
スクや物価上昇、金融資本市場の変動等の影
響に注意する必要がある。


中小規模の一般住宅、寺院等が見られる古く
からの住宅地域として、その地域的特性に大
きな変化はなく、地域要因の大きな変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １９（公）
６
-16		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.1m区道
、中間画地
１中専
特別用途地区
高度地区
(70,204)
b ０８（公）
６
-6		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m区道
、中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
c ０５（公）
６
-9		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.3m私道、
中間画地
１住居
特別用途地区
地区計画等
(70,160)
d １７（公）
６
-21		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.5m道路
、南西3.7m、
角地
１住居
高度地区3種
特別用途地区
(80,160)
e ０８（公）
６
-28		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北3.4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,035,927  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,055,415 		 100
[ 117.2]
900,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
937,000 
b (　           ) 
894,206  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
918,996 		 100
[  98.1]
936,795 
974,000 
c (　           ) 
725,786  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
717,491 		 100
[  86.5]
829,469 
863,000 
d (　           ) 
673,213  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
694,845 		 100
[  88.3]
786,914 
818,000 
e (　           ) 
618,002  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
726,496 		 100
[  78.8]
921,949 
959,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    872,000 円／㎡]  



台東 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,400,108 
1,553,501 
7,846,607 
4,198,960 
3,647,647 		 （　0.9647）
3,518,885 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     95,105,000 円　　　　（　    594,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｓ3 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   220 ％   160 ㎡     10.6 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸の住宅（１ＬＤＫ、総戸数６戸、平均専有面積約４２㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.00 
85.0 
81.60 
3,045 
248,472 		 1.0  248,472 
1.0  248,472 

 2～ 2		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,210 
277,344 		 1.0  277,344 
1.0  277,344 

 3～ 3		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,286 
283,910 		 1.0  283,910 
1.0  283,910 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
88.3 
254.40 

809,726 		 809,726 
809,726 
⑨年額支払賃料        809,726 円　×　12ヶ月　＝　       9,716,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     254.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,716,712 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       583,003 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,133,709 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           809,726 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,611 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          809,726 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         258,788 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,400,108 円　　　　（　        58,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７（公賃）６
　　　　-4		 3,059  
(   2,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,155 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,304 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １７（公賃）６
　　　　-5		 3,554  
(   3,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,382 
c １７（公賃）６
　　　　-6		 3,879  
(   3,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[115.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,376 
台東 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 287,600 円  　　　　     71,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 291,501 円  　　　        9,716,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      611,100 円  　　　　     71,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,900 円  　　　　     71,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,900 円  　　　　     71,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,553,501 円　（　　　　　　         9,709 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9647    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,198,960 円  
（　　　　　        26,244 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,400,108 円      
②総費用 1,553,501 円      
③純収益　①－② 7,846,607 円      
④建物等に帰属する純収益 4,198,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,647,647 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,518,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,105,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     594,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区谷中六丁目１１９番１
 0105000106110-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
台東 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 -5 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敦   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 821,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区谷中６丁目１１９番１
｢谷中６－２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,220)

1:1.5		 住宅

ＲＣ3		 中小規模の一般住宅
、寺院等が見られる
住宅地域		 南西5.5m区道 水道、ガス、下水 千駄木

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．５ｍ
区道		 交通

施設		 千駄木駅南東方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,220)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか寺院が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。住宅需要は底堅く、地
価水準は上昇傾向に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    883,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    585,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を台東区を中心に、文京区及び荒川区の一部を含む住宅地域と判定した。このうち台東区北西部に強い代替
性が認められる。主たる需要者は圏内に地縁性を有する個人が中心であり、自己利用目的が主となる。「谷中」地区は
区内でも人気エリアであるため、戸建住宅用地の供給数が少なく、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は規模等に
より幅があるが、標準地程度の規模の土地で１．２億円～１．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、自己の居住目的での取引が中心である。比準価格は規範性の高い住
宅地域の取引事例を採用したため、市場の実勢を反映しており、その信頼性は高い。一方、収益価格は、当該地域の特
性上、元本価値に見合う賃料を収受し得ないことから低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を
比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[101.0]		 100
[119.0]		 [104.0]
100		 819,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    776,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引き締め、物価高騰によるイン
フレリスク等が不動産価格にどのような影響
を与えるか注視する必要がある。


一般住宅、寺院などが存する閑静な住宅地域
であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １９（公）
６
-16		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.1m区道
、中間画地
１中専
特別用途地区
高度地区
(70,204)
b ０８（公）
６
-6		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m区道
、中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
c ０５（公）
６
-9		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.3m私道、
中間画地
１住居
特別用途地区
地区計画等
(70,160)
d １７（公）
６
-21		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.5m道路
、南西3.7m、
角地
１住居
高度地区3種
特別用途地区
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,035,927  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,055,415 		 100
[ 118.6]
889,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
925,000 
b (　           ) 
894,206  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
918,996 		 100
[  98.8]
930,158 
967,000 
c (　           ) 
725,786  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
717,491 		 100
[  87.4]
820,928 
854,000 
d (　           ) 
673,213  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
696,858 		 100
[  90.3]
771,714 
803,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    883,000 円／㎡]  



台東 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,596,583 
1,648,500 
7,948,083 
4,323,900 
3,624,183 		 （　0.9561）
3,465,081 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     93,650,838 円　　　　（　    585,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｓ3 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   220 ％   160 ㎡     10.6 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸の１ＬＤＫ（貸室面積約４０～４５㎡）を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.00 
85.0 
81.60 
3,240 
264,384 		 1.0  264,384 
1.0  264,384 

 2～ 2		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,273 
282,787 		 1.0  282,787 
1.0  282,787 

 3～ 3		 住宅
96.00 
90.0 
86.40 
3,300 
285,120 		 1.0  285,120 
1.0  285,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
88.3 
254.40 

832,291 		 832,291 
832,291 
⑨年額支払賃料        832,291 円　×　12ヶ月　＝　       9,987,492 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     254.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,987,492 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       599,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,388,242 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           832,291 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          832,291 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         200,517 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,596,583 円　　　　（　        59,979 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９（公賃）６
　　　　-28		 3,193  
(   3,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,328 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,346 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,273 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １９（公賃）６
　　　　-29		 3,217  
(   3,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[101.0]		 100
[100.5]
3,483 
c １９（公賃）６
　　　　-30		 3,095  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,226 
台東 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,000 円  　　　　     71,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 399,500 円  　　　        9,987,492　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      603,500 円  　　　　     71,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,000 円  　　　　     71,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,000 円  　　　　     71,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,648,500 円　（　　　　　　        10,303 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 237,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,323,900 円  
（　　　　　        27,024 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,596,583 円      
②総費用 1,648,500 円      
③純収益　①－② 7,948,083 円      
④建物等に帰属する純収益 4,323,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,624,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,465,081 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,657 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,650,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     585,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区谷中六丁目１１９番１
 0105000106110-0000
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備考